Почему собственное жилье стало недоступной роскошью для зумеров и есть ли выход
Недоступность жилья для поколения Z: новая реальность
Определения «доступного жилья» в деньгах разнятся по странам, но, в целом, жилье можно считать доступным, когда люди со средним доходом могут приобрести его в собственность, используя рыночные инструменты и/или государственную поддержку, а ипотечный кредит не поставит под угрозу экономическое благополучие семьи. То есть в этом определении сразу зашиты и цены, и доступность ипотеки, в том числе с господдержкой.
В последние годы в этой сфере наметился некий глобальный кризис, который особенно болезненно переживают представители поколения Z (зумеры), родившиеся с середины 1990-х до 2010-х. Сейчас им 20-30 лет — отличный возраст начинать самостоятельную жизнь и создавать семью. Однако мечта о собственном жилье сталкивается с суровой реальностью. В итоге молодые люди оказываются перед выбором: пожизненная аренда, неподъемная ипотека или поиск альтернативных путей — например, некоторые молодые китайцы переезжают в глухие деревни и ведут блоги о простой жизни в построенных ими лично хижинах.
Для миллениалов (1981-1996 годы рождения) и более старших поколений приобретение недвижимости было более или менее естественным этапом взрослой жизни. Но поколение Z оказалось в ситуации, когда покупка жилья становится практически недостижимой целью. Как следствие, они вынуждены дольше жить с родителями, откладывать планы на создание семьи и искать иные способы решения жилищного вопроса. И это проблема не только для России. Похожие тренды наблюдаются и в других странах.
Стремительный рост цен на недвижимость
Одной из ключевых причин кризиса доступного жилья является резкий скачок цен на недвижимость по всему миру. За последние десятилетия стоимость квадратного метра жилья выросла в несколько раз. Например, по данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, в США в 2000 году средняя цена дома составляла $165 000, а сегодня это уже $420 000, то есть цены взлетели более чем в два раза, а за последние четыре года рост составил свыше 30%.
В России, по данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), стоимость жилья с 2000 по 2022 год выросла в 15 раз — с 8055 рублей до 122 000 рублей за кв. м. При этом после мирового кризиса 2008 года цены на жилье резко пошли вниз и снижались до 2010-го, после чего снова начали расти.
Похожую ситуацию можно наблюдать и в Германии, и в Австралии. Проблема еще и в том, что недвижимость часто дорожает быстрее, чем растут средние доходы населения. Например, если в 2000 году среднестатистический американец мог накопить на дом за четыре с половиной года, то к 2023 году этот срок увеличился до семи–восьми лет. В российской столице рост цен был еще более выраженным — более чем в 22 раза.
Рост цен обусловлен несколькими ключевыми факторами. Во-первых, дефицит земельных участков и строгие градостроительные ограничения привели к сокращению доступного пространства для нового строительства. В мегаполисах мест под застройку остается все меньше, а программы джентрификации, то есть реконструкции промышленных и пришедших в упадок районов в пригодные для проживания, и реновации, то есть обновление жилого фонда, требуют дополнительных затрат со стороны города и застройщиков, которые впоследствии могут перекладываться на плечи покупателей недвижимости.
Во-вторых, себестоимость возведения жилых объектов значительно возросла из-за подорожавших строительных материалов и роста стоимости рабочей силы. Инфляция затронула все сферы жизни, но строительный сектор пострадал сильнее. По данным онлайн-платформы Циан, за последние четыре года строительные материалы, например, в России в среднем подорожали на 70%. Так, газоблоки выросли в цене почти вдвое, теплоизоляция — в два с половиной раза, арматура и гидроизоляция — на 50%, бетон — на 44%.
В-третьих, в условиях глобальной неопределенности многие финансовые активы, например акции, облигации, криптовалюта и даже золото, сопряжены с повышенными рисками, а «бетон» всегда был традиционным способом сохранения капитала. По данным экспертов агентства NF Group, в 2024 году объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 500-700 млрд рублей. А пустые города в Китае, например, где квартиры покупались не для жизни, а в качестве инвестиций, стали визитной карточкой кризиса на рынке недвижимости КНР. Увеличение объема инвестиционных покупок на рынке недвижимости еще больше ограничивает его доступность для обычных граждан.
Зачастую инвестиционный спрос бывает вызван политикой самих властей. Яркий пример — это программы льготной и семейной ипотеки в России. Целью программ была поддержка застройщиков в ковидный период, а также возможность дать населению шанс приобрести квартиры, однако в игру вступили спекулянты, которые покупали по несколько квартир (кто-то и по 26) в льготную ипотеку, разогнав цены на жилье.
В-четвертых, рынок ипотечного кредитования переживает серьезные изменения: если раньше низкие ставки делали жилье относительно доступным, то сегодня ситуация кардинально изменилась. В США, где еще пять лет назад ипотека под 3% считалась рядовым предложением, сейчас ставки начинаются от 7%. В Европе, несмотря на более низкие проценты, они тоже выросли в разы, достигнув 6%. Для россиян такие цифры могут показаться скромными на фоне ставок под 25-28%, однако для Запада рост до 6-7% означает увеличение процентных расходов в два-три раза, то есть примерно так же, как в России. Это делает долгосрочные кредитные обязательства крайне обременительными: ежемесячные платежи нередко съедают весь доход заемщика.
Например, покупка однокомнатной квартиры стоимостью 15 млн рублей в рыночную ипотеку при первоначальном взносе 3 млн обходится заемщику в 280 000 рублей в месяц в течение 30 лет. Банки, в свою очередь, ужесточают требования, повышая размер первоначального взноса и запрашивая подтверждение высокого уровня дохода. В результате зумеры, уже столкнувшиеся с экономическими сложностями, вынуждены откладывать покупку жилья и продолжать копить, что еще больше отдаляет их от возможности обзавестись собственным домом на фоне глобальных всплесков инфляции.
Изменение ценностей поколения Z
Но это не единственные причины проблем зумеров. У этого поколения иные приоритеты по сравнению с предыдущими, включая стремление к мобильности. Многие выбирают нестандартные формы занятости, такие как фриланс или проектную работу, что делает получение ипотечных кредитов затруднительным. Принято считать, что типичный зумер предпочтет гибкий график работы или «удаленку» переработкам и долгосрочной карьере, которые часто ассоциируются с поколением миллениалов и особенно иксеров (люди поколения X — между миллениалами и бумерами, родившиеся примерно с 1964 по 1980 год, по другим источникам — с 1965 по 1979 год).
Современная культура потребления ориентирована на впечатления и опыт, а не на материальные активы. Один из мировых трендов, который с трудом прижился в российских реалиях, — это шеринг-экономика, или модель экономики совместного потребления, основанная на использовании ресурсов общего доступа. То есть вместо того, чтобы приобретать что-то в собственность, люди арендуют, обмениваются или совместно пользуются товарами и услугами – каршеринги, райдшеринги, краудфандинг, аренда одежды и т. д. Для молодого поколения это не только интересно и модно, но и бунт против модели родителей, бабушек и дедушек, бунт против накопительства.
Зумеров часто называют «поколением одиночек». Они относительно поздно и неохотно создают семьи. В результате жилье перестает быть первоочередной целью и к моменту, когда вопрос покупки квартиры возникает, отсутствие накоплений и высокие ежемесячные расходы на аренду часто становятся настоящим препятствием.
Они также часто не готовы рассматривать покупку квартиры без отделки, поскольку, в отличие от миллениалов, у них нет нужного опыта и экспертности, они не готовы ездить по строительным рынкам, не хотят тратить на это свое время и деньги. В результате более доступное жилье в принципе не попадает в их зону внимания.
Возникает порочный круг. Без квартиры многие не готовы создавать семьи и заводить детей, что оказывает влияние на демографические показатели по всему миру. Например, в Южной Корее, где квартира площадью около 60 кв. м может стоить около $1,5 млн, уровень рождаемости, по данным ООН, составляет 0,9 пункта, то есть на 100 женщин рождается всего 90 детей. В России, Германии и США этот показатель составляет 1,5-1,7 пункта. При этом для простого воспроизводства населения показатель должен составлять 2,3-2,5 пункта. Более того, средний возраст первородящих матерей в Европе год от года растет и сейчас превышает 30 лет, что отчасти связано с экономическими трудностями и высокой стоимостью недвижимости. В Японии молодые пары чаще отказываются от рождения детей из-за высоких расходов на жилье и содержание семьи. В результате население страны ежегодно сокращается более чем на 500 000 человек.
Поиск решений
В условиях недоступности традиционного жилья зумеры ищут альтернативные варианты. Одни продолжают жить с родителями. Другие обращаются на рынок аренды. Это решение идеально вписывалось в принципы шеринг-экономики и высокой мобильности. Однако с повышением арендных ставок этот выбор становится все менее комфортным. Популярность набирают коливинги. Это не коммуналки и не обычные дома с мелкой нарезкой квартир, а пространства для совместного проживания на одной территории людей со схожими интересами и ритмами жизни — например, айтишников или дизайнеров.
Формируется и рынок квартир-студий. И часто в новых ЖК их доля достигает 25%. Это квартиры площадью до 25 кв. м для одиноких людей, так как основную часть жизни типичные зумеры проводят вне дома, а в гости друг к другу не ходят.
Также все больше молодых специалистов рассматривают переезд в страны с более доступной недвижимостью, такие как Турция или Таиланд. Удаленный режим работы и фриланс делают такие опции возможными.
Что же делать?
В описанной нами ситуации власти не видят большой проблемы. Этот вывод следует из слабого развития программ субсидирования жилья для молодежи. Да, сейчас можно получить семейную ипотеку на сумму до 12 млн рублей под 6%, но для этого нужен один ребенок. А без собственной квартиры, хотя бы в ипотеку, многие молодые семьи откладывают рождение детей.
Девелоперы предпочитают ориентироваться на более обеспеченных миллениалов или строить дорогие объекты в премиальном сегменте, поскольку это приносит более высокую прибыль.
Для преодоления кризиса доступности жилья для зумеров необходимы комплексные меры, где без участия государства проблему не решить. Само по себе снижение спроса ведет к падению предложения со стороны застройщиков ради сохранения прибыльности проектов. Именно поэтому ждать, что цены снизятся и жизнь наладится, — наивно. Например, в Китае после кризиса и падения цен власти реализовали целый комплекс мер, направленный на повышение доступности жилья, который включал и снижение ставок по ипотеке, и сокращение первоначального взноса, и выкуп нераспроданных площадей у застройщиков под социальное или арендное жилье.
Возможным выходом для России могла бы стать программа доступного жилья для молодых семей с ограничением по минимальной площади квартиры и контролем за спекуляциями. Например, программа льготной ипотеки для молодежи, в рамках которой квартиры должны использоваться строго для личного проживания без возможности сдачи в аренду. Еще один выход – развитие арендного рынка, в том числе сервисных апартаментов с долгосрочными контрактами.
Зумеры живут одним днем и не думают про пенсию, которая будет небольшая либо не будет вовсе («можно не дожить»). Да, сейчас молодые люди могут оплачивать аренду, и кажется, что так будет всегда. Но жизнь меняется, ранее востребованные специальности теряют актуальность, да и в какой-то момент им придется уступить рынок новым поколениям. А что будет, когда им исполнится 50-60 лет? Смогут ли они оплачивать аренду и обеспечить достойную старость? Здесь кроется проблема, о которой нужно задумываться уже сейчас. Если правительства стран мира не будут держать в фокусе этот вопрос и предпринимать решительных шагов, поколение Z рискует стать «поколением арендаторов», навсегда лишенным возможности приобрести собственное жилье.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора