Оборотистый «капитал»: как Павел Тё сделал Capital Group одним из лидеров рынка недвижимости России
Попасть на 17-й этаж южного блока небоскреба «Город столиц» непросто — обычные лифты туда не ездят. Охранник вводит ПИН-код, и только после этого корреспондент Forbes оказывается в офисе Павла Тё. Бизнесмену принадлежит 80% акций компании Capital Group, которая построила «Город столиц» и еще более 30 объектов в Москве и занимает не менее 30% рынка элитного жилья столицы. На рынке их называли капиталистами. Владислав Доронин, Павел Тё и Эдуард Берман основали компанию Capital Group в 1993 году, но через 20 лет их пути разошлись. Доронин сосредоточился на американских проектах, Берман просто свернул бизнес-активность, а Тё встал у руля компании. Он омолодил кадры: средний возраст сотрудников Capital Group 32 года. И раздал по 10% акций ключевым менеджерам — генеральному директору Валентине Станововой и исполнительному директору Михаилу Хвесько. Кроме того, девелопер элитной недвижимости стал активно сотрудничать с городом: Capital Group выступила подрядчиком по программе «Моя улица», участвует в реновации и достраивает объекты разорившегося СУ-155.
Банк, который выручил
Capital Group — одна из немногих крупных компаний, работающих на рынке недвижимости с 1990-х годов и избежавших банкротства или радикальной смены собственников. История российского девелоперского рынка делится на «до 2008 года» и «после». Кризис 2008-го резко изменил всю поляну: продажи встали, и застройщикам стало нечем платить по многомиллионным кредитам. «До 2008 года считалось, что чем больше у тебя кредитное плечо, тем более ты умный и грамотный», — объясняет Павел Тё. В результате банкам достались крупные застройщики — «Система Галс», «Донстрой», а ПИК и Mirax Group, строившая рядом с «Городом Столиц» башню «Федерация», сменили собственников.
Долг Capital Group составлял $700 млн, самым крупным кредитором был Сбербанк ($400 млн). «В ноябре 2008 года мы набрались смелости и первыми сказали, что мы банкроты, мы больше так платить не можем, нас надо спасать, — рассказывает Тё. — Продажи упали в 20 раз. Расходы мы сократили на 20%, но все равно могли протянуть только три-пять месяцев». Начались переговоры о реструктуризации долга. Павел Тё говорит, что несколько месяцев «ходил в Сбербанк как на работу». «Переговоры реструктуризации я вел с Грефом, а у него окно то в 9 утра, то в 11 вечера, — рассказывает Тё. — В конце концов мне удалось его убедить, он мне поверил, что все взятые в кредит денежные средства мы переводили в строительство, а не на личные счета. Мы недавно с ним встречались, вспоминали те времена. Я сказал, что второго такого шанса в жизни у меня не будет».
В залоге по кредиту у банка были апартаменты в «Городе столиц» (60 000 кв. м). «Это была хорошая, красивая реструктуризация, довольно сложная, из нескольких компонентов», — вспоминает бывший топ-менеджер Сбербанка. Банк взыскал залог. «На момент реструктуризации в 2009 году объект не был достроен полностью, — объясняет инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев. — Фактически «Сбербанк Капитал» выделил на достройку еще $80–100 млн».
Почему Capital Group удалось договориться с кредитором, а другим компаниям, например Mirax, нет? «У них были принципиально разные ситуации с бизнесом, — объясняет Цогоев. — У Capital Group был почти готовый объект, а у Mirax почти готовая наполовину распроданная башня (одна из двух) и куча бумажных проектов. Сбербанку было что забирать у Capital Group, у Mirax им бы пришлось забирать проекты и достраивать. Ну и фактор чисто человеческих отношений тоже нельзя забывать. Возможно, акционеры Capital Group были более договороспособны». На самом деле договоренность была и в интересах самого банка. «Просрочка по кредитам у банка была на тот момент 0,3–0,4%, — вспоминает бывший топ-менеджер. — Если бы не реструктурировали кредит Capital Group, вышли бы за процент». Обязательства перед банком Capital Group исполнила. «Сейчас все мои объекты обслуживаются в Сбербанке, — говорит Тё. — Банк не потопил меня, выручил в сложный момент. Я морально обязан доверию Германа Грефа».
Путь «капиталистов»: как Владислав Доронин и Павел Тё создали Capital Group
Время Тё
Павел Тё и Эдуард Берман, приехавшие из Узбекистана и основавшие компанию «Новые русские», стали акционерами созданной Владиславом Дорониным Capital Group в 1993 году, их первым девелоперским проектом был офис IBM на Озерковской набережной. Доронин был трейдером в Glencore, хорошо знакомым с финансистом Марком Ричем. Как Доронин рассказывал Forbes, именно Рич на первых порах финансировал проекты Capital Group, но в 2004 году прекратил. Много лет Владислав Доронин был лицом компании. Известный по всему миру благодаря роману с топ-моделью Наоми Кэмпбелл, он был председателем совета директоров Capital Group и отвечал за привлечение инвестиций и маркетинг. Эдуард Берман занимался собственно стройкой, а Павел Тё — согласованиями, работой с московским стройкомплексом.
Capital Group как компания трех партнеров просуществовала 20 лет, но потом под влиянием геополитического кризиса изменилась. «В 2014 году каждый выбрал дальнейший путь, — вспоминает Тё. — Эдуард решил подождать и приостановил бизнес-деятельность. Владислав решил инвестировать на Западе, купил сеть Aman и переключил внимание на этот проект. Я посчитал, что наступило мое время». Партнеры договорились довести до конца совместно начатые проекты, а все дальнейшие Павел Тё вел уже без них. «Владислав Доронин продолжал инвестировать в проекты Capital Group до 2016 года», — сказал Forbes его представитель. Связаться с Берманом не удалось.
И Тё взял в партнеры своих топ-менеджеров. Михаил Хвесько — профессиональный архитектор, окончил Университет Бата в Великобритании, Валентина Становова — финансист. «У Михаила немного другое понимание процессов, у меня опыт, стратегия, интуиция, у него есть специализированные компетенции, — объясняет владелец Capital Group. — Валя — профессиональный финансист, и без консультации с ней я финансовых решений не принимаю». За подбор подрядчиков в компании отвечает сын Павла Тё Герман, он учился в Высшей школе экономики в Лондоне, но вместо карьеры в международной финансовой компании решил вернуться в Москву. «Я могу гордиться, он не из той золотой молодежи, которая всего просит у родителей, — комментирует Павел Тё. — Его не надо заставлять работать, он хочет сам. Живет на зарплату, никакими дополнительными льготами не пользуется». Процесс выбора подрядчиков Тё называет «тонким моментом» — от добросовестности менеджера зависит многое.
Почему в Capital Group так омолодился коллектив? «У человека с возрастом ценности меняются, — рассуждает 57-летний Тё. — Сначала человек что-то нарабатывает, а потом, как правило, старается сохранить. Когда люди начинают наработанное сохранять, они перестают развиваться. Поэтому мне нравится работать с молодыми».
«Капитал» в городе
Формально пост председателя совета директоров Capital Group Павел Тё занял в 2016 году. Но уже за год до этого застройщик элитного жилья проявил себя в нетипичной роли, став подрядчиком города по программе «Моя улица». Компании Павла Тё достались подряды на сумму около 5 млрд рублей. Тё обижается, что СМИ заподозрили его в тяге к освоению бюджетных денег. «Чтобы освоить порядка 5 млрд рублей за несколько летних месяцев, нужно работать сутками, — возмущается бизнесмен. — Многие из тех, кто прошел ту школу, занимают у меня в компании руководящие должности. Они наработали уникальные компетенции в стрессовой ситуации». Зачем же нужно было участвовать? «Понимая, что мы крупная строительная компания, город попросил участвовать в тендере», — отвечает Тё.
Взаимодействие столичных застройщиков и властей города и при Лужкове, и при Собянине оставалось очень тесным. Когда говорят об административном ресурсе Тё, часто вспоминают пресс-секретаря бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова Сергея Цоя (Цой якобы помогал «проталкивать» проекты, рассказывал Forbes бывший чиновник московского правительства). В 2008 году тогда еще гражданский активист, а не политик Алексей Навальный в разговоре с корреспондентом Forbes говорил, что у Capital Group тесные связи с мэрией и якобы на встречах с недовольными жителями топ-менеджеры этим даже кичатся, но ни одной фамилии, кроме Цоя, не называл. Тё уверяет, что функционал пресс-секретаря мэра никак не пересекался с нуждами девелоперской компании. «Я кореец, и он кореец. Он мой товарищ», — объясняет Тё.
После смены власти в Москве многим девелоперским компаниям пришлось непросто: город затеял массовую ревизию инвестиционных контрактов, многие из них просто расторг и стал требовать соблюдения сроков. Но на экспансии Capital Group это если и сказалось, то неявно. «Не буду говорить, что было плохо при Лужкове, скажу, что хорошо при Собянине, — рассуждает Тё. — Во-первых, стали понятны правила игры. Наш мэр — человек слова. У Юрия Михайловича я мог 25 раз подписывать один и тот же документ, получать положительную резолюцию, и при этом ничего не происходило. При Сергее Семеновиче это невозможно: любая, даже устная договоренность воспринимается как подписанный контракт. Во-вторых, благодаря строительству дорог, метро, благоустройству вся среда поднялась в цене». Работая с городом, Capital Group, в частности, достраивает за СУ-155 и другими застройщиками проблемные объекты, квартиры в которых приобрели 5000 дольщиков. «Если посмотреть, кто «провалился» и недостроил, — это компании либо родственников чиновников, либо самих чиновников», — говорит Тё.
Революция состоялась: как россияне теперь покупают недвижимость не выходя из дома
Золотые гектары
В 2015 году Тё выкупил у города право аренды участка земли площадью 3 га на Софийской набережной, заплатив $163 млн. В интервью Tatler он признался, что в какой-то момент вел переговоры с собственниками о покупке этой земли за $1 млрд, но «не договорился». Владельцами ценных гектаров у Кремля были в разное время структуры бывшего депутата Госдумы Ашота Егиазаряна, страховая компания и другие, но в итоге участок вернулся к городу. По словам Тё, пока он собирал деньги, торги проводились два раза и не собрали претендентов. В 2015 году цена, уплаченная за землю, выглядела шокирующей — рынок был в очередном кризисе после 2014 года, и площадки, особенно за такие деньги, никто не покупал. «Все сидели на чемоданах, — говорит Тё. — На меня смотрели как на сумасшедшего». Сейчас на этом участке достраивается комплекс из 137 резиденций под управлением Mandarin Oriental и первый отель этой сети. По данным проектной декларации, Павел Тё — единственный бенефициар этого объекта.
В 2019 году строительная отрасль в России перешла на счета эскроу, то есть сотрудничество девелоперов и банков стало еще более тесным. Тё говорит, что бизнесу приходится отдавать банку 2–6% от оборота. С другой стороны, по его словам, сейчас банки готовы кредитовать крупных девелоперов даже на этапе покупки участка, поэтому отпала необходимость привлекать финансовых партнеров.
В некоторых проектах Capital Group, например в небоскребе «Око», партнером был бывший совладелец «Вимм-Билль-Данна» Гаврил Юшваев. Компания активно сотрудничает с ГК ПИК: в апреле стало известно, что ПИК выступила fee-девелопером на двух проектах Capital Group на Амурской улице (общая площадь 407 900 кв. м) и в Сигнальном проезде (в том числе на территории Останкинского молочного комбината, 446 320 кв. м). «Я считаю, ПИК — это машина, — комментирует Тё. — По соотношению цены и качества в своем классе они непревзойденные».
Всего в портфеле Capital Group 8 млн кв. м недвижимости, 34 объекта на разных стадиях строительства. Крупнейший сейчас — это небоскребы Capital Towers, которые возводятся на Краснопресненской набережной по соседству с «Москва-Сити». Выходит на рынок жилой комплекс «Бадаевский» на территории Бадаевского пивоваренного завода. Этот объект от швейцарских архитекторов Herzog & de Meuron, спроектировавших филармонию в Гамбурге на базе исторического здания складов, выделяется тем, что само здание поднято на высоту 35 м и стоит на своеобразных «ножках». Архитекторы нашли такое решение щадящим по отношению к историческим зданиям Бадаевского завода, но проект все равно вызвал массу споров: градозащитники обвиняют застройщика и власти города в том, что часть строений завода лишили охранного статуса, чтобы снести. «У нас порядка 50 000 кв. м в состоянии воссоздания и реконструкции, — возражает Павел Тё. — Это на порядок дороже, чем новое строительство».
«Самый элитный долгострой страны» достроит Capital Group
Треть элитного рынка
В 2018 году «Медуза» писала, что семья вице-премьера Петра Бирюкова владеет огромным пентхаусом в жилом комплексе Capital Group «Легенда Цветного». Тё не стал это комментировать. «Долю Capital Group на рынке элитного жилья сегодня можно уверенно оценить в 30%, — говорит председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Но у компании довольно агрессивная политика экспансии на ранке элитной жилой недвижимости и уже сложившийся пул постоянных инвесторов, что при сохранении такого подхода и стиля управления дает возможность предполагать увеличение доли рынка в ближайшие два-три года еще на 10%». Компания Knight Frank оценивает эту долю в 34%.
Capital Group никогда не раскрывала выручку, но в беседе с Forbes Павел Тё впервые сделал это. «Наша выручка в 2019 году составила 71,5 млрд рублей», — рассказал бизнесмен. Нынешний год может оказаться для компании, как и для многих других девелоперов, парадоксально неплохим. «Давайте вспомним картины весны. Люди сметают гречку, очереди из скорых в больницах, — рассуждает Павел Тё. — Мы готовились к худшему. Но уже в августе мы увидели рост продаж на 45% год к году». Он считает, что три фактора сыграли роль. Во-первых, программа льготной ипотеки (под 6,5%), когда государство компенсирует часть процентов по кредиту. Во-вторых, в целом низкая ставка ЦБ, которая приводит к низким ставкам по депозитам. А в-третьих? «В-третьих, у строительной отрасли появился энергичный и влиятельный лоббист, — отвечает Тё. — Я давно знаю Марата Хуснуллина и могу сказать, что так энергично и смело интересы строительной отрасли прежде никто не продвигал». В январе 2020 года Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по строительству, был назначен вице-премьером правительства России, курирующим строительную отрасль. Он несколько раз уже говорил, что программу льготной ипотеки нужно продлить. На момент сдачи номера решение не было принято, но о нем уже одобрительно высказался Минфин.
Тем не менее ралли вряд ли станет долгим, считает Тё. Из-за карантина стройки испытывают сильный дефицит кадров, где-то нехватка рабочей силы доходит до 50%. Нет ясности, как долго продлится ажиотажный спрос на новостройки, подстегнутый льготной ипотекой. «Деньги имеют свойство заканчиваться, в том числе деньги населения на депозитах, — размышляет Павел Тё. — Мы не расслабляемся».