Ипотечный пузырь на русский лад: какие тревожные признаки есть на рынке недвижимости
С начала 2023 года в информационную повестку вернулся термин «ипотечный пузырь»: о риске его возникновения заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также агентства АКРА и НРА. Былую популярность этому термину вернула рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Тревогу регулятора вызывала и печально известная ипотека от застройщиков со ставками ниже 1%, с которой Центробанк начал непримиримую войну.
Есть ли признаки ипотечного пузыря? Девелоперы и представители агентств недвижимости, опрошенные Forbes, настаивают, что нет. Состояние рынка жилья в России далеко от того, что было накануне самого сокрушительного в истории ипотечного кризиса в 2008 году. «Риски пузыря на рынке недвижимости остаются низкими: минимальная доля просроченных кредитов, небольшая доля ипотечной задолженности от ВВП, покупка жилья преимущественно для собственного проживания, — рассуждает эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. — Пузырь же формируется во многом за счет спекуляций».
Однако некоторые свидетельствующие о пузыре симптомы все же есть, какие именно — разбирался Forbes.
Пузырю нужны просрочки
Основной аргумент оптимистов — просроченных кредитов пока мало. «По данным Центробанка, Минстроя и Росстата, просрочки по платежам имеют около 25 000 приобретателей ипотечных квартир, что составляет примерно 0,5% общего числа кредитуемых, это незначительная цифра», — говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Для сравнения: доля просроченных кредитов в США за кризисный 2008 год выросла с 1,11% до 2,4%.
«Вот когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда самое время начинать обсуждать тему пузыря и принимать меры для ограничения рисков по ипотеке», — полагает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. «Высокие первоначальные взносы должны удержать клиентов от отказа продолжать обслуживание кредитов», — уверен директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Низкую долю просрочек использовали в качестве аргумента практически все опрошенные эксперты. На этом основании они делают вывод, что ипотечного пузыря в обозримом будущем ждать не стоит.
Неплатежи не за горами
Отсутствие большого числа просрочек в моменте не означает, что их не будет в дальнейшем — такие опасения высказали некоторые собеседники Forbes. Доходы заемщиков постоянно снижаются. «Обеднение населения, несомненно, вредит всей экономике, включая рынок недвижимости», — сетует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«По итогам III квартала 2022 года реальные доходы населения в России снизились на 3,4% в годовом выражении, — напоминает Руслан Сухий из «Рентаведа». — Хотя общий уровень долговой нагрузки по итогам года существенно не вырос, россияне все чаще начинают обращаться в банки за новыми кредитами, чтобы погасить старые, растет доля людей, которые берут второй-третий кредит, растет число обращений о признании физических лиц банкротами».
«Если цены останутся такими, как сейчас, то без роста реальных доходов населения при отмене программ субсидирования ипотеки спрос частично уйдет в сегмент вторичного жилья, при равнозначных ставках по ипотеке финансово выгоднее будет покупка «вторички», что создает риски для сегмента новостроек», — добавляет Кирюхина из «Циан.Аналитики».
Пессимисты склонны считать, что ипотечный пузырь уже существует — именно из-за низких доходов населения. Не обязательно дожидаться массовых просрочек, чтобы констатировать это. «Сейчас на рынке действительно ипотечный пузырь, — уверен руководитель отдела маркетинга ГК «Садовое кольцо» Иван Куликов. — В последние годы рост стоимости недвижимости несопоставим с ростом реальных доходов населения и его платежеспособности. Пузырь может в скором времени лопнуть, так как в мире нет ни одного постоянно растущего актива».
«Ипотечный пузырь наблюдается, когда много людей одновременно не могут обслуживать свои жилищные кредиты. Из-за этого долговые объекты выставляются на рынок по заниженной цене, и эти низкие цены влияют на общее положение дел на рынке», — добавляет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Цены не занижены
Стабильность цен на жилье — еще один аргумент оптимистов. Перед кризисом 2008 года в США ситуация была иная. В октябре 2007 года цены на недвижимость в целом по стране снизились на 6,7%, хотя до 2007 года показывали непрерывный рост на протяжении 10 лет. В 2008 году средняя стоимость жилья сократилась на 8,4%, в общей сложности жилые дома в США подешевели на $2 трлн.
В России цены пока растут: по данным Циан, за 2022 год средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московском регионе выросла на 6,5% — до 260 000 рублей. При этом Москва подорожала всего на 2%, до 311 700 рублей, тогда как Подмосковье «выросло» на 11,1% — до 166 000 рублей. «Домклик» оценил подорожание московских новостроек в 2,9% за год, до 266 500 рублей за кв. м. «Большинство ипотечных кредитов в России выдается с первоначальным взносом 10-20%, банки таким образом застрахованы от колебания цены залоговой недвижимости, — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Чтобы обесценить залоговые объекты, стоимость жилья должна не просто снизиться, а рухнуть минимум на 10-20%, что маловероятно».
«Если не будет новых глобальных негативных факторов, которые обвалят спрос, мы ожидаем снижения цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал максимум. Это не более 10-12% по итогам года», — полагает руководитель агентства недвижимости «PRO обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина. «В 2023 году при сохранении текущей геополитической ситуации нет тенденции к снижению цен более чем на 5%», — добавляет генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко.
«Вторичка» дешевеет
Если купить строящееся жилье на заключительном этапе, весьма вероятно, что продавать его придется дешевле. По оценке Циан (есть у Forbes), в большинстве крупных городов «вторичка» уже сейчас дешевле новостроек. Это справедливо и для Москвы: по данным «Метриум», на конец 2022 года средняя цена квадратного метра в новостройке составляла 427 900 рублей, а на вторичном рынке — 265 000 рублей.
Кроме того, московская «вторичка» за год потеряла в цене: по данным «Домклик», снижение составило 1%, квадратный метр, по оценке сервиса Сбербанка, стоит сейчас 253 300 рублей. «Текущая разница между первичным и вторичным рынками во многом связана с ипотечными программами и более низкими ставками на «первичке», — комментирует ситуацию Кирюхина из «Циан.Аналитики». — Застройщики сегодня продают не стоимость квартиры, а размер ипотечного платежа».
Ряд собеседников Forbes допускает, что вторичный рынок с его объемом предложения и дисконтами уже угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен, то есть выступит в той же роли, что и залоговые квартиры в США в 2007-2009 годах. Тогда банкам перешло 872 000 объектов жилой недвижимости от ипотечных должников, попытки продать их на падающем рынке обернулись еще большими дисконтами, и падение цен ускорилось.
«Я вижу только одного «слона в комнате» — переполнение рынка вторичного жилья, — рассуждает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. — Огромное количество объектов сейчас у продавцов, в этом пласте зависло много денег».
Виновные найдены
Ряд опрошенных Forbes экспертов опасается именно инвесторов: сперва они разогрели рынок новостроек, а теперь могут его обрушить. «Спекулятивный пузырь появился, когда на рынке появились дешевые деньги и порог инвестора сильно снизился, и все пошли покупать жилье в надежде на то, что рост рынка будет постоянным, — рассуждает эксперт по недвижимости Георгий Патанин. — Едва рынок встал, все пошли продавать приобретенное жилье, конкурируя между собой, толкая цены вниз. Сейчас этот спекулятивный пузырь начинает сдуваться из-за ограничений по господдержке, что является правильным шагом для того, чтобы стимулировать людей покупать недвижимость для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций. Если дальше всю эту спекулятивную историю раздувать, то рынок просто на 50% вниз развернется».
«Пузырь формируется во многом за счет спекуляций», — соглашается Кирюхина из «Циан.Аналитики». «Люди, которые покупают недвижимость, чтобы ее перепродать, в конечном итоге дохода с продажи не получат», — сетует Куликов из ГК «Садовое кольцо».
«Увеличение количества инвесторов, которые приобретают новостройки с целью быстрой перепродажи, является тревожным сигналом, — заключает Никитина из «Гильдии риелторов Москвы». — Данный фактор чреват ростом числа переоцененных неликвидных объектов на рынке, что, в свою очередь, стимулирует образование ипотечного пузыря».