Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов
Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы. Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино. В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.
Гостиницы: доходность минус 60%
Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего. «В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова. И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса». Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд. Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.
«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»
Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе. «Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%». По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».
«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая». «Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова. — Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».
Номера без вешалок и минибаров: какими будут отели после пандемии коронавируса
Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет. «В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова. — О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».
Стрит-ретейл: цены минус 10%
Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.
«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»
«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».
Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000. Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных. По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».
Ушли с рынка, потеряли выручку, сократили сотрудников: как малый бизнес пережил карантин
В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.
Торговые центры: вакантность до минус 21%
Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают. «Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической». Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.
«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами. Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes. «На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.
«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»
Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%. «Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.
Катастрофа из-за самых упертых: кто спровоцировал громкий конфликт на рынке недвижимости
В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия». По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября. «Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.
Директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац напоминает, что, несмотря на позитивные сигналы из столицы, в таких крупных регионах, как Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и в других (всего их более десятка), торговые центры по-прежнему закрыты полностью: «В каких-то открытых торговых центрах трафик восстановился, во многих он меньше, чем год назад, в каких-то даже превышает показатели 2019-го. Но с учетом того, что часть магазинов закрыта, а в части ограничен ассортимент, и по показателю like for like (соотношение финансовых результатов за текущий и прошлый отчетный периоды. — Forbes), и по выручке в целом мы в минусе».
Инвестиции: второй квартал — минимум за всю историю рынка
Продолжали ли люди вкладывать деньги в коммерческую недвижимость? По данным опрошенных Forbes брокеров, объем инвестиций в первом полугодии составил 82-112 млрд рублей, причем, по оценке Cushman и CBRE, это на 20% больше, чем в первом полугодии прошлого года, а по оценке JLL и Knight Frank — на 20-24% меньше. Разница объясняется тем, что аналитики могут относить закрытие крупных сделок на разные даты, использовать разные валютные курсы и включать в сам параметр «инвестиции» разные объекты (кто-то, например, не включает производственные площадки или участки под девелопмент жилья).
Но все эксперты сходятся в одном: даже если рост был, это заслуга первого квартала. «Основное падение объемов ожидаемо пришлось на второй квартал, в котором было закрыто сделок лишь на $491 млн, что стало наименьшим значением для соответствующих периодов за всю современную историю рынка, а также квартальным минимумом с октября-декабря 2008 года», — отмечает представитель JLL.
По словам старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, предварительные данные свидетельствуют, что «объем инвестиций в недвижимость России во втором квартале составил порядка 47 млрд рублей, что на 19% ниже значения в аналогичном периоде 2019 года (59 млрд рублей)». «На второй квартал пришелся пик распространения COVID-19 в России, действовали ограничительные меры, которые значительно влияли на снижение бизнес-активности, кроме того, сохранялась высокая степень неопределенности. Многие инвесторы в таких условиях заняли выжидательную позицию и отложили принятие решений», — объясняет эксперт.
«Рынку предстоит столкнуться с серьезными переменами — многие компании не планируют отказываться от удаленки»
Куда все же вкладывались деньги? «Сделок с наиболее пострадавшими от кризиса торговыми и гостиничными объектами в первом полугодии практически не было, — говорит представитель JLL. — Интерес инвесторов сохранился к площадкам под застройку жилых проектов, доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (55%)». На втором месте, по данным аналитиков компании, — сектор офисной недвижимости, доля которого снизилась до 24% по сравнению с 35% по итогам аналогичного периода 2019-го. Замыкает тройку лидеров сектор складской недвижимости, доля которого увеличилась с 6% по итогам первого полугодия 2019-го до 11% за январь-июнь 2020-го.
По мнению управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, стоит ожидать роста доли складов в общем объеме инвестиций и в следующие несколько лет — сегмент показал себя более устойчивым и надежным для инвесторов, в отличие от офисов и, в особенности, торговли, которые оказались более подвержены кризисным явлениям. Уровень вакантности в этой нише снизился с 2,7% до 2,3%, до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%, при этом уровень арендных ставок также остался неизменным, добавляет эксперт.
Парадоксальный кризис: что будет с ценами на жилье после пандемии?
Николай Казанский из Colliers также отмечает, что «наименее выраженно режим самоограничений сказался на рынке складской и индустриальной недвижимости — на протяжении первого и второго кварталов проходили сделки с e-commerce и продовольственными ретейлерами в разных форматах». «В целом ставки аренды в сегменте остаются стабильными», — констатирует он.
Вакантность в офисах составляет, по разным данным, 10-12%, но это меньше, чем было год назад. «Во втором квартале объем поглощения был отрицательным, — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. — Доля свободных офисов в обоих классах (А и В. — Forbes) увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. Рост показателя мог быть гораздо большим: сдерживающий фактор — невозможность арендаторов качественных проектов, особенно крупных пользователей, выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание».
«Вакансия растет в основном за счет освобождения небольших блоков, в то время как крупные блоки практически исчезли с рынка», — говорит Казанский. По его прогнозу, ставка аренды до конца года будет «демонстрировать плавный рост». «Однако рынку еще предстоит столкнуться с серьезными переменами. Многие компании попробовали удаленку и планируют и дальше работать в таком режиме, так что отказываются от офисов. Те, кому договоры это сделать не позволяют, активно ищут субарендаторов», — заключает эксперт.