В мае, в период жесткого карантина и остановки строек, продажи квартир в Москве упали на 69% в сравнении с тем же месяцем 2019-го, следует из расчетом агентства «Метриум». После частичного снятия ограничений застройщики ждут восстановления спроса, а собственники жилья, желающие его продать, размещают объявления на профильных порталах. Но что будет с рынком недвижимости в более отдаленной перспективе? Чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали опыт стран, столкнувшихся с пандемией раньше России.
Американский парадокс
По данным консалтинговой компании Knight Frank, за время пандемии спрос со стороны россиян на зарубежную недвижимость вырос на 20%. Но чтобы решить, выгодна ли покупка, нужно понимать специфику того или иного рынка. Ведь ситуации в разных странах отличаются.
Например, пандемия и карантин не повлияли на стоимость домов в США. По данным S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index, в марте, несмотря на локдаун, цены на индивидуальные жилые дома в Америке увеличились на 4,4% к аналогичному периоду прошлого года (в феврале — на 4,2%). В апреле случился крупнейший на рынке обвал за десять лет: продажи упали на 17%. Но цены и при такой конъюнктуре выстояли, следует из данных Realtor.com: рост был минимальным за три года, но все же составил 0,6%. И даже в мае стоимость домов в США вновь выросла год к году — на 1,6%. Более того, впервые за всю историю средняя цена одного объекта достигла отметки в $330 000. В июне жилье успело подорожать еще на 4,3% по отношению к первому месяцу лета-2019.
Квартиры на складах: какой бизнес на недвижимости вырос в период пандемии
Дело в хроническом дефиците на американском рынке, говорят эксперты. По данным маркетплейса Zillow, после кризиса 2008 года строители в США не успевают возводить требуемый объем новых домов, чтобы удовлетворить спрос. А владельцы недвижимости не компенсируют этот недостаток на вторичном рынке. Только в апреле количество выставленных на продажу домов по стране снизилось на 19,7%. «Назвать конкретную причину [такой динамики] сложно. Возможно, дело в их комбинации, — объясняет главный экономист Realtor.com Даниэла Хэйл. — Во-первых, фиксированная процентная ставка. Во-вторых, снижение индекса потребительской уверенности. В-третьих, тот факт, что пожилые люди начинают предпочитать проводить старость в собственном доме».
Застройщики также сетуют на локдаун, когда во многих штатах стройплощадки были вынужденно закрыты. Но и этот простой только снизил предложение и подстегнул спрос. «Цены на жилье находятся на рекордно высоком уровне <...> Дефицит продолжает усугубляться и подталкивает рост цен, хотя дома продаются медленнее», — констатирует Хэйл.
Билет в Европу после Brexit
В Китае в разгар пандемии в феврале рост цен на жилье в 30 крупнейших городах замедлился на 0,5% к январю, но все же составил 5,8% год к году. В апреле в 70 городах, отслеживаемых Национальным бюро статистики, рынок взял курс на восстановление — средний рост цен составил 0,5% к аналогичному периоду 2019-го. В мае цены в целом продолжили рост, однако в 25 крупных городах из 70 чуть подешевела вторичная недвижимость.
«Интерес к Германии и Франции вырос со стороны британцев, которые хотят иметь свой «билет» в Европу»
«Некоторые рынки испытывают стресс, поскольку спрос намного превышает предложение. Пока такая ситуация сохраняется, эти рынки вряд ли заметят снижение цен», — рассуждает глава исследовательского отдела испанского портала Idealista Фернандо Энсинар. Например, Германия: по статистике портала Immobilienscout24, с первого квартала 2019-го по второй квартал 2020-го цены на жилье в Мюнхене выросли на 7%, а в Берлине — на 12%. «На недвижимость в Германии и Франции всегда есть стабильный спрос, — говорит руководитель отдела жилой недвижимости Tranio Анна Боярчукова. — Увеличился интерес к этим странам и со стороны британских покупателей, которые хотят иметь свой «билет» в Европу».
В Испании же, по данным Национального института статистики, цены на жилье хоть и выросли на 3,2% в первом квартале по сравнению с аналогичным периодом 2019-го, по сравнению с предновогодним периодом снизились на 1,3%. Это может быть окончанием ралли, которое идет с 2015 года, когда «перегретый» местный рынок начал восстанавливаться от кризиса 2008-2009 годов.
Революция состоялась: как россияне теперь покупают недвижимость не выходя из дома
Иначе чувствует себя сегмент новостроек. Они в основном привлекают инвесторов, и несмотря на пандемию, цены на них в стране показали прирост в 6,1% к прошлому году и 5,3% к предшествующему кварталу. «Новостройки покупают в расчете на получение вида на жительство, — объясняет директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева. — Сейчас бум запросов на ВНЖ, например, Португалии, Испании и Греции, поэтому собственники могут повышать цены».
Пандемия прибавила проблем и без того страдающему от последствий Brexit рынку Великобритании. По данным Nationwide, цены на жилье в стране в мае упали на 1,7% по сравнению с апрелем, и это крупнейшее падение за последние 11 лет. Рост год к году сократился с 3,7% в апреле до 1,8% в мае. «Это только начало затяжного снижения за оставшуюся часть этого года», — предупреждает главный экономист консалтинговой компании Pantheon Macroeconomics Сэмюэл Томбс.
Что со спросом и предложением?
В первые два месяца года объем продаж жилья в Китае рухнул на 34,7%, свидетельствуют данные Knight Frank. Причем схлопывание происходило стремительно. 31 декабря, в день, когда был выявлен первый случай COVID-19, в 30 крупнейших городах Китая было заключено 7929 сделок по продаже жилья, а уже 8 февраля их было всего 22.
Но и восстановление будет быстрым. По данным консалтинговой компании Capital Economics, уже за первые 17 дней марта было совершено 39 455 сделок купли-продажи по сравнению с 4578 сделками за тот же период в феврале.
«Новостройки покупают в расчете на получение вида на жительство»
Домовладельцы США отреагировали на пандемию однозначно: в апреле количество домов, выставленных продажу, снизилось на 44%. К лету ситуация выровнялась, но все равно предложение на 25% ниже, чем в прошлом году. В апреле продажи, по данным Бюро переписи населения США, в годовом исчислении сократились на 6,2%. Пандемия повлияла и на скорость сделок: средний срок экспозиции увеличился на 15 дней.
В Великобритании потенциальные покупатели активизировались после открытия рынка 13 мая. Число новых потенциальных покупателей, зарегистрированных в Лондоне за неделю, закончившуюся 23 мая, было на 28% выше, чем пятилетнее среднее значение. По данным крупной девелоперской компании Taylor Wimpey, в последнюю неделю мая количество запросов в офисах продаж выросло втрое, а трафик сайта — на 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Как власти улучшают мировые мегаполисы во время карантина
Испанский рынок снова «перетарен». По словам Фернандо Энсинара, недели карантина оставили страну «с большим запасом жилья, небольшим количеством операций по купле-продаже и экономическим шоком, который затрагивает все слои общества». «Объем предложения будет увеличиваться в ближайшие месяцы, главным образом из-за появления на рынке домов собственников, финансовое положение которых ухудшилось и которым срочно требуется ликвидность, а также имущества, полученного в результате наследства или развода», — прогнозирует эксперт.
Что будет с рынком?
За время пандемии изменились предпочтения покупателей. По словам Шалаевой из Knight Frank, увеличивается спрос на загородные дома: как и в России, за рубежом «их просто сметают». «Локейшн как фактор выбора дома становится все менее и менее важным, — говорит Энсинар из Idealista. — Раньше люди предпочитали жить в центре города, теперь ищут более просторные дома с большим количеством спален и естественного света и садом или террасой. Кроме того, с приходом жары и неуверенности в том, как будет развиваться это лето из-за пандемии, мы заметили рост интереса к домам с бассейнами».
«C приходом жары и неуверенности в том, как будет развиваться лето, растет интерес к домам с бассейнами»
«Мы продолжаем отмечать интерес инвесторов к дистресс-активам со скидками до 30% в Испании, Италии и Франции», — отмечает Шалаева. По ее словам, собственники разделились на две категории: те, кто выжидает и не хочет давать дисконт, и те, кто попал в сложную ситуацию и анонсирует внушительные скидки, которые могут доходить до 50%: «Например, студент в Италии не может покрывать расходы на содержание доставшегося от бабушки дома. Или у собственника проблемы в бизнесе, и он вынужден продать недвижимость».
Вставшие стройки: в Москве срывают сроки сдачи жилья
По мнению Энсинара, «нет ничего, что заставляло бы думать, что цены не будут и дальше падать до конца года и что испанский рынок недвижимости не закончит год хуже, чем 2019-й». Эксперт считает, что объем продаж в 2020-м едва ли превысит 350 000 единиц (в 2019-м было почти 500 000).
«Огромный удар пандемии по доходам населения и снижение уровня доверия потребителей предполагают, что цены должны упасть», — говорит Томбс из Pantheon Macroeconomics. Он предсказывает падение цен на жилье Великобритании на 5% к концу третьего квартала 2020-го. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что до конца года в целом по стране цены снизятся на 7%, а на элитное жилье — на 5%.
«Скорее всего, истинное влияние пандемии на рынок мы узнаем только во втором и третьем кварталах, — заключает Кейт Эверетт-Ален из международного Knight Frank. — Но мы ожидаем, что пандемия ударит по объемам продаж сильнее, чем по ценам. Маловероятно, что продавцы в целом будут значительно снижать запрашиваемые цены, учитывая низкие процентные ставки и введение ипотечных каникул в большинстве стран с развитой экономикой».