Стройматериалы стали «новым сахаром»: правительство предлагает ограничить на них наценки и упростить процедуру выхода на рынок новых материалов и конструкций. Эта активность началась не на пустом месте: по словам участников строительного сектора, опрошенных Forbes, стройматериалы стали серьезной проблемой.
Из-за санкций многие иностранные игроки полностью остановили поставки, производители на внутреннем рынке не справляются со спросом, а колебания курсов валют и сложности с транспортировкой затрудняют поиск альтернативных поставщиков в дружественных странах. Все это привело к значительному росту цен, так что финансовые модели проектов, под которые были выданы кредиты, приходится пересматривать. Уже сейчас застройщики жилья говорят о том, что одобренных лимитов проектного финансирования не хватит для завершения текущих проектов. По словам опрошенных экспертов, проблема касается не только жилищного строительства, но и всех строек в стране.
Удастся ли избежать их полной остановки, в чем конкретно состоят риски и как строители будут искать выход из сложившейся ситуации — разбирался Forbes.
Ценовое ралли
У застройщиков возникло сразу несколько проблем, связанных со стройматериалами и оборудованием. Первая из них — повышение цен. По данным Росстата, в марте стройматериалы подорожали на 10%, однако опрошенные Forbes участники рынка называют куда большие цифры. По данным компании Pridex (имеются в распоряжении Forbes), за период с 1 февраля по 31 марта 2022 года строительные материалы подорожали на 29,46%, отделочные — на 48,54%, инженерное оборудование — на 43,17%.
«В текущей ситуации мы фиксируем рост стоимости строительства на 25-35%», — сетует директор по управлению проектами ГК «Пионер» Вадим Фадеев. Речь идет о строительстве жилья. «Индексы удорожания строительно-монтажных работ в I квартале 2022 года выросли на 20-22%», — подсчитал директор департамента заказчика строительно-инвестиционного холдинга AAG Иван Донкин. «С февраля 2022 стоимость строительства складов выросла на 25%», — отмечает исполнительный директор Radius Group Захар Вальков.
При этом причины роста стоимости стройматериалов у каждой конкретной позиции разнятся, говорят опрошенные эксперты. Например, по их словам, материалы, которые производятся в России, дорожают из-за роста издержек у производителей, усложнившейся логистики и ажиотажного спроса со стороны застройщиков.
«Поставщики, которые отгружают не «сырые» изделия, а продукцию (например, бетон, готовые изделия из металла), должны сначала закупить сырье и потратиться на производство. На это требуется финансирование, стоимость которого на данный момент очень высока. Поэтому объективен рост стоимости на дополнительные 5-15%», — рассуждает коммерческий директор компании «Ориентир» Александра Селезнева. «Мы наблюдаем ажиотаж на рынке, рождающий у крупных производителей необходимость квотировать отгрузки», — добавляет директор дирекции по отделке и благоустройству MR Group Михаил Филон. «Возросший спрос не может не отразиться на цене: продукция из Китая уже подорожала приблизительно на 20% в валютной стоимости», — говорит коммерческий директор Pridex Александр Алейников.
Стоимость материалов и оборудования, поставляемых из-за рубежа, зависит от курсовой разницы и логистических издержек, оба фактора работают на ее увеличение, говорят участники рынка.
«Ситуация с поставками оборудования, стройматериалов меняется каждый день, поставщики стараются полностью себя обезопасить: работают только по авансовым платежам, не фиксируют цены. Мы заказываем лифт по одной цене, пока он до нас доезжает, его цена может вырасти в разы», — сетует заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Оборудование в дефиците
Инженерное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность жилых и коммерческих зданий, стало даже большей проблемой, чем стройматериалы, говорят опрошенные эксперты. Если материалы просто подорожали, то оборудование не только в разы выросло в цене, но и стало недоступно. Поиск аналогов затруднен тем, что проекты часто делаются с учетом особенностей конкретного производителя.
«Мы отмечаем сегодня удорожание инженерного оборудования в целом в полтора раза для проектов недвижимости в различных сегментах — и именно его коснулся дефицит предложения», — говорит главный инженер проекта Clancy Engineering Михаил Малыгин.
По данным Pridex (имеются в распоряжении Forbes), наиболее сильно в цене поднялись трубная разводка и фитинги из стали (57%), а также системы кондиционирования (55%). Кроме того, текущая ситуация серьезно затронула кабельную продукцию (от 40% до 70% в зависимости от производителя), инженерные системы и электроинструменты (41%), а также насосные системы (40%).
«Дефицит сегодня наблюдается в инженерном оборудовании, в частности, в холодильном, насосном оборудовании, в электрике, автоматике. Это все было от европейских производителей. Большую часть запасов этого оборудования на рынке уже раскупили. То, что осталось, а также то, что было завезено в период резкого скачка иностранной валюты, значительно выросло в цене из-за падения рубля, проблем с логистикой и дефицита», — добавляет директор по девелопменту компании «Мультиколд» Нозим Хасанов.
«При обустройстве инженерных сетей больше всего подорожали сети связи производства США — их стоимость выросла на 15%. На 30% выросла цена на системы кондиционирования и холодоснабжения из Франции», — говорит коммерческий директор проекта MANTERA Seaview residence (Сочи) Елена Кабешева.
Рост цен — это только часть проблемы, поскольку поиск аналогов часто затруднен в связи с жесткими параметрами проектов, говорят эксперты.
«Отдельной проблемой являются лифты — после прекращения поставок такими компаниями, как Otis, KONE, Schindler и ThyssenKrupp вопрос поиска альтернативных вариантов стоит особенно остро», — сетует Кабешева. «Лифты в условиях дефицита не удастся заменить быстро, так как сами шахты спроектированы под устройства конкретного вендора, а производство альтернативным поставщиком варианта с такими же параметрами займет от четырех до шести месяцев», — уточняет Алейников из Pridex.
«Если говорить о складской недвижимости, дефицитной может оказаться система вентиляции. Это, в свою очередь, может привести к проблемам с монтажом системы отопления, так как эти системы взаимосвязаны. На российском рынке, безусловно, можно найти аналоги импортным товарам в этом сегменте, но комплектующие для систем все равно пока производятся зарубежными компаниями», — отмечает Малыгин из Clancy Engineering.
«Прибыль уменьшилась в два раза»
Растущая себестоимость строительства ляжет на плечи конечных потребителей, идет ли речь о жилье или о коммерческой недвижимости, говорят опрошенные Forbes эксперты. Девелоперам тоже не обойтись без потери прибыли.
«Рост себестоимости строительства будет покрыт за счет уменьшения маржинальности по проектам и частично переложен на конечного потребителя», — полагает генеральный директор ГК «Нижегородская девелоперская компания» Михаил Иванов.
«Мы пересмотрели плановые значения по прибыли с продажи квартир в домах, строительство которых запланировано на этот год. По сравнению с домами, возведение которых началось в 2021 году, плановая прибыль уменьшилась в два раза», — сетует директор кемеровского СЗ «Парковый» Сергей Клепиков.
«Даже те компании, которые сформировали финансовую подушку за счет удачных продаж, не могут полностью снять с потребителей финансовую нагрузку, — рассуждает финансовый директор краснодарской ГК «Метрикс Development» Александр Спасов. — Это объективная реальность».
«В абсолютном большинстве случаев возросшие издержки на строительство будут заложены в стоимость квадратного метра. Сокращать собственную маржу застройщики могут только лишь в случае заметного и длительного снижения спроса», — резюмирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Удар по срокам
Сроки строительства тоже находятся под угрозой из-за ситуации со стройматериалами и оборудованием, говорят опрошенные участники рынка. «Изменить сроки передачи домов по уже строящимся домам мы не можем, хотя поправки дают такую возможность, застройщиков не будут штрафовать за просрочку. Но у нас есть обязательства перед клиентами. Репутационные риски лежат, конечно, на девелопере», — констатирует Юсупов из «Унистрой».
«Самое страшное и нежелательное последствие от переноса срока — это даже не финансовые затраты, а потеря доверия со стороны тех, кто сделал выбор в пользу застройщика и его проекта. Меры поддержки застройщиков мало волнуют клиентов, которые ждут свое жилье. Поэтому морального права на перенос сроков у застройщиков нет», — подчеркивает Кабешева из MANTERA Seaview residence.
Какие стройки заморозят
С марта в СМИ неоднократно появлялись прогнозы, согласно которым ряд строек в сложившейся ситуации может быть заморожен. Вслед за ними появлялись и опровержения. Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что некоторым проектам действительно грозит остановка, другие же были остановлены временно, их возобновление планируется или уже произошло, и о массовой заморозке сейчас речи не идет.
«Из-за полной неопределенности со сроками поставок в марте мы заморозили старт новых объектов, а также продажи в проектах на ранней стадии готовности. В апреле, когда ситуация более-менее урегулировалась, продажи открыли», — рассказывает Юсупов из «Унистрой».
В Нижегородской области планируется заморозить четыре строительных проекта, добавляет Иванов из «Нижегородской девелоперской компании».
«Заявленный объем ввода офисной недвижимости по итогам года может сократиться более чем на 50%. Выход на рынок новых проектов, которые были заявлены ранее, по объективным причинам с большей долей вероятности будет перенесен на более поздний срок», — говорит руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря.