В России выдали рекордный объем ипотеки: стоит ли покупать акции застройщиков

Как меняется рынок недвижимости

В конце 2022 года, накануне ухудшения условий по программе льготной ипотеки россияне взяли небывалый объем кредитов на покупку жилья. По данным Frank RG, в декабре 2022 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 701,3 млрд рублей — этот показатель стал рекордным в истории рынка. По сравнению с ноябрем объем выданных жилищных кредитов вырос на 47%. В целом за год банки выдали ипотеки на 4,85 трлн рублей — на 16% меньше, чем годом ранее.

Именно ипотека — главный драйвер рынка новостроек. В III квартале 2022 года доля ипотечных сделок с новостройками в столичном регионе достигла рекордных 82%. Рост был обусловлен льготной ипотекой и субсидированием ставок от застройщиков, когда для конечного покупателя процент по кредиту подчас был ниже 1%. 

Однако председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что околонулевые ставки несут повышенные риски для банков и заемщиков, а Минстрой договорился с застройщиками о постепенном увеличении процента. По оценкам портфельного менеджера УК «Открытие» Ирины Прохоровой, сворачивание субсидируемой ипотеки негативно повлияет на первичный рынок, поскольку около 40% сделок с новостройками совершалось по программам «от застройщика». 

Действие льготной ипотеки было продлено до лета 2024 года, однако ставка по ней увеличилась с 7% до 8%. Банки тоже пересматривают условия жилищного кредитования. Например, крупнейший игрок на рынке ипотечного кредитования, Сбербанк, повысил с 10 января ставки на новостройки и «вторичку» на 0,5%, и теперь минимальный процент составляет 10,9%. Увеличились ставки и у ВТБ, Альфа-банка и ряда других. В итоге продажи застройщиков в 2023 году могут упасть, считает управляющий директор департамента по работе с акциями УК «Система Капитал» Константин Асатуров. Поддержать девелоперов может снижение цен на жилье, однако эта поддержка будет кратковременной, считает он. «Вряд ли это сильно поможет на фоне падения располагаемого дохода населения, продолжающихся оттоков средств за рубеж и ухудшения инвестиционной составляющей покупки недвижимости (не факт, что купленное жилье получится сдать по интересной ставке аренды)», — рассуждает управляющий.

Продажи жилья будут снижаться

2022 год публичные девелоперы пережили по-разному. Лидер рынка по вводу жилья группа ПИК в 2022 году свои показатели не раскрывала. Крупнейший российский девелопер по земельному банку «Самолет» за девять месяцев увеличил продажи новостроек на 70% по сравнению с тем же периодом 2021 года. «Эталон», который купил в 2022 году регионального девелопера «ЮИТ» и расширил географию присутствия, в III квартале показал снижение новых продаж на 31%. Группа ЛСР последний раз отчитывалась по МСФО в первом полугодии 2022-го и показала рост выручки на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. 

В прошлом году рынок недвижимости жил по инерции от роста предыдущих лет — ситуация напоминает раздутый пузырь как с точки зрения цены, так и спроса, и в 2023 году он будет сдуваться, считает аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева. Текущие цены на новостройки выглядят неадекватными и не соответствуют ни покупательскому спросу, ни стоимости вторичного жилья, ни арендным ставкам, добавляет инвестиционный стратег компании «Алор Брокер» Павел Веревкин. «Этот сегмент рынка (новостройки) сейчас выглядит как пузырь, и ему просто необходима коррекция цен», — говорит он. Все это будет оказывать дополнительное давление на акции девелоперов. 

Несмотря на то что жилищная проблема актуальна для многих россиян, их доходы значительно пострадали в 2022 году, а это значит, что при выборе между покупкой квартиры в ипотеку и сбережением накопленного люди стали чаще выбирать второе, говорит руководитель департамента инвестиционной аналитики «Тинькофф Инвестиций» Кирилл Комаров. 

Будущее за массовым жильем

Учитывая с одной стороны экономическую нестабильность, а с другой — высокую потребность в улучшении жилищных условий, наиболее устойчивыми с точки зрения продаж и маржинальности будут компании, специализирующиеся на бюджетном жилье. В то же время элитные проекты будут переживать непростые времена, считает Ирина Прохорова из «Открытия». 

Крупнейший по объемам текущего строительства девелопер ПИК реализует главным образом массовые проекты, их покупатели зачастую пользуются программами льготной и семейной ипотеки. Учитывая, что льготная ипотека, хоть и с повышенной ставкой, будет действовать еще полтора года, это может оказать поддержку бизнесу компании, считает аналитик по российским акциям УК «Ингосстрах-Инвестиции» Анна Михайлова. В то же время девелопер ни разу за прошлый год не раскрыл финансовых показателей, а это может вызвать некорректную интерпретацию его перспектив, говорит начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин. 

Второй по объему текущего строительства массовый девелопер — «Самолет» — единственный в отрасли в прошлом году выплачивал дивиденды, на эти цели было направлено 5 млрд рублей прибыли. Ожидается, что в этом году компания может направить на выплаты 10 млрд рублей, говорит Наталья Пырьева из «Финама». Сильные стороны застройщика — в расширении географии, освоении новых сегментов (например, загородной недвижимости). Кроме того, по прогнозам менеджмента компании, объем продаж в 2023 году может вырасти почти вдвое с точки зрения площадей, а выручка — в полтора раза. Слабые стороны застройщика связаны с его высокой зависимостью от ипотечного кредитования. «Этого застройщика в большей мере (чем ПИК. — Forbes) затронут ограничения на выдачу ипотеки по околонулевым ставкам, и прогноз продаж на 2023 год сопряжен с высокими рисками нереализации», — говорит Ирина Прохорова из «Открытия». 

Третье место в России по объему текущего строительства занимает группа ЛСР. Возможным фактором роста бизнеса компании в этом году может стать расширение присутствия в Москве и Подмосковье, считает Наталья Пырьева из «Финама». Кроме того, у девелопера есть собственное производство стройматериалов, что также будет поддерживать бизнес компании. Негативным фактором может стать больший по сравнению с конкурентами объем проектов элитного и бизнес-класса, говорит Анна Михайлова из «Ингосстрах-Инвестиций». «Спрос на квартиры в этих сегментах после сентябрьских событий просел сильнее, чем в массовом и экономклассе. При этом миграция части целевой аудитории для продаж компании, а также снижение инвестиционного спроса на недвижимость тоже могут оказать негативное влияние на деятельность ЛСР», — говорит она. Еще одним негативным фактором можно считать более рискованное по сравнению с конкурентами соотношение готовности и распроданности жилья, добавляет аналитик. Кроме того, инвесторам стоит иметь в виду, что ЛСР отказалась от выплаты дивидендов по итогам 2021 года для создания запаса ликвидности, напоминает Наталья Пырьева из «Финама». «Учитывая сложную обстановку на рынке недвижимости в 2023 году, вероятность возобновления выплат снижается», — полагает она. 

У «Эталона» среди всех публичных застройщиков самая высокая доля премиальных проектов в портфеле. У компании в планах нарастить ввод недвижимости вдвое по сравнению с 2021 годом, однако в нынешних экономических условиях этот ввод может быть несвоевременным, считает Ирина Прохорова из «Открытия». Также неопределенности добавляет иностранная юрисдикция компании, что сейчас сопряжено с инфраструктурными проблемами, и туманное будущее дивидендных выплат, добавляет Наталья Пырьева. В то же время, в отличие от конкурентов, «Эталон» менее зависим от ипотеки, а покупка компании «ЮИТ» по низкой цене может стать хорошей инвестицией в будущем, считает она. 

Инвестору

Потенциальная доходность акций девелоперов сейчас не оправдывает риск, связанный с такими инвестициями, говорит Ирина Прохорова из «Открытия». Рынок строительства жилья, переживший бурный рост в прошлые годы, сейчас входит в период коррекции, который может продлиться от полугода до двух лет. Поэтому инвестиции в девелоперов сопряжены с высоким риском, а драйверов для роста отрасли не осталось, считает Наталья Пырьева из «Финама». 

Несколько преждевременной покупку акций инвесторов считает и Анна Михайлова из «Ингосстрах-Инвестиций». Это связано с макроэкономическими изменениями и геополитическими рисками. По ее мнению, вернуться к идее таких вложений можно будет после того, как компании возобновят полноценную публикацию отчетности. 

Материал носит ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией