Вторичный рынок жилья стагнирует и тянет на дно продажи новостроек

Вторичный рынок в состоянии апатии. Потенциальный спрос на 40% меньше обычного, говорят опрошенные Forbes эксперты.

В начале апреля вице-премьер Марат Хуснуллин допустил появление льготной ипотеки для покупки вторичного жилья, если уже предпринятых мер поддержки «будет не хватать». Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что отсутствие активных продаж вторички может навредить и рынку новостроек, так как средства на приобретение нового жилья люди часто получают, продавая имеющуюся квартиру.

Рынок замер

В марте ситуация на вторичном рынке жилья менялась буквально каждую неделю: от ажиотажа в начале месяца до замедления к его концу; к апрелю рынок полностью замер, говорят опрошенные эксперты.

«Всплеск активности произошел 28 февраля, в день роста ключевой ставки, тогда число просмотров объявлений увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю, — описывает ситуацию руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. — Период повышенного спроса был недолгим — первые дни марта. После резкого роста наблюдался спад интереса до мартовских праздников включительно. 9-14 марта активность вновь была высокой, после чего со второй половины марта наблюдается тренд на постепенное снижение спроса. Сейчас в первой половине апреля потенциальный спрос на 40% ниже фоновых значений зимы 2021/2022».

Аналогичную картину наблюдают все опрошенные участники рынка. Большинство констатирует, что к апрелю наступила стагнация. «С начала апреля мы фиксируем заметное падение объектовых звонков, то есть падение спроса. Есть опасения, что в ближайшие месяц-два рынок замрет. Сегодня некоторые игроки рынка просто замерли в ожидании стабильности», — сетует управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. «После 31 марта на рынке затишье», — говорит директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Исключение — элитка

Единственным сегментом, в котором активность просела не столь фатально, стала элитная недвижимость, говорят представители агентств, работающих с высокобюджетным жильем. «Рынок элитного жилья не встал, продажи есть, но, конечно, речь не идет о том уровне, какой мы видели в 2021 году. Сейчас спрос очень медленно, но возвращается, мы фиксируем плавный рост обращений по отношению к концу марта», — делится наблюдениями руководитель направления продаж компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

«Если говорить о высоком ценовом сегменте, то доля ипотеки там сейчас не превышает 15−20%. Основная часть сделок в этой категории происходит за кеш. Поэтому повышение ипотечных ставок оказало минимальное влияние на сделки», — поясняет директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова.

Альтернатива есть 

Участники рынка делают оговорку, что «замирание» рынка массового жилья касается сделок классической продажи, когда одна сторона получает деньги, а другая — квартиру. Альтернативные сделки, при которых происходит фактически обмен с доплатой, продолжают заключаться. «С начала марта инвесторы с рынка ушли, а доля альтернативных сделок сильно возросла. Это правильно, на рынке те, кому нужно жить здесь и сейчас», — добавляет ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

«Уже сегодня не редкость цепочки из 4-5 квартир, но и это не предел», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. «Сегодня 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные. И в связи с дефицитом ликвидных объектов особую актуальность приобрели быстрые «альтернативы», когда сделки продажи одной квартиры и покупки другой проходят практически одновременно», — уточняет Шлома из «Инком-Недвижимость».

Предложение снизилось

По данным аналитиков «Миэль», объем предложения на рынке городской недвижимости столицы в марте оценивается в 35 700 объектов. Сокращение, в сравнении с предыдущим месяцем, составляет порядка 5%. «Число лотов в активной реализации снижается. В конце марта покупателям было доступно порядка 28 000 лотов — на 10% меньше, чем месяцем ранее, и на четверть меньше, чем год назад», — отмечает Попов из «Циан.Аналитики».

«Количество ликвидных объектов эконом- и комфорткласса снизилось примерно на 20% — они были просто вымыты с рынка за счет ажиотажного покупательского спроса, который держался в течение полутора лет», — уточняет Шлома из «Инком-Недвижимость». Однако в начале апреля часть участников рынка зафиксировали частичное восстановление объема предложения. По данным «Инком-Недвижимость», экспозиция прибавила 1,7%, а по наблюдениям «Этажей» — 3,4%.

Что будет с ценами

Цены в течение марта изменялись разнонаправленно, продавцы то поднимали их, то опускали, но итогом месяца стал небольшой рост средней цены квадратного метра, говорят участники рынка. «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы сегодня составляет 286 700 рублей. За месяц она осталась примерно на прежнем уровне — всего плюс 1,2%, за год прирост составил 12,2%», — подсчитал Шлома из «Инком-Недвижимость».

По данным Циан, в конце марта «квадрат» на вторичке Москвы стоит в среднем 306 100 рублей, годовой рост — 15%. «Рост цен произошел за счет быстрого ухода с рынка недорогих лотов с одновременным выводом более дорогих новинок (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые)», — уточняет Попов из «Циан. Аналитики».

«Цены по итогам марта увеличились на 3-4% в среднем по округам. Минимальная цена зафиксирована в Молжаниновском районе (САО) и составляет 181 000 рублей за кв. м. Максимальная цена отмечается в районе Арбат (ЦАО) — 805 000 рублей», — уточняет главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

В среднем же по России за прошедший месяц стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 3%, а по сравнению с апрелем прошлого года — на 28,7%, сейчас составляет 90 250 рублей, заключает Решетникова из «Этажей».

Участники рынка в начале марта прогнозировали практически неизбежное падение цен на вторичное жилье, но месяц спустя их прогнозы несколько изменились. Теперь эксперты полагают, что у спроса есть шанс восстановиться, а это притормозит падение цен.

«Снижение цен возможно, только если спрос не восстановится, а предложение начнет «вылезать», но пока такого нет», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. «Во втором полугодии собственники, которые будут заинтересованы в срочной продаже, начнут снижать цены на свои объекты, на них и будут ориентироваться инвесторы», — полагает Решетникова из «Этажей». «Рассчитывать на то, что нормализация ситуации неминуемо приведет к снижению цен на жилую недвижимость, преждевременно», — считает управляющий партнер компании Freeviser Михаил Паюшин.

Новостройки на очереди

Отсутствие продаж на вторичном рынке может подорвать и спрос на новостройки, поскольку значимая доля покупателей первичного рынка сперва продавала имеющиеся у них квартиры, а вырученные деньги вкладывала в строящееся жилье, говорят опрошенные эксперты. По оценке Хачатуровой из Apple Real Estate,  доля покупателей, которые ранее приобретали новостройки за счет продажи своей недвижимости, составляет 30%-40%. Теперь эти люди либо откажутся от покупки, либо согласятся на большие скидки при продаже своих квартир.

«Первичный рынок наполовину зависит от продаж квартир на вторичке, то есть 50% сделок в сегменте новостроек заключается с использованием денег от продажи вторичного жилья», — полагает Шлома из «Инком-Недвижимость». По его мнению, именно об этой зависимости друг от друга двух сегментов рынка и говорил Марат Хуснуллин, когда допускал появление льготной ипотеки для вторички.

«По нашим оценкам, в обычных условиях от 35% до 50% квартир на вторичном рынке продавалось с целью дальнейшей покупки квартиры в новостройке, поэтому постепенно отсутствие этого сегмента покупателей начнет оказывать давление на рынок первичного жилья и снижать спрос на нем», — прогнозирует заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

«Безусловно, если вторичка встанет, то будут проблемы и у новостроя. Если оставить ситуацию на самотек, то рынок вторичной недвижимости может просесть, потянув за собой и остальные сегменты. Нельзя поддерживать только одну часть спроса на рынке», — резюмирует заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов.

Комфортная ипотека

Участники рынка полагают, что восстановлению вторичного рынка будут способствовать два фактора: возвращение хоть какой-то стабильности в общую обстановку и снижение ипотечных ставок на «вторичку до приемлемых уровней». «Значимой разницы между рыночными ставками по ипотеке при ключевой ставке 17% или 15% не так много. В обоих случаях эти условия крайне не комфортны для большинства заемщиков», — констатирует Попов из «Циан.Аналитики».

При высоких ставках даже заемщики, согласные с такими условиями, часто не могут получить ипотеку, так как банки ужесточили требования, отмечает генеральный директор компании Online-Ipoteka Иван Веденисов. «Во-первых, платежеспособность заемщиков падает, а риски потери работы или сокращения дохода растут. Во-вторых, в настоящий момент действуют меры, направленные на поддержку проблемных заемщиков — мораторий на банкротство и кредитные каникулы. В этих условиях банки ужесточают скоринг-модели: сокращают коэффициент «обязательства/доход», предъявляют более высокие требования к качеству кредитной истории, отдают предпочтение заемщикам с первоначальным взносом более 30% от стоимости жилья и полностью официальным доходом», — объясняет он.

«Ставки по-прежнему остаются заградительными, рынок начинает активизироваться, когда они опускаются ниже 14-15%, а собственники, ощущая недостаток покупателей на рынке, делают дисконт», — полагает Решетникова из «Этажей». Покупатели начнут возвращаться на рынок при ставке по ипотеке 10-12%, считает Хачатурова из Apple Real Estate. «Заметно улучшит положение дел на рынке ставка 12%, идеал — это 10%, он практически вернет спрос», — говорит Шлома из «Инком-Недвижимость».