«Все сошли с ума»: что будет с ценами на квартиры из-за военной операции в Донбассе

Утром 24 февраля Владимир Путин объявил о начале военной операции в Донбассе. Фондовый рынок отреагировал на это максимальным за шесть лет падением. Паника охватила и рынок недвижимости. Первым отреагировала вторичный рынок — его участники рассказали Forbes о срывах сделок. В дальнейшем собеседники прогнозируют рост цен на первичном рынке, их корректировку на вторичном и спад спроса на фоне снижения доходов.

Новостройки готовы подорожать

До недавнего времени первичному рынку прогнозировали замедление роста цен до темпов, сопоставимых с инфляцией. Все изменилось, считают эксперты. Геополитические риски, апофеозом которых стала военная операция России на территории Украины, обвал курса рубля и перспектива новых санкций — эти факторы приведут к всплеску спроса и цен на короткое время. Спрос в дальнейшем упадет, а вот снижения цен ожидать уже не приходится. 

 «Вероятно, сейчас стоит ожидать точечного роста спроса, это характерно для любых периодов экономической и политической нестабильности последних 10-15 лет. Кроме того, покупательский интерес может быть поддержан жителями ЛНР и ДНР. Это касается прежде всего доступных локаций Москвы и Подмосковья, а также некоторых областей Черноземья», — полагает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «По нашим оценкам, цены на первичном рынке в Московском регионе увеличатся до 15%», — говорит старший вице-президент ГК «Гранель» Дмитрий Адушев.

«На фоне разворачивающегося сценария гиперинфляции рубля, несмотря на обещанные интервенции ЦБ, мы увидим очередной всплеск продаж на первичном рынке», — рассуждает руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Наталья Круглова. «Пока писали этот ответ, доллар подорожал с 84 до 87 рублей, к моменту выхода материала может быть больше 90 рублей. Поэтому цены будут неизбежно расти», — сетует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

В этом году причин для снижения стоимости квартир в новостройках нет, кроме того, вслед за ростом ключевой ставки будут дорожать кредиты для застройщиков, добавляет директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Ситуация отличается от того, что было на рынке в 2008, 2014 и даже в 1998 году, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов: «Падение фондового рынка, резкая девальвация рубля тогда не проходили на фоне военной операции. В краткосрочный период мы увидим рост спроса, но его масштабы могут быть меньше, чем в предыдущие кризисы».

Прайс до востребования

В посвященных рынку недвижимости Telegram-каналах и профильных пабликах в соцсетях стали появляться сообщения о том, что застройщики приостанавливают продажи для пересмотра цен в сторону увеличения. Но никто из опрошенных Forbes застройщиков эту информацию не подтвердил.

Темпы продаж находятся на запланированном уровне, все проекты реализуются в соответствии с бизнес-планом, сообщили в пресс-службе ГК «Самолет». «В «Векторcтройфинансе» пока не поднимали цены и не останавливали продажи квартир. Показательными станут предстоящие выходные, когда традиционно поток покупателей выше, по итогам которых можно будет сделать выводы», — заявил управляющий партнер компании Андрей Колочинский. Запросы в «Инград», ПИК, «Главстрой» остались без ответа.

В открытой приостановке броней и экстренном пересмотре прайсов замечены только мелкие застройщики, рассказали Forbes представитель агентства недвижимости и консультант по подбору новостроек. Большинство компаний ограничились негласными установками по минимизации числа броней, а повышение цен планируют объявить плановым — собеседники Forbes называют предположительную дату 1 марта. 

«Мы уже наблюдаем, что часть застройщиков приостановила продажи, а розничные инвесторы в элитную недвижимость стали повышать цены, привязав их к курсу валют», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании Quattor Advisory Гайк Мартиросян.

На вторичном рынке рушатся сделки

Продавцы квартир на вторичном рынке разрывают сделки или ставят покупателей, с которыми уже достигнуты предварительные договоренности, перед фактом повышения цены, рассказали опрошенные эксперты. Они ожидают, что после краткосрочного всплеска цены на вторичном рынке могут скорректироваться вниз на фоне падения спроса.

«Продавцы с начала недели просят снять объекты с продажи, поднять цену или указать ее в долларах. Все словно с ума сошли», — сетует представитель крупного агентства недвижимости. В профильных группах в соцсетях риелторы пишут, что часть выставленных объектов снята с продажи «до окончания войны». 

«Сейчас на рынке вторичного жилья мы наблюдаем приостановку продажи объектов собственниками до момента появления встречного варианта для покупки, инвесторы же, наоборот, стремятся максимально быстро реализовать свои объекты, — говорит директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. 

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка предположила, что сразу поднимают цены владельцы наиболее ликвидных квартир. Те же, чье жилье востребовано меньше, не станут этого делать, если уже найден покупатель.

«В целом во время неопределенности люди склонны занимать выжидательную позицию. На наш взгляд, около 20% участников (продавцов и покупателей) вторичного жилья могут взять паузу», — полагает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. 

Ипотека успокоит спрос

В среднесрочной перспективе на вторичном рынке ожидается снижение спроса и падение цен. Драйверами этих процессов станут повышение ключевой ставки ЦБ, дальнейшее удорожание ипотеки и снижение доходов населения. Это затронет как первичный рынок, так и вторичный. Глубина падения цен будет не меньше, чем в предыдущий кризис в 2014-2015 годах, когда они снижались в среднем на 15%, прогнозирует Попов из Циан.

«Мы не исключаем, что в будущем финансовые организации начнут проработку вопроса об изменениях законодательной базы, позволяющих менять ставки по договорам с розничными заемщиками в одностороннем порядке, но при нынешних законах это невозможно», — говорит генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов.

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков отмечает, что рыночные ипотечные ставки в последнее время растут менее серьезными темпами, чем ключевая ставка ЦБ: «Таким образом, банки, с одной стороны, следуют в фарватере решений Центробанка по ставкам, но в то же время стараются учитывать реальные возможности заемщиков и пока поднимают ставки не так радикально».