В ожидании чуда: вырастут ли цены и количество сделок на рынке «вторички»
Продажи квартир на вторичном рынке Москвы росли с мая по октябрь, но по итогам ноября снизились на 5,9% месяц к месяцу, до 10 829 сделок, подсчитал Росреестр. Эксперты, опрошенные Forbes, рассказали, что ноябрьское падение уже несколько лет является своеобразной традицией и в декабре продажи обычно вновь растут.
Конкуренция с девелоперами
Главным фактором продаж на вторичном рынке является готовность владельцев давать скидки. Кроме того, именно в ноябре стартуют предновогодние скидки на рынке новостроек, что влияет и на вторичный рынок.
«Небольшое падение спроса было характерно для ноября на протяжении последних пяти лет, — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. — В 2020 и 2021 годах в ноябре число сделок было на 7% меньше, чем в октябре, в 2019-м — на 6%, в 2018-м — на 2%».
«На московском рынке всегда существовало негласное правило: норма — это 10 000 сделок, — добавляет независимый риелтор Евгений Коноплев. — Если их меньше — это стагнация, больше — оживление, так что ноябрьские 10 800 сделок после октябрьских 11 500 можно было бы назвать просто возвратом рынка «вторички» в спокойную фазу».
Отчасти продажи притормозили из-за предновогодних акций на первичном рынке, который смог переманить часть покупателей в новостройки, считают эксперты.
«Застройщики с середины ноября начали запускать предновогодние акции со скидками, бонусами, в том числе брать на себя большую часть комиссии банков за субсидирование процентной ставки по ипотеке, не включая ее целиком в стоимость объекта, — перечисляет эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Аслан Давлетов. — В итоге часть потенциальных покупателей в ноябре переключилась со вторичного на первичный рынок».
«Часть покупателей оттягивает на себя льготная ипотека», – добавляет управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.
В ноябре и первой половине декабря судьба льготной ипотеки была неясна, и ожидания ее отмены стимулировали спрос на первичном рынке. 15 декабря стало известно, что льготная ипотека на новостройки будет продлена на полтора года, правда, на условии повышения ставки с 7% до 8%.
Скинул — продал
Вторичный рынок находится в рабочей фазе, сказало большинство собеседников Forbes, но все подчеркнули, что сделки практически невозможны без скидок.
«Срок экспозиции на вторичном рынке Москвы вырос, и единственным вариантом ускорить продажу является снижение цены», — констатирует руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
«Очень заметно, что покупатель наблюдает за движением цены в объявлении, — добавляет управляющий агентства «Вишня» Сергей Вишняков. — Если квартира обладает приемлемой ценой — люди начинают наблюдать за ней. Цена корректируется, и все большее количество людей ставят ее в избранное. В какой-то момент цена проходит нужный барьер и начинается всплеск показов и переговоров».
«Две трети сделок по Москве происходит с торгом, размер которого в ноябре в среднем составил 5-6%, но больших скидок, свыше 10%, почти нет», — отмечает Москатов.
Средняя цена в экспозиции тоже снижается, говорят эксперты. «К началу декабря «квадрат» стоил в среднем 302 200 рублей, — подсчитала Лапшина. — Это на 0,6% ниже, чем в начале ноября, и всего на 0,6% дороже, чем в год назад. Показатель практически вернулся к прошлогоднему уровню».
В разрезе по округам сильнее всего — на 2%, до 290 013 рублей, — снизилась средняя стоимость квадратного метра в СЗАО, следует из данных «Миэль» (есть у Forbes), в среднем же по Москве снижение составило 1% — до 313 310 рублей.
Предложение перестало расти
Все собеседники Forbes ожидают, что в декабре продажи подрастут. Об этом свидетельствуют позитивные факторы. В их числе объем предложения, который перестал расти, говорят эксперты.
«Ноябрь — первый месяц, когда предложение перестало расти, — отмечает Москатов из «Миэль». — На рынке вторичной недвижимости Москвы объем предложения снизился на 1% и составил 50 100 объектов». «Объем предложения на рынке практически не меняется последние два месяца, но и сейчас он на 44% больше прошлогоднего уровня», — уточняет Лапшина из «Циан.Аналитики».
Средний срок экспозиции объекта Москатов оценил в 90 дней, Лапшина — в 114 дней, Давлетов из «Этажей» — в «не более трех месяцев».
От декабря все собеседники Forbes дружно ждут роста количества сделок. «Наши ожидания на декабрь всегда были связаны с повышенным спросом на «вторичку» со стороны покупателей, этот год не будет исключением», — уверен Давлетов.
«В последние недели звонков мы получаем меньше, но авансов — больше, — рассказывает Москатов. — Покупатель быстрее принимает решение. Это, скорее всего, сезонная история, в декабре всегда так происходит. Даже те, кто давно вышел на рынок и откладывал решительные действия на потом, вдруг осознали, что дальше откладывать некуда».
«На вторичном рынке в декабре традиционно заключается наибольшее число сделок. Это связано как с финансовыми факторами — выплатами премий по итогам года, так и менталитетом, поэтому и в 2022 году в декабре мы ожидаем роста числа сделок относительно ноября», — заключает Лапшина.