«Просто не выжить»: торговые центры в кризисе и просят поддержки государства
С начала «военной операции»* на Украине ситуация в торговых центрах резко ухудшилась. С одной стороны, работу остановили или сократили не менее 100 компаний, имеющих отношение к ретейлу (владеют магазинами, ресторанами либо поставляют продукцию). Закрытие магазинов может снизить арендный доход по итогам года на 30-50%. Оставшиеся арендаторы требуют скидок. С другой стороны, из-за резкого роста процентной ставки выросли платежи по кредитам.
Падение выручки
Сектор торговых центров, и без того сильно пострадавший за два года пандемии, вновь оказался под ударом, поскольку его покидают ключевые арендаторы. Аналитики CBRE оценили долю закрывшихся магазинов в 15% по наименованиям и 20% по площадям. Аналогичные цифры приводят BlackStone S.A.Ricci, а, по данным Knight Frank, речь может идти о 20-25% арендуемых площадей.
На конкретных объектах ситуация может быть очень разной. По данным Cushman & Wakefield, в самых крупных ТРЦ доля ретейла, остановившего торговлю, может достигать 60% от всех площадей. По словам первого вице-президента Crocus Group Эмина Агаларова, в разных ТЦ доля закрытых магазинов может варьироваться от 20% до 45% от сдаваемой площади.
Владельцы торговой недвижимости сейчас оказались в критической ситуации, говорят участники рынка. «Трафик так и не достиг допандемийных значений: сейчас он чуть выше, чем в аналогичный период 2021 года, но от 2019-го все еще отстает на 15-20%», — рассказывает старший директор, глава ретейл-департамента CBRE Марина Малахатько.
«По разным оценкам, остановившие работу магазины приносили более 50-60% общего трафика ТЦ», — подсчитала вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее оценке, по итогам 2022 года трафик может упасть на 15-20%, а выручка по арендным платежам сократится на 20-30%. Управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков ожидает, что в ближайшее время трафик снизится на 10-15%, а по итогам года падение составит 25%, снижение выручки — 30-40%. «Выручка арендодателей точно снизится на 30-50% в зависимости от состава арендаторов», — полагает партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Ольга Антонова.
Банковская угроза
Еще одной угрозой для торговых центров стало резкое повышение ключевой ставки. Большинство действующих ТРЦ находятся в залогах у банков.
«Обычно ставка по кредиту привязывается к ключевой ставке ЦБ, она формируется по формуле «ключевая ставка плюс маржа банка», которая составляет от 2% до 5%, — объясняет генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — В этом случае ставка по кредиту повышается автоматически. 28 февраля повысилась ключевая ставка — в тот же день обязательства по процентам, которые должен исполнять заемщик, выросли более чем в два раза».
«Порядка 70% ТЦ в России закредитованы. Многие из них фактически уже принадлежат банкам, потому что из-за постоянных кризисов они [владельцы ТЦ] не могут погасить кредиты», — полагает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. Харитонова из Accent Capital и представители двух консалтинговых компаний также оценили долю заложенных торговых объектов в 70%. Ставки по этим кредитам на 2-5 процентных пунктов превышают ключевую, соответственно, сейчас составляют 22-25% годовых, указывают опрошенные эксперты.
«Без кредитных каникул сегодня владельцам недвижимости просто не выжить», — констатирует Антонова из Cushman & Wakefield.
Эмин Агаларов из Crocus Group уверен, что если не будут предоставлены льготы, то большое количество компаний просто обанкротятся.
Российский совет торговых центров (РСТЦ) направил письма председателю Банка России Эльвире Набиуллиной, министру финансов России Антону Силуанову и другим с предложениями о поддержке отрасли, говорит Дмитрий Москаленко. Одно из ключевых предложений, по его словам, — предоставить от имени ЦБ в отношении кредитных организаций возможность проработки кредитных каникул для собственников торговой недвижимости.
Все собственники торговых центров, находящихся в залоге, сейчас ведут переговоры с банками-кредиторами о возможности реструктуризации кредитов и других мерах поддержки.
На запрос Forbes пресс-службы банков «Сбер» и ВТБ подтвердили факт переговоров и заверили в готовности найти компромиссные решения. В противном случае «банки столкнутся с необходимостью самостоятельно управлять ТЦ», — прогнозирует Шарыгина из Becar Asset Management.
Банки заинтересованы в том, чтобы не доводить владельцев ТРЦ до банкротства, уверен Томилин. «У банков нет возможности взять на себя управление непрофильными активами, им все равно придется договариваться с текущими собственниками, чтобы они остались. Такого количества управляющих компаний, которые могли бы перехватить управление, физически нет», — говорит он.
«Когда дым рассеется»
Что касается арендаторов, то не все закрывающиеся магазины уходят с российского рынка — многие лишь ставят на паузу видимую часть своей деятельности.
«Мне не известно об увольнениях, арендные договоры не расторгнуты, отказа от платежей нет. Более того, некоторые даже не отправили сотрудников в отпуск, вероятно, они вновь откроются довольно скоро», — говорит президент ФПК «Гарант-Инвест», управляющей несколькими торговыми центрами, Алексей Панфилов.
Многим компаниям необходимо перестроить бизнес-модель под новые экономические реалии, с низким курсом рубля, падающим в перспективе спросом, а также усложнившейся логистикой, говорят участники рынка. «Мы видим не только попытку учесть геополитическую обстановку, но и необходимость переформатироваться, поменять матрицу, логистику, маркетинговые стратегии, ценообразование и перезапуститься, когда «дым рассеется», — отмечает президент Magic Group Александр Перемятов.
Большинство компаний указали в уведомлениях, отправленных арендаторам, технические трудности как причину приостановки коммерческой деятельности, добавляет президент РСТЦ Дмитрий Москаленко. Это подтвердили большинство опрошенных участников рынка.
«Указанные проблемы — не выдумка, еще пандемия привела к тому, что многие бренды испытывали сложности с поставкой товара в магазины, — говорит региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Теперь процесс стал еще сложнее, поэтому многие приостановили работу в том числе в связи с ограниченным количеством продукции. Из компаний, объявивших о временном закрытии, только небольшая часть делает это с полными складами товара».
Из-за указанных проблем торговые центры могут лишиться и других арендаторов — тех, кто не являются международными брендами. «Существуют небольшие российские сети, которые покупают товары за рубежом. Сейчас у них безумно выросли затраты на логистику, расходы на приобретение товаров или сырья. Такие магазины начинают закрываться и расторгать договоры, и это уже реальные закрытия», — говорит Шарыгина из Becar Asset Management .
Последствия для уходящих
Все опрошенные эксперты рассказали Forbes, что арендные договоры между уходящими сетями и арендодателями пока массово не расторгаются, однако некоторые их условия все равно нарушены. «В большинстве договоров есть обязательный пункт о бесперебойной деятельности, который сейчас массово нарушается. И у арендодателей появляется возможность либо расторгать эти договоры, либо пересматривать условия», — говорит Перемятов из Magic Group.
Пункт о бесперебойной деятельности очень распространен, его цель — синхронизация времени работы всего ТЦ и действующих на его территории магазинов, рассказали опрошенные Forbes юристы, специализирующиеся на договорной практике. Такие пункты могут предусматривать и просто компенсационные платежи за простой, уточняет Москаленко из РСТЦ.
«В договорах аренды помещений в ТЦ обычно присутствует требование о том, что арендатор обязан открывать торговые помещения вовремя и вести деятельность в течение времени работы ТЦ», — объясняет партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев. По его словам, за нарушение требований по открытию магазина обычно предусмотрены штрафы.
«Закрытие отдельных магазинов влияет на общее число посетителей, что влечет связанное с этим уменьшение выручки других арендаторов», — объясняет логику партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
Однако прописанная в договорах возможность применять штрафные санкции не обязательно будет реализована, считает руководитель компании, управляющей торговой недвижимостью. «Любой владелец ТЦ сейчас заинтересован в том, чтобы сохранить ключевых арендаторов. Потерпеть их отсутствие пару месяцев намного менее болезненно, чем отпугнуть их жестким наказанием за простой», — говорит он.
«У арендодателей появляется возможность либо расторгать эти договоры, либо пересматривать условия. Понятно, что делать это в нынешней ситуации вряд ли кто-то будет, но как некий весомый аргумент для переговоров этот момент остается», — добавляет Перемятов.
Скидки за верность
Другим источником проблем для владельцев торговой недвижимости стали просьбы оставшихся в строю арендаторов предоставить им скидки на аренду и другие льготные условия. По словам опрошенных экспертов, сейчас это особенно болезненный вопрос, поскольку ТЦ не могут себе позволить потерять ни доход, ни самих арендаторов.
«С началом исхода иностранцев российские компании стали, что называется, «пользоваться случаем» требовать у арендодателей скидок и преференций», — посетовал президент Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана Булат Шакиров. В качестве примера он привел сеть гипермаркетов товаров для творчества «Леонардо», «Детский мир» и магазины сети «Фамилия». Основным требованием этих сетей, по словам Шакирова, является переход условий аренды на процент от оборота.
В «Детском мире» отказались ответить на запрос Forbes об указанной инициативе.
«Мы предлагаем перейти на абсолютно честную систему выплаты процента от оборота: на сколько продали — столько и заплатили», — прокомментировал председатель совета директоров сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац. По его словам, если выручка падает на 20%, то чтобы выйти в ноль, сети нужна аренда вдвое ниже нынешних ставок.
Представители пресс-службы сети «Фамилия» отметили, что переход на процент от оборота является очень логичным с точки зрения бизнеса, особенно в сложившейся ситуации, когда одежда многих западных брендов доступна покупателям именно в мультибрендовых магазинах.
Сейчас у владельцев торговых центров просто нет возможности давать дополнительные преференции, но и жесткую позицию они занять не могут, поэтому будут затягивать переговоры, насколько это возможно, полагает консультант по коммерческой недвижимости. «Почти все арендаторы написали, что им необходимы скидки от 30% до 70%. По некоторым торговым объектам, где обороты не падают и пока увеличиваются, будут сначала отказы дать скидки», — отмечает Томилин из «Этерны».
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 53 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.