Последний февраль: как рынок жилья остался без денег, планов и покупателей
Рынок жилой недвижимости продолжает подсчитывать потери, которые принес ему 2022 год. В цифрах они уже, в основном, известны. Так, продажи новостроек в Москве снизились на 13,9% в сравнении с 2021 годом, всего заключено 85 044 договоров долевого участия (ДДУ). Продажи вторичного жилья «просели» на 22,4%, до 132 637 сделок. Объем выдачи ипотеки в стране сократился на 30,5% до 1,32 млн кредитов, в Москве на 15,1% — до 108 426 штук. Forbes попросил участников рынка рассказать и о тех потерях, которые остались за рамками известных цифр.
Без дешевых денег
Начало «спецоперации»* рынок жилой недвижимости отметил бестолковой и бурной реакцией: и застройщики, и продавцы на вторичном рынке сперва кинулись снимать объекты с продажи, потом подняли цены. Покупатели же разделились на тех, кто начал срочно брать что угодно, лишь бы «спасти деньги», и тех, кто, наоборот, разрывал сделки.
Масла в огонь подлило решение ЦБ о резком повышении ключевой ставки до 20%. В итоге «покупатели» победили: в марте продажи были рекордными, а в апреле на рынке воцарилась зловещая тишина: ипотека для «вторички» стала заградительной, первичный рынок еще не получил обновленную льготную ипотеку (она начала действовать с мая), а застройщики не понимали, как быть с проектным финансированием, покупкой импортных материалов и оборудования. Самые горькие и растерянные воспоминания участников рынка связаны именно с апрелем. «Начало СВО и повышение ключевой ставки ЦБ до 20% спровоцировало резкое падение спроса на 50%, которое наблюдалось в течение двух месяцев весной», — вспоминает коммерческий директор девелоперской компании Asterus Вера Стефан.
Риелторам тоже было грустно. «Весной, после резкого скачка ключевой ставки, было сложно адаптироваться и принять реалии», — говорит директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Прошедший год получился для нас финансово тяжелым, ведь в отличие от застройщиков, обеспеченных проектным финансированием, наша компания всецело зависит от выручки, — подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Тем не менее, мы научились оперативно справляться с возникающими сложностями и действовать в условиях сузившегося горизонта планирования».
Без покупателей
В 2022 году продавцам что готового, что строящегося жилья пришлось столкнуться с новым конкурентом: зарубежной недвижимостью. На внешние рынки переориентировались инвесторы, туда уезжали потенциальные покупатели. Оценив обстановку, зарубежные филиалы начали открывать агентства недвижимости, проекты в других странах анонсировали застройщики.
«Потребность в заемном капитале колоссально упала, — констатирует управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт. — Возросла роль зарубежной недвижимости как источника сбережения капитала и инвестиций, что также выражается ростом доли клиентов, приобретающих два и более объекта недвижимости».
«Мы отмечали высокую гибкость российских инвесторов в недвижимость, которые проявили крайне высокий интерес к недвижимости в Дубае, очень быстро переориентировавшись на вложения в этот перспективный рынок», — отмечает Хусаинов из «Этажей».
«Активность клиентов падала на фоне геополитических потрясений, большая часть инвесторов переориентировалась со столичного рынка на зарубежные», — сетует Коркка из «Метриума».
«Часть покупателей, в большей степени рынка премиального жилья, уехали из страны, и, скорее всего, скоро нам придется растить новых», — мрачно прогнозирует генеральный директор Key capital Ольга Гусева.
Без стройматериалов
Застройщики весной 2022 года не были готовы к резкому и массовому уходу с российского рынка поставщиков зарубежного оборудования и стройматериалов. Местные производители, увидев ажиотажный спрос, подняли цены.
«Да, никто не был готов к стремительному уходу из России зарубежных компаний, — комментирует коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Наиболее уязвимым оказался такой продукт, как «квартира с отделкой»: нам временно пришлось приостановить реализацию данного предложения. Коллеги из департамента закупок работали тогда в авральном режиме, пытаясь найти качественную альтернативу ушедшим с рынка поставщикам. Я помню, что за несколько недель было проведено порядка 300 переговоров с действующими и потенциальными партнерами».
«Весной 2022 года застройщики временно выводили из продажи квартиры с отделкой из-за сложностей с доступностью материалов и роста цен, — добавляет операционный директор GloraX Дмитрий Кашинский. — В этих условиях не было уверенности, что получится реализовать заявленный дизайн-проект».
«Самым тяжелым вызовом за прошедшие 12 месяцев для нас стало нарушение логистических цепочек, — признает Голев из Optima Development. — Западные санкции привели к сложностям с закупками зарубежных материалов и комплектующих».
«В апреле спрос просел, потому что у многих людей возникли сомнения по поводу того, смогут ли застройщики завершить проекты в текущих условиях», — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Без стратегии
Собеседники Forbes пожаловались на сузившиеся горизонты планирования: в условиях, когда перемены настигают внезапно, с непредсказуемой частотой, все долгосрочные стратегии «полетели в корзину», пришло время быстрых решений, краткосрочных планов и умения приспосабливаться.
«Если пандемия научила нас быть гибкими, то события 2022 года расширили возможности этой гибкости, — рассуждает Тумайкина из ФСК. — Мы перешли от стратегического планирования к тактическим действиям, что помогло нам оперативно реагировать на ежедневные вызовы».
«Рынок элитного жилья замер, колебания и неопределенность сделали затруднительным планирование работы даже на небольшие отрезки, аналитику и хоть какие-то прогнозы», — сетует Галларт из Barnes International Moscow.
Без уверенности
Словом года для рынка жилой недвижимости стала «неуверенность». Часть покупателей перестала понимать, что их ждет, поэтому не решались тратить деньги на такую крупную покупку, как квартира. Другие разочаровались в недвижимости как в защитном активе.
«В феврале прошлого года люди были больше озадачены вопросом «что будет дальше?», а не вопросом приобретения недвижимости, — отмечает коммерческий директор Vira Ольга Кирилловых. — В это время было много отказов от уже одобренной ипотеки, даже на стадии согласованных договоров, сданных на регистрацию».
«Мы встречали ситуации, когда собственники разрывали сделки на этапах задатков, теряя в деньгах, покупатели безапелляционно предлагали выход на сделки с максимальным дисконтом как для застройщиков, так и для собственников вторичного рынка», — описывает Галларт из Barnes International Moscow.
«Запас прочности, накопленный за последние годы успешной работы, на исходе», — печально резюмирует Стефан из Asterus.
*Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением», либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.