Мрак в конце тоннеля: застройщики жилья пытаются увеличить продажи до конца года

В октябре произошел резкий спад в продажах новостроек, причем не только по отношению год к году, но и в сравнении с сентябрем. По итогам ноября ситуация немного выправилась, хотя к сентябрьским значениям продажи не вернулись — такие выводы можно сделать из имеющихся в распоряжении Forbes данных аналитиков.  

По подсчетам компании «Метриум», в ноябре на первичном рынке Москвы было совершено 5370 сделок по ДДУ, что на 27,6% выше показателя октября, когда было реализовано 4210 лотов. «Продажи пока не вернулись и к уровню сентября, когда клиенты приобрели 7020 лотов», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

По данным Циан (есть у Forbes), в ноябре 2022 года на рынке новостроек всего московского региона было заключено 9600 ДДУ. «После резкого снижения числа сделок в октябре на фоне объявления мобилизации, когда спрос упал к майским минимумам, продажи застройщиков вернулись на уровень июля этого года, — уточняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Рост за месяц составил 26%, но по сравнению с прошлым годом спрос упал на 37%. В Московском регионе падение спроса в октябре было очень сильным — на 36%, при среднем по стране -10%, так что на росте в ноябре сказался и эффект низкой базы».

Поднимали как могли

Собеседники Forbes отмечают, что застройщики пустили в ход буквально все инструменты из арсенала поддержки спроса.  Кроме того, покупателей подгоняли сообщения о возможном сворачивании льготной ипотеки. «В ноябре очень эффективными оказались реальные скидки, которые давали застройщики», — рассказывает генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. «Клиентов привлекают большие скидки, достигающие сейчас 35%», — говорит Коркка из «Метриум».  

«Эффективным инструментом стимулирования спроса оказалась также и траншевая ипотека, которую девелоперы начали запускать еще пару месяцев назад, — отмечает  управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — В рамках данной программы ежемесячные платежи заемщика на первое время могут составлять до одного рубля».

«Но основным драйвером спроса до конца года будет риск завершения или ограничения льготной ипотеки, а также субсидирования ипотечных ставок застройщиками», — уверен эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Владислав Анисимов.

Очень странная цена

По итогам ноября на первичном рынке жилья сложилась довольно необычная ситуация с ценами: несмотря на скидки и существенный объем новых квартир, выведенных в продажу, средняя цена квадратного метра почти не изменилась, отмечают опрошенные эксперты.

По данным Циан (есть в распоряжении Forbes), на первичном рынке московского региона в ноябре «квадрат» подорожал на 0,2% по сравнению с октябрем, до 318 200 рублей, в Московской области — до 164 000 рублей (+0,3%). «Околонулевая динамика средних цен связана с более смелой индексацией лотов из основного объема предложения, — объясняет Попов из «Циан.Аналитики». — По сравнению с серединой ноября цены по объявлениям, которые находились в реализации на обе даты, выросли на 1,72%. По итогам предыдущего двухнедельного интервала была зафиксирована отрицательная динамика (-0,13%), то есть число лотов, где были активированы дополнительные скидки, превысило число помещений, цены на которые были проиндексированы».

«Снижению цен препятствует резкое удорожание строительных материалов, — полагает Коркка из «Метриум». —  Кроме того, многим девелоперам пришлось понести издержки от вынужденной смены зарубежных поставщиков. Однако, несмотря на непростые обстоятельства этого года, спрос на первичное жилье остается на достаточно высоком уровне».

Кроме роста себестоимости, меняются и характеристики портфеля предложений, что тоже влияет на средние цены. «Новые объемы сейчас формируются за счет вывода новых лотов в уже действующих проектах, а не за счет старта строительства новых ЖК. Это уже другое ценообразование, так как проекты находятся на более высокой стадии строительства», — поясняет  руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.

Рост объема предложения в продаже отметили все собеседники Forbes. По данным сервиса bnmap.pro, на рынке старой Москвы экспонируется 48 300 лотов, что на 38,5% больше, чем год назад. «За ноябрь выбор в новостройках московского региона стал больше на 2,2%, причем основной прирост произошел за счет Новой Москвы — там количество лотов в продаже увеличилось на 1500 (+8,6%), — подсчитал Попов. — Всего в новостройках экспонируется 105 000 лотов, показатель вернулся к уровню 2019 года».

«Действия застройщиков логичны, — полагает Коркка из «Метриум». — Компании стремятся стимулировать покупательскую активность предоставлением широкого выбора. Поэтому они активно выводят в экспозицию лоты в существующих проектах. Все эти квартиры и апартаменты в любом случае поступили бы в продажу, но при более благоприятной конъюнктуре — несколько позже».

Продажи в стиле ретро

Продажи новостроек в 2022 году вовсе не стали худшими за всю историю, провальными они выглядят только на фоне ажиотажного спроса конца 2020-го и всего 2021 года. Однако застройщики успели привыкнуть к этому уровню спроса, а главное — заложили его в свои финмодели, говорят собеседники Forbes. «Опасения экспертов и от банков, и от застройщиков связаны с тем, что при отказе от каких-либо мер поддержки рынка и со ставками ипотеки в 10-13% может произойти откат до уровня 2015-2016 годов», — рассуждает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.

«Планирование на 2022 год строилось исходя из показателей 2020-2021 годов, поэтому уровень спроса, схожий с тем, что был в 2019-м, уже никого не устраивает, — добавляет директор «Инком-Новостройки» Валерий Кочетков. — Конечно, планы на 2023 год будут строиться в соответствии с текущими реалиями». «Уровень спроса в 2022 году все еще продолжают сравнивать с рекордными продажами в 2021 году, но тогда это был другой рынок: действие льготной ипотеки, более низкий уровень цен, выход новых проектов по стартовым ценам, — уточняет Кузнецова из «НДВ Супермаркет Недвижимости». — В ноябре 2021 года ипотечная ставка на первичном рынке была на уровне 6,16%, что на 2,7% больше, чем сейчас. При этом средний размер ипотечного кредита составлял 7 млн рублей, что на 12% меньше, чем сейчас».

Большинство собеседников Forbes ожидают, что в декабре спрос совершит «последний рывок» перед 2023 годом, прогнозы на более длительный отрезок времени никто делать не решается. «Прогнозы на начало 2023 пока не оптимистичные, ведь есть несколько факторов, от геополитических до снижения реальных доходов населения», — мрачно рассуждает Анисимов из «Этажей».

«Очевидно, в декабре восстановление спроса продолжится, — считает Коркка из «Метриум». — Многие граждане поспешат воспользоваться последним шансом совершить покупку с привлечением льготной ипотеки. Кроме того, людей точно привлекут многочисленные праздничные акции от девелоперов». «В декабре спрос продолжает активизироваться — это происходит на фоне заявлений о возможной отмене льготной ипотеки после 31 декабря, — говорит Кочетков. — Те, кто собирался купить квартиры в следующем году, приходят на рынок сегодня, чтобы успеть оформить ипотеку под 7%, под 1% или 0,1%».