Катастрофа из-за самых упертых: кто спровоцировал громкий конфликт на рынке недвижимости
«Арендатор оказывается на коротком поводке»
«Если закон не примут, большинство (сетей. — Forbes) будет закрываться, — говорит совладелица небольшого обувного магазина в московском торговом центре. — Даже не закрываться, а просто разоряться». Законопроект № 953580-7 в первоначальной редакции предлагал разрешить арендаторам, чей ежемесячный доход снизился в связи с ограничительными мерами на 50%, расторгать договор аренды быстро в одностороннем порядке без всяких выплат, а арендодателя обязывал вернуть ранее внесенный обеспечительный платеж.
По сложившейся практике арендатор должен предупредить владельца недвижимости о своем намерении разорвать договор за 3-5 месяцев и все эти месяцы продолжать платить. «Мы несем ответственность перед своими сотрудниками, перед производителями, — объясняет совладелец сети Hoff Михаил Кучмент. — Если мы не можем договориться о снижении арендной платы, то пусть нам дадут возможность перевезти магазин в другое место с более низкой арендной ставкой. Сейчас у арендатора нет никакого инструмента воздействия на арендодателя, а у них множество инструментов воздействия на нас. Закон просто исправляет сложившийся перекос».
О каких инструмента воздействия может идти речь? Например, снижение арендной ставки по сравнению с докризисным 2013 годом оформлено в некоторых торговых центрах в виде дополнительного соглашения к договору аренды, и в случае разногласий владелец недвижимости может от допсоглашения отказаться и потребовать докризисную плату. Некоторым перекрывают доступ в помещение с закрытым там товаром и оборудованием. «Арендатор оказывается на коротком поводке, он всегда в позиции просящего», — говорит директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац. По его словам, на заседании профильного комитета Госдумы он показывал уведомление о прекращении доступа к помещению, которое выставил одному из его магазинов владелец объекта на проспекте Вернадского. Несмотря на 17 лет совместной работы, арендодатель требовал оплаты аренды за апрель и май.
«Необратимое разрушение отрасли»
Арендодатели дружно выступили против законопроекта. 8 мая Российский союз торговых центров (РСТЦ) направил председателю комитета по бюджету и налогам Госдумы Алексею Макарову письмо, в котором предупреждал, что принятие закона «повлечет необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления», а банки получат на 2 трлн рублей дефолтных долгов.
Одиннадцать крупных компаний рынка недвижимости написали письмо председателю Госдумы Вячеславу Володину, министру экономического развития Максиму Решетникову, руководителю администрации президента Антону Вайно и исполняющему обязанности премьер-министра Андрею Белоусову, рассказал РБК.
«Искусственно спровоцированное создание целого пула плохих кредитов чревато коллапсом банковской отрасли», — сказано в письме, под которым стоят подписи представителей компаний Романа Абрамовича, Михаила Гуцериева, Александра Клячина. Речь идет о том, что если арендаторы смогут быстро расторгать договоры, то стабильность арендного потока офисного или торгового комплекса будет нарушена, а значит, собственник не сможет выплачивать кредиты.
Вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов на конференц-коле с журналистами во вторник заявил, что, по оценке Сбербанка, только 26% арендаторов торговых центров можно отнести к малому и среднему бизнесу, остальные — крупные бренды, у которых есть запас прочности. А принятие законопроекта может привести к переоценке стоимости активов.
19 мая накануне заседания Госдумы РСТЦ распространил новое открытое письмо. «Мы не сомневаемся, что практически все арендаторы захотят сохранить свой бизнес в торговых центрах, но тем не менее неминуемо воспользуются указанным правом для того, чтобы в конечном счете навязать арендодателям кабальные нерыночные условия, — сказано в документе. — При этом в выигрышном положении по отношению к арендодателям окажутся даже те арендаторы, которые вели свой бизнес на основе рискованных моделей без формирования какой-либо «подушки безопасности» и резервов и которые теперь за счет арендодателей смогут получить возможность покрыть свои убытки и оправдать свои заведомо предсказуемые неудачи. Хотим подчеркнуть, что принятие данной нормы ввергнет отрасль в правовой хаос».
«Право арендаторов в одностороннем порядке и с нарушением всех принципов гражданского кодекса разрывать договоры аренды может спровоцировать огромный кассовый разрыв у арендодателей и череду банкротств собственников торговых центров, — говорит генеральный директор AFI Development Марк Гройсман. — Без работы останутся миллионы людей, а города лишатся важных социальных инфраструктурных объектов, главных точек притяжения и времяпрепровождения жителей... Законодатели, принимая такой законопроект, ведут себя как слон в посудной лавке».
«Есть арендаторы, которые захотят под шумок пандемии списать и свои старые, много лет копившиеся долги», — объясняет совладелец группы «Регионы» Амиран Муцоев. Он с коллегами, другими владельцами недвижимости (группой компаний «ЭНКА», «ТПС Недвижимость» и «Крокус групп»), написали письмо в Госдуму и правительство с обоснованием причин, по которым принятие законопроекта ведет к кризису на рынке коммерческой недвижимости. Девелоперы считают нужным обязать арендатора при расторжении договора выплатить аренду за месяц и все прежние, докоронавирусные долги, а обеспечительный платеж оставить у арендодателя. «Время покажет, будут ли арендаторы пытаться злоупотреблять этим. В любом случае мы все должны договариваться — это факт», — добавил Амиран Муцоев.
«Произошел форс-мажор»
Параллельно с лоббистскими баталиями абсолютно все опрошенные Forbes арендодатели и арендаторы (всего более 15 компаний) рассказали, что находятся в стадии переговоров друг с другом. «Со своими арендодателями мы сейчас в переговорах, — рассказывает Борис Кац. — Скорее всего по существенной части объектов подпишем дополнительные соглашения к договорам о снижении аренды, но те, кто не захочет подписывать, смогут утянуть розничные сети на дно».
По оценке РСТЦ, в целом по рынку арендодатели предоставили скидку на аренду в размере 85% от обычной ставки. Большинство опрошенных Forbes рантье сказали, что предоставили скидки или вовсе отказались от взимания арендной платы за тот период, когда торговые центры закрыты. С кем же борются арендаторы?
«Рынок разделился на две части, — рассказывает руководитель департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. — Те, кто закредитован, и те, кто нет. Первые не могут позволить себе снизить арендный доход. Вторые, обычно это непрофессиональные участники рынка, пассивные инвесторы, иногда идут на скидку 20-30% на период карантина».
В сегменте торговой недвижимости ситуация, естественно, более критическая, потому что проблемы испытывают абсолютно все арендаторы. «Спрос упал на 90%, и сложно прогнозировать, каким он будет дальше», — говорит президент Национальной ассоциации индустрии спортивного питания Юлия Кузьмина.
«Произошел форс-мажор. Когда мы просчитывали свою арендную политику, мы предполагали, что выручка может снизиться, но что ее вообще не будет, что люди будут бояться ходить в торговые центры, мы просчитать не могли», — говорит Борис Кац из «Леонардо».
Арендаторы хотят скидок или даже обнуления арендной платы за период простоя и снижения ставки после открытия торговых центров. «Жесткую позицию занимают где-то топ-10-15 объектов на рынке, — считает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Они хотят дождаться открытия объектов и посмотреть, что будет с оборотами арендаторов». Опрошенные Forbes арендаторы называют в числе тех, кто не идет на уступки, торговые центры «Метрополис», «Афимолл» в Москве, «Галерея» в Санкт-Петербурге.
«Арендаторы ТРЦ «Галерея», которые не могут работать из-за карантина, платят только эксплуатационные расходы. Все, кто не могут работать в «Метрополисе», — только операционные расходы», — заявил Forbes представитель этих торговых центров.
«Мы бы с удовольствием отменили все арендные платежи, если бы и нам пошли на соответствующие послабления, — говорит Марк Гройсман из AFI Development. — Но кто компенсирует торговому центру затраты, которые он несет ежедневно? Одни только налоговые платежи «съедают» до 40% прибыли».
40 арендаторов торгового центра «Июнь» в Красногорске (принадлежит группе «Регионы» семьи Муцоевых) создали чат в вотсапе и готовят коллективное письмо: администрация не выходит с ними на связь, а у некоторых даже списали часть обеспечительного платежа в счет аренды за май. «Платят аренду только те, кто работает: супермаркеты, аптеки», — заявил Forbes совладелец группы «Регионы» Амиран Муцоев.
По словам брокера, работающего на рынке недвижимости, проблема может быть еще в нарушенных коммуникациях: «Они туго на все реагируют. С арендаторами общаются менеджеры, а решения принимают Муцоевы. Менеджеры собирают заявки от арендаторов и не могут ускорить процесс их рассмотрения». Арендаторы «Июня» собираются попросить вернуть авансовые платежи за период простоя, освободить от штрафов за неуплату и снизить аренду до 12% от оборота. «Мы предлагаем вам провести совместный поиск решения в этой непростой ситуации, — сказано в проекте письма. — В ином случае мы будем вынуждены провести процедуру банкротства и прекратить сотрудничество с ТЦ «Июнь», что крайне негативно отразится на выручке и прибыли ТЦ».
«Переговоры идут, но подписанных договоров пока нет, — высказывает опасения Борис Кац из «Леонардо». — Есть начало, какие-то предварительные согласования по электронной почте. Будут ли они закреплены юридически, пока никто не знает». Сегодняшний день покажет, будет ли в руках арендаторов инструмент воздействия на контрагентов.
«Я сомневаюсь, что кто-то из арендаторов будет с новым законопроектом в руках расторгать договоры с «Авиапарком» или «Европейским», где хороший трафик, — говорит Хакбердиева из Knight Frank. — Отношения арендатора и арендодателя — это бумеранг. Если ты где-то передавил, потом тебе не пойдут на уступки».