Forbes выяснил, что «распродажи» торговых центров, о которой в мае написали сразу несколько СМИ, пока нет . Причины, побуждающие собственников выйти из бизнеса, налицо: существенное падение покупательского трафика и закрытие магазинов ряда иностранных брендов. Однако в ситуации неопределенности очень сложно найти покупателя. Да и просто посчитать, сколько стоит объект, сейчас почти невозможно.
«Выход из активов»
Некоторые участники рынка призывают сохранять спокойствие. «На мой взгляд, ажиотаж вокруг продажи ТЦ несколько преувеличен. Смена владельцев торговых центров — нормальный рабочий процесс, который идет постоянно: и в кризисные времена, и в стабильные периоды», — рассуждает управляющий партнер RRG Денис Колокольников.
«Глобального роста продаж ТРЦ мы пока не видим — происходит это только с теми объектами, которые имели плохие показатели еще до кризиса», — добавляет управляющий директор Malltech Lab Кирилл Степанов. «Распродажи торговых центров в России нет», — констатирует президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко.
Однако другие игроки признают, что сегодня на продажу выставлено больше объектов, чем обычно. «Действительно, мы наблюдаем определенную активность в этой области: часть объектов и ранее были на рынке, а в условиях кризиса дополнительно маркетируются, так как цены могут снижаться и нужна скорость, — рассказывает партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnertship (бывший Cushman & Wakefield) Ольга Антонова. — Часть активов принадлежат игрокам из других стран, поэтому иностранные владельцы рассматривают варианты выхода. Часть активов экспонируются для оценки их возможностей».
«Огромное количество собственников уже позвонило обсудить перспективы выхода из активов в торговой недвижимости», — добавляет руководитель департамента продаж Российского аукционного дома (РАД), советник генерального директора Наталья Круглова.
«Собственники выставляют объекты на продажу, потому что ретейл сильно пострадал после пандемии, и это усугубила нынешняя ситуация с ушедшими (хоть и временно) брендами, плюс сложности в логистике», — уточняет генеральный директор ricci | BlackStone Евгений Кузьмин.
Цена неизвестна
Торговых центров, выставленных на продажу, могло бы быть больше, но этому препятствует невозможность выставить хоть сколько-нибудь справедливую цену, рассказали Forbes эксперты.
«Сейчас в целом очень трудно сформировать стоимость объекта: непонятно, что будет с уходящими брендами, с кинотеатрами и авторским правом. Другими словами, не понятно, какой поток ты продаешь. Для того чтобы продать, нужно сформировать цену, а цену в моменте трудно сформировать, потому что много неизвестных», — сетует Москаленко из РСТЦ.
«ТРЦ — это не жилье и не склад, здесь невозможно просто назначить цену за квадратный метр. Приходится оценивать локацию, трафик, пул арендаторов и арендный поток, а многое из этого сейчас непредсказуемо», — объясняет старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, отдела инвестиций и рынков капитала CORE.ХP (бывший CBRE) Ирина Ушакова.
Естественно, ценовые ожидания снижаются. «В 2019 году хорошие проекты можно было приобрести в районе 10-11 лет окупаемости (то есть вложенные инвестиции окупятся за счет дохода от аренды за 10-11 лет. — Forbes), сейчас топовые объекты можно взять с окупаемостью семь-восемь лет, — говорит говорит Кузьмин из ricci | BlackStone. — У всех собственников, которые выставили объекты на продажу, разная ситуация, многие вынуждены давать скидку, чтобы быстрее выйти из активов. В целом на рынке всегда работает следующая зависимость: чем больше рисков, тем выше ставка капитализации. Поэтому сейчас можно сделать очень выгодную сделку, при этом отдавая себе отчет в том, что риски возросли».
И все же пока объектов с явным дисконтом немного. «Разумная окупаемость, даже в 10 лет, встречается сегодня крайне редко, по регионам это один-два объектов, в Москве условно пять», — полагает президент Magic Group Александр Перемятов.
Продавец года — банки
Важным игроком рынка являются банки, на балансе которых скопилось много торговой недвижимости. Именно они выставляют много объектов на продажу, говорят участники рынка. «Банки пытаются продавать ТЦ по ценам, которые не отвечают текущей картине мира. Они продолжают оценивать активы по старым методикам — стабилизированная EBITDA за 10-12 лет. Мы видим попытки продать ТЦ с 15, 17-летней окупаемостью. Это глубокая ошибка оценщиков банков», — сетует Круглова из РАД.
«Коммерческие объекты — это живой организм, требующий адаптивного управления, которое до недавнего времени тяжело внедрялось в банковском секторе», — добавляет Антонова из Commonwealth Partnertship.
Именно банки «ответственны» за самые заметные продажи ТЦ, говорят эксперты. Например, «Сбер» в сентябре 2021 года выставлял на продажу сразу 19 ТЦ, «Траст» — два ТЦ в апреле этого года.
«Дальше будет все больше предложений от банков и все больше с дисконтом», — полагает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.
Купил и снес
До начала «специальной военной операции»* России на Украине торговые центры активно скупали девелоперы жилой недвижимости. Они планировали их сносить и застраивать площадки жильем, спрос и цены на которое галопировали два предыдущих года.
«Крупные застройщики смотрели на ТЦ как на «непрофиль», который не вытягивает деньги из бюджета и который потом можно будет как-нибудь использовать. До конца февраля крупные застройщики Москвы активно смотрели на промку, которую в дальнейшем смогут переделать и так или иначе перевести в жилье. Таких запросов было много и со стороны региональных девелоперов, которые решили таким образом выйти на московский рынок жилья», — говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
«В начале года застройщики действительно интересовались ТЦ с планами снести их и построить жилье. В Петербурге к началу года было известно о проекте строительства жилья на месте парковки гипермаркета ОКЕЙ у Ладожского вокзала (застройщик «Глоракс») и проекте жилья на участке, принадлежавшем ОКЕЙ на намыве (застройщик RBI), а также проекте ЖК на месте Троицкого рынка («Бронка групп») и проекте на месте ТЦ «Призма» на улице Бутлерова», — перечисляет заместитель генерального директора по стратегическому развитию РАД Ирина Ольшанникова.
В Москве такие сделки тоже проходили: «Гранель» приобрел бывший кинотеатр — часть «Ашан Марфино» у «Формулы Кино» на пересечении Можайского шоссе и МКАД; «Брусника» купила ТЦ «Торжок», ГК «Основа» — ТЦ «Южный», перечисляет представитель консалтинговой компании.
«За прошлый год в Москве под потенциальный снос или редевелопмент было продано порядка восьми торговых центров — это связано с тем, что объекты устарели, а участков под новую застройку осталось очень мало», — резюмирует Колокольников из RRG.
Однако сейчас этот вид покупателя с рынка ушел, констатируют участники рынка. «Продажи жилья затормозились, застройщики не только не покупают, они продают свои площадки. Соответственно, продажи ТЦ под редевелопмент, с заградительно высокой теперь стоимостью перевода земли и затратами на снос, перестали быть актуальны на фоне падающего рынка продаж в жилом сегменте», — говорит Круглова из РАД. «Тренд этот умер в зародыше», — полагает Москаленко из РСТЦ.
Покупатели в режиме ожидания
Есть ли на торговые центры другие покупатели?
Реальных сделок пока мало, констатирует директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева. По ее данным, в I квартале 2022 года в Москве было зафиксировано четыре сделки суммарно на 14,1 млрд рублей, что на 66% выше показателя аналогичного периода 2021 года.
«Потенциальные покупатели — это в первую очередь профессионалы отрасли, те, у кого уже есть опыт управления торговой недвижимостью. Сейчас у них есть возможность расширить портфель, и они активно изучают рынок», — полагает Ушакова из CORE.ХP.
В покупке ТЦ заинтересованы локальные игроки (девелоперы, банки и инвесторы), которые видят возможность заработать большую премию, купив актив на низком рынке; кроме того, это банки, которые выкупают непрофильные активы, и даже госкомпании, перечисляет Антонова из Commonwealth Partnertship.
Ожидание дисконта — один из важнейших факторов рынка сегодня, на этом сходится большинство опрошенных экспертов. «Цены будут падать, и грамотный инвестор ждет сейчас развития ситуации и снижения ценника», — говорит Перемятов из Magic Group. «В покупке ТЦ заинтересованы фонды и банки, рассчитывающие зайти в актив по выгодной цене, поднять уровень капитализации и в лучшие времена продать», — рассуждает Кузьмин из ricci | BlackStone.
«Черная тень банкротства»
Реальные дисконты, на которые нацелены многие потенциальные покупатели, появятся, если рынок ТЦ накроет волна банкротств, полагают эксперты.
Возможно, это произойдет довольно скоро. «Черная тень банкротств реет над торговыми центрами с начала пандемии», — отмечает Шарыгина из Becar Asset Management. По ее прогнозу, начало реальных банкротств может совпасть с окончательным решением брендов, временно закрывших магазины, покинуть российский рынок. «Мы тоже ждем банкротств», — добавляет Круглова из РАД.
В РСТЦ настроены оптимистичнее, поскольку нынешний кризис представляется менее губительным для отрасли, чем локдаун. «Отличие в том, что сегодня ТЦ не закрыты. Они продолжают работать. Разница между тяжелой болезнью и смертью в том, что тяжелая болезнь — это все-таки жизнь», — уверен Москаленко.
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.