Квартиры на складах: какой бизнес на недвижимости вырос в период пандемии
«Продажи в апреле по отношению к марту увеличились на 15%», — приводит удивительную для периода пандемии коронавируса статистику Сергей Журавлев, руководитель склада индивидуального хранения Prostor в Санкт-Петербурге площадью 2500 кв. м. Его компания, которая в июне ожидает открытия третьей очереди и расширения до 5500 кв. м, — лишь один из представителей рынка, неожиданно выигравшего от кризиса.
Пандемия, больно ударившая даже по «королям недвижимости», позитивно сказалась на бизнесе операторов так называемых складов self storage — пространств, разделенных на индивидуально сдаваемые в аренду ячейки. Рост выручки Forbes подтвердили и лидеры московского рынка, на которых в совокупности приходится около четверти таких складов в столице, — сервисы «Хоумсклад» (17 000 кв. м), «Сити-Бокс» (20 000 кв. м), «Кьюби» и «Чердак».
Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости
Последний увеличил поток новых клиентов в «пандемические» месяцы на 30%. «Выручка в мае выросла на 20% к марту, — рассказывает Мердан Дурдымурадов, сооснователь «Чердака», который за два года работы привлек $2 млн инвестиций.
Гендиректор «Сити-Бокса» Юрий Шишмарев подтверждает, что «спрос на склады индивидуального хранения в целом увеличился». По его словам, «на увеличение спроса повлияли изменившиеся условия ведения бизнеса».
«Все работает онлайн, люди могут въезжать и выезжать без участия администраторов, поэтому нет трудностей в продажах»
Выручка «Кьюби» в мае по отношению к марту также выросла — на 10%, говорит представитель сервиса.
Дорожающие «квадраты»
По данным консалтинговой компании Knight Frank и Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), на конец 2019 года общая площадь складов индивидуального хранения в Москве составила около 200 000 кв. м. Согласно подсчетам аналитиков Colliers, в 2019-м сегмент по сравнению с 2018-м вырос на 20%.
Однако его доля на всем рынке складской недвижимости остается незначительной. Склады всех типов по московскому региону занимают порядка 15 млн кв. м, в Санкт-Петербурге — около 3,5 млн кв. м. «То есть [склады self storage —] это десятые доли процентов на рынке», — объясняет директор департамента складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
Ставки аренды, по данным Colliers, растут: сейчас 1 кв. м стоит 1500–1900 рублей месяц — выходит в среднем 20 400 рублей в год. Для сравнения: «квадрат» обычного склада класса А обойдется всего в 3900 рублей за год.
Склады индивидуального хранения принимают вещи как физических, так и юридических лиц. Так как сегмент сравнительно новый, бизнес-модель изначально строилась с ориентацией на интернет-обслуживание. Сервисы self storage предлагают клиентам места на складе либо по подписке за месяц, либо за оплату «коробки» определенного размера. Клиент заказывает вывоз вещей на сайте (self-on-demand) или же привозит самостоятельно через стороннюю курьерскую службу, предварительно заключив договор онлайн (классический self storage). В первом случае доставку, упаковку и возврат вещей обычно осуществляет специальный сотрудник — так называемый мувер. Оплата его труда входит в стоимость услуги.
Революция состоялась: как россияне теперь покупают недвижимость не выходя из дома
«Все работает онлайн, люди могут въезжать и выезжать [на склад] без участия администраторов, поэтому мы не испытываем значительных трудностей в сфере продаж», — объясняет Журавлев из Prostor. В период самоизоляции на территории петербургского склада находились только охрана и клининговые специалисты, а заключение договоров и получение доступа к боксам происходило дистанционно через личный кабинет на сайте или по телефону.
Квартира на складе
Кто же те клиенты, благодаря которым склады рапортуют о росте выручки? Во-первых, это съехавшие из офисов арендаторы. «Пошла волна новых клиентов, размещающих на хранение офисную мебель после отказа от арендуемых площадей в бизнес-центрах», — говорит гендиректор оператора «Хоумсклад» Дмитрий Майер. На эту же группу клиентов обратили внимание его коллеги из Prostor, «Чердака», «Сити-Бокса» и «Кьюби».
По словам Мердана Дурдымурадова, в его сервис обращались также те, кто планирует вернуться в офис, но решил значительно сократить площадь помещения. Такие клиенты оформляют подписку на более длительный срок. «Первую половину мая 50% клиентов составляли офисные арендаторы», — приводит свои данные Сергей Журавлев из Prostor.
«Если раньше предприниматели закупались на месяц, то сейчас — на 3-4 месяца. Избыток хранили на складах»
Некоторые предприниматели решили оставить в self storage свое оборудование и запасы. «Если раньше они закупались на месяц, то сейчас — на 3-4 месяца вперед, а избыток хранили у нас», — объясняет Дурдымурадов. Он приводит в пример клининговые компании и бизнесы, связанные с пошивом одежды, которые закупились моющими средствами и тканями наперед.
Добавили клиентов и закрывшиеся моллы. «Мы находимся в окружении торговых центров, люди начали съезжать оттуда и перешли на интернет-продажи, им нужно было где-то хранить свой сток, и они обратились к нам», — рассказывает Журавлев.
На Avito начали выставлять на продажу торговые центры. Что дальше?
Вторая группа — клиенты-физлица. «Как обычно, люди планируют ремонты и переезды, в том числе дачные, на теплое время. Режим самоизоляции многих подтолкнул к решению заняться ремонтом, который долго откладывали», — говорит Майер. По словам Журавлева, «с начала апреля волна новых клиентов состояла из тех, кто засел дома и начал разбирать хлам».
Но есть и такие пострадавшие от кризиса люди, кто потерял работу в Москве или Петербурге, не смог оплачивать съемное жилье и был вынужден вернуться в родной город. Эти клиенты сдают на склады целые «квартиры» и «комнаты», говорят участники рынка.
6 млн рублей инвестиций на карантине
Нельзя сказать, что сегмент self storage не заметил кризиса. Например, представителей «Хоумсклада» арендаторы просили снизить арендную ставку или отсрочить платежи — каждый запрос рассматривался в индивидуальном порядке.
В Prostor количество съездов в «пандемические» месяцы оказалось на 10% больше, чем обычно. А выручка, которая в апреле выросла на 15%, уже в мае — также по отношению к марту — снизилась на 40%. Сергей Журавлев объясняет это сезонным фактором — майскими праздниками.
«Люди планируют ремонты и переезды, в том числе дачные, на теплое время. Режим самоизоляции многих дополнительно подтолкнул к этому»
От услуг «Чердака» в кризисный период отказалось менее 5% действующих клиентов, выручка в мае выросла, но все равно «ожидания сезона из-за пандемии не оправдались», говорит Мердан Дурдымурадов.
У его коллег из «Кьюби» «рост выручки месяц к месяцу из-за карантина несколько замедлился», говорит сооснователь сервиса Михаил Семенов. По его словам, отчасти это также связано с сезонностью: «Зимой мы храним веранды, велосипеды, весной их все начинают забирать. В то же время весной начинают делать ремонты, и у нас становится больше таких клиентов». В целом весна, по словам предпринимателя, — «обычно сезон роста». «У нас был некоторый сезонный отток, но мы его полностью перекрыли за счет притока новых клиентов и планируем вновь выйти на темп роста выручки 15-20% месяц к месяцу», — заключает Семенов.
Катастрофа из-за самых упертых: кто спровоцировал громкий конфликт на рынке недвижимости
Несмотря на проблемы, операторы self storage продолжают развиваться. Prostor, в который в 2019 году Jensen Group инвестировала 1,5 млрд рублей, 15 июня планирует открыть третью очередь комплекса и довести общую площадь складов до 5500 кв. м. «Хоумсклад» до конца 2020-го откроет два дополнительных Центра хранения вещей площадью 9200 кв. м (общая площадь увеличится до 26 000 кв. м) и планирует увеличить выручку по итогам года до 202,9 млн рублей (без НДС, в 2019-м было 171,6 млн рублей).
А «Кьюби» в апреле, в разгар пандемии, и вовсе привлек 6 млн рублей от фонда Yellow Rockets (общий объем привлеченных средств в компании не раскрывают). «Привлечение раунда было запланировано еще в декабре 2019-го, и карантин никак не повлиял на этот процесс», — объясняет Карина Львова, соосновательница сервиса.