Полумера: почему ипотека под 9% не восстановит спрос на новостройки
Ставка по льготной ипотеке с 1 мая будет снижена до 9% с нынешних 12%. Программа льготной ипотеки начала действовать в разгар пандемии в 2020 году, с июля 2021 года до марта 2022-го ставка по ней составляла 7%, в апреле выросла до 12%. По словам участников рынка, опрошенных Forbes, новая коррекция ставки, безусловно, поддержит рынок, но спрос на новостройки все равно не вернется к уровню 2021 года. Поручение президента России Владимира Путина сохранить рост ипотечного портфеля на прошлогоднем уровне не получится реализовать даже при сниженной ставке. Неуверенность в завтрашнем дне, высокие цены на новостройки, падение доходов и ряд других факторов будут основными причинами снижения спроса, рассказали они.
Снижение доходов
Опрошенные участники рынка прогнозируют, что подешевевшая льготная ипотека поможет удержать спрос на новостройки от полного провала, но снижение «год к году» все равно будет. «Вряд ли от ставки 9% стоит ожидать резкого роста покупательского интереса, как это было в 2020 году и первой половине 2021 года», — полагает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Она подсчитала, что теперь при объеме ипотечного кредита 12 млн рублей (предельная сумма, которую можно взять по льготной программе) произойдет снижение ежемесячного платежа на 24 000 рублей до 107 000 рублей.
Сумма все равно существенная и многим сейчас такие расходы не по карману, полагают другие участники рынка. «Заработная плата не увеличивается, инфляция высокая — эти факторы привели к подорожанию потребительской корзины, — рассуждает директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Все это не способствует возможностям домохозяйств добавлять к расходам еще и ежемесячные платежи по ипотеке. На фоне сложной геополитической обстановки падение спроса может продолжиться и составить 30-40%».
«Влияние на спрос оказывает общая экономическая ситуация в стране, снижение доходов населения и высокие инфляционные ожидания», — добавляет директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина.
«На решение потенциальных заемщиков об ипотеке могут повлиять внешние факторы: занятость, доходы, состояние бизнеса. И с этой точки зрения спрогнозировать эффект от сокращения льготной ставки трудно, но можно точно сказать, что он будет позитивным», — не теряет оптимизма совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Неуверенность
Восстановлению спроса на новостройки мешает и такая нематериальная составляющая, как общая неуверенность в завтрашнем дне, говорят опрошенные эксперты. В середине апреля СМИ писали, что более половины россиян решили отказаться от крупных покупок именно по этой причине. Участники рынка недвижимости подтвердили Forbes, что отсутствие стабильности и предсказуемого будущего вынуждает людей отложить решение жилищного вопроса. «В условиях нестабильности часть клиентов откладывают принятие итогового решения», — говорит Мамохина из Level Group.
«Наиболее важным фактором, который определит развитие рынка и поддержание спроса в ближайшие кварталы, станет ситуация на рынке труда. Важно, чтобы у покупателей сохранялись доходы для приобретения жилья и обслуживания кредита и уверенность в завтрашнем дне», — рассуждает руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.
«На среднесрочном и долгосрочном горизонте снижение ипотечной ставки в отсутствие экономического роста и повышения благосостояния населения не принесет должного эффекта», — констатирует Коркка из «Метриума».
В отдельную группу участники рынка выделяют людей, которые воспользовались высокими ставками по депозитам и внесли деньги на них: эти вкладчики временно выбыли из числа потенциальных покупателей, но на рынке недвижимости ждут их возвращения. «Сейчас мы фиксируем, что есть пул покупателей, которые вышли в деньги — перевели их в валюту либо разместили на депозитах — и пока замерли в этой точке. Они точно вернутся в недвижимость. Но пока ждут направления вектора изменений», — считает управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.
«Вклады с повышенной ставкой закроются в июне 2022 года, что может позитивно повлиять на рост числа ипотечных сделок», — полагает заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент» Марина Мальцева. «К концу мая часть срочных вкладов закончится, и в июне деньги постепенно начнут перетекать из депозитов в недвижимость», — прогнозирует директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Дорогая ипотека
Реализации спроса на первичном рынке мешает дорогая ипотека — не на новостройки, а на покупку вторичного жилья, говорят опрошенные эксперты. О связи между рынками новостроек и готового жилья участники вторичного рынка уже говорили Forbes, наличие этой зависимости подтвердил и вице-премьер Марат Хуснуллин, который даже допустил появление льготной ипотеки для вторички.
Проблема в том, что для покупки новостройки многие используют средства от продажи имеющегося жилья, а без доступной ипотеки на него просто не находится покупателей, объяснили Forbes эксперты.
«При ставках в 19% вторичный рынок работать не будет. Скорее всего, оживление в этом секторе можно ожидать не ранее, чем когда средний уровень предложения ставок опустится до 12% годовых. Для этого ключевую ставку должны сократить до 9-10%, что пока маловероятно», — сетует Щекин из группы «Родина».
Коркка из «Метриума» тоже полагает, что для восстановления нормального спроса на вторичном рынке и прекращения его негативного влияния на первичный ключевая ставка должна снизиться до уровня 8-10%.
«Значительная часть спроса на рынке новостроек формируется из людей, которые продают свои старые квартиры. Серьезное падение спроса на вторичке естественным образом отразилось на том, что покупатели «не дошли» до новостроек. По нашему ощущению, для московского покупателя-заемщика комфортная ставка для вторичного рынка не должна превышать 12-13%», — говорит Москатов из «Миэль».
Большинство опрошенных экспертов возлагают большие надежды на то, что ключевая ставка будет снижена 29 апреля.
Необходимая мера
Хотя снижение ставки льготной ипотеки до 9% и не позволяет восстановить спрос до состояния 2021 года, все опрошенные участники рынка заявили Forbes, что данная мера необходима, поскольку та же программа со ставкой 12% не пользовалась спросом.
«Если сравнивать с апрелем 2021 года, то мы увидим значительное падение спроса — от 35% до 60% в зависимости от сегмента», — говорит основатель компании SOLDapp Николай Шуклин.
Вероятно, по итогам апреля спрос будет несколько ниже мартовских значений, полагает Коркка из «Метриума». «На фоне роста ставок доля сделок с использованием ипотечных кредитов в среднем сократилась с 60% до 40%. Сейчас мы увидим обратную динамику», — прогнозирует коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
«Официальная статистика за апрель будет опубликована где-то в середине мая, но, по нашим и коллег из отрасли наблюдениям, произошло снижение спроса примерно на 30-50% по сравнению с первыми месяцами года», — добавляет коммерческий директор Asterus Вера Стефан.
Многие из опрошенных участников рынка отмечают, что сейчас у застройщиков практически нет возможности использовать скидки для стимулирования спроса. Единственным «подарком» для покупателей в апреле стало то, что цены практически не выросли.
«Средние цены предложения в апреле выросли на процент в месячном выражении, в марте был аналогичный показатель. Продолжающийся рост средних цен в столице связан в первую очередь с изменением структуры предложения — покупатели быстрее приобретают более дешевые варианты», — говорит Попов из «Циан. Аналитики». По его словам, средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках в конце апреля составила 316 000 рублей.
Директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева подсчитала, что корректировка цен в апреле была нулевая, стоимость «квадрата» в бизнес-классе осталась на уровне 400 000 рублей, в экономклассе — 244 000 рублей. При этом расходы девелоперов продолжают расти, сетуют участники рынка. «Почти половину в структуре издержек в стоимости квадратного метра составляют расходы на приобретение стройматериалов и выполнение строительно-монтажных работ», — говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, это не может не сказаться на конечной стоимости жилья, так что цены будут расти.
«Многие потенциальные клиенты выбирают ожидание и не приходят в офисы продаж из-за роста цен. Фактически жилье продолжает дорожать из-за сокращения предложения, повышения стоимости строительства, проблем с импортными поставками», — добавляет Щекин из группы «Родина». По его словам, в такой ситуации снижение ставки по ипотеке почти до «докризисного уровня» становится чуть ли не единственным способом поддержать спрос.