Торжество разума. Как застройщиков заставляют воспринимать жителей всерьез
В последние десятилетия за рубежом набирает силу новый вид договоров — «соглашения об общественной пользе» (Community benefits agreements, CBA). Они заключаются между застройщиком и коалицией жителей и оговаривают разные выгоды, которые горожане получат от строительства. Эти документы юридически обязательны и снижают риски конфликтов.
От соглашений о социальных льготах выигрывают все участники. Выборные должностные лица довольны, поскольку удовлетворены их избиратели. Они оберегают себя от различных жалоб и исков в суд, если проект «провалится». Девелопер обретает уверенность в прохождении проекта и в том, что затраты определены в договоре заранее, а строительство будет вестись без проволочек. Жители же получают конкретную пользу и повод, наконец, познакомиться друг с другом и наладить связи для долгоиграющего взаимодействия «на позитивной повестке».
Квартал спорта и развлечений в Лос-Анджелесе
Проект развития вокруг спортивной арены Staples Center, где играет баскетбольная команда «Лос-Анджелес Лейкерс», считается первым полноценным соглашением об общественной пользе (CBA) в Соединенных Штатах. Сначала документация содержала только гостиницу, театр, элитный жилой комплекс, площади для люксовых развлечений, ресторанов и предприятий розничной торговли (Los Angeles Sports and Entertainment District (LASED)). Но местные активисты включились в напряженный процесс обсуждения, чтобы строительство принесло пользу району, а не носило чисто коммерческий характер. Жители сформировали объединенную коалицию из 30 организаций, 2 профсоюзов и около 300 человек, живущих неподалеку. Их интересы представляли адвокаты.
В 2001 году девелопер и коалиция подписали CBA, в котором застройщик обязывался: выделить $1 млн на создание общедоступных парковых зон в радиусе одной мили от зоны строительства; открыть территорию после окончания работ для всех желающих; предоставить местным жителям рабочие места с оплатой выше прожиточного минимума и разрешения на парковку; передать 20% построенных квартир в аренду по программе доступного жилья.
Хотя далеко не все предложения жителей вошли в финальный текст CBA, этот кейс специалисты оценивают весьма высоко. Большая часть контракта была исполнена, а его положения стали модельными для других штатов. Лос-Анджелесский CBA впервые позволил обеспечить прозрачность в договоренностях между девелопером и жителями, убрав из процесса самозваных посредников. Кроме того, CBA послужил целям социальной справедливости, так как жители довольно бедного квартала смогли получить пользу от проекта.
Новая хоккейная арена в Питтсбурге
С большой реконструкцией столкнулся в начале 2000-х и район Хилл в Питтсбурге (штат Пенсильвания). В 2006 году он стал одним из трех мест предлагаемого размещения казино, но из-за сплоченного протеста жителей от строительства временно отказались. Новой идеей, поддержанной властями, стало сооружение ледового дворца профессионального хоккейного клуба «Питтсбург Пингвинз», чей владелец угрожал переездом команды в другой город. Стоимость редевелопмента оценивалась в сумму более $300 млн, и жители вместе с локальными предприятиями были полны решимости получить выгоду для местного сообщества. Они сформировали оргкомитет из 20 активистов, который еженедельно представлял район на обсуждениях проекта и переговорах по CBA, а всего в процессе участвовало 130 человек.
Спустя год после создания коалиции первый CBA Питтсбурга был готов и подписан. Со стороны жителей его одобрило около 100 организаций, предприятий и групп активистов. Торжественная церемония заключения договора прошла в так называемом «Уголке свободы» города.
В CBA были включены следующие «бонусы»: участие жителей в разработке мастер-плана всего района Хилл с правом вето; $2 млн на открытие большого местного продуктового магазина; финансирование центра по трудоустройству, который будет способствовать найму жителей для работы во время строительства и на самой арене; $6 млн на другие локальные нужды.
Понятно, что владелец «Пингвинз» пошел на уступки сообществу без особенного удовольствия, но иначе проект вообще невозможно было бы реализовать. Новую арену открыли в 2010 году, сейчас она носит название компании по производству красок (PPG Paints Arena). В марте 2019 года был анонсирован очередной масштабный план развития прилегающей к стадиону территории в 11 гектаров, и местные жители вовсю готовятся к переговорам о новом CBA.
Инновационный район Warm Springs во Фримонте (Калифорния)
Город Фримонт расположен на краю Кремниевой долины в юго-восточной части области залива Сан-Франциско. Сегодня там базируется производство одной из самых знаковых компаний в регионе, Tesla Motors, но в 2010 году город переживал сложный период. В разгар общенациональной рецессии закрыло свои двери градообразующее предприятие — завод New United Motor Manufacturing (NUMMI). Были уволены 4000 сотрудников, а власти стали искать способы оживить экономику. Земли, прилегающие к бывшему заводу, включили в мастер-план развития, а их часть для коммерческой, жилой и промышленной застройки выкупил девелопер Lennar Corporation.
В ноябре 2015 года, после длительных переговоров, застройщик подписал CBA с коалицией жителей и общественных движений. В договоре указывалось, что девелопер построит здание государственной начальной школы с прилегающим парком. Также он выделит $350 000 на профессиональное обучение и переподготовку жителей и предусмотрит наличие нескольких сотен единиц доступного жилья. В CBA устанавливался перечень видов нежелательного использования территории, которое нельзя осуществлять без согласия жителей (казино, свалки, очистные сооружения, производство пластмассы и прочее). В свою очередь, жители обязались воздерживаться от возражений против проекта и от его оспаривания в административных и судебных органах.
Соглашение амортизировало давление рыночных сил на цены арендной недвижимости. Также оно научило сообщество держаться вместе, дало ему конкретные выгоды и важный политический опыт в создании коалиций и взаимодействии с органами власти. Конечно, само по себе стремление общественности к участию в градостроительной политике не ново, но CBA позволили артикулировать интересы горожан в более четких направлениях.
Штаб-квартира Facebook в Менло Парк (Калифорния)
Без соглашения о социальных льготах не смог обойтись и гигант индустрии Кремниевой долины — социальная сеть Facebook. В 2012 году компания переместила сотрудников из разрозненных по всему Пало Альто офисов в кампус в Менло Парк. Это повлекло за собой рост цен на товары, продукты и аренду жилья в городе, а также транспортные проблемы. В ноябре 2016 года после многомесячных переговоров Facebook и ее дочерняя организация Hibiscus Properties подписали CBA с представителями местного сообщества. В соглашение включили положения об организации фонда доступного жилья и юридической помощи арендаторам, обеспечении найма жителей на открытые позиции в Facebook и их обучения, участии жителей в обсуждении проектов расширения кампуса Facebook. Совокупный взнос соцсети на эти мероприятия составил $18,5 млн.
Сейчас сообщество Менло Парк продолжает мониторить ситуацию вокруг кампуса, поскольку планы развития предусматривают фундаментальную трансформацию района. Недавно было введено в эксплуатацию новое здание Facebook, которое проектировал патриарх архитектуры, деконструктивист Фрэнк Гери. Теперь более десяти гектаров земель промышленного использования, по замыслу Facebook, должны превратиться в многофункциональную «Ивовую деревню» с различными офисными и коммерческими площадями, а также полуторами тысяч новых жилых единиц. Эти планы вызвали тревогу жителей, которая была высказана в комментариях в Интернете и локальных СМИ. Скорее всего, для получения дальнейшего одобрения одних красивых картинок окажется недостаточно и потребуется новый CBA с более существенными выгодами.
Реконструкция Центрального вокзала Мичигана (Детройт)
Здание исторического вокзала в классическом стиле начало функционировать в качестве основного пассажирского депо Детройта в 1913 году. До середины XX века станция использовалась крайне активно, однако после Второй мировой войны с ростом числа владельцев автомобилей жители Детройта стали использовать поезда гораздо реже. Со временем пассажиропоток упал настолько, что в 1988 вокзал закрыли. Он переходил от одного владельца к другому и функционировал лишь для грузовых перевозок. Попытки приспособить его к новому времени оставались безуспешными, пока в мае прошлого года здание с прилегающей территорией не купила корпорация Ford Motor Company.
Уже летом 2018-го компания представила масштабный проект реконструкции вокзала и нового строительства на сумму около $1 млрд. Он предусматривал не только офисы, но и жилье, рестораны и торговые помещения. Местные жители (район Корктаун) к тому моменту уже имели опыт в сфере CBA, поскольку с 2016 года участвовали в обсуждениях девяти подобных соглашений. Первоначально они потребовали социальных льгот на сумму около $50 млн. Но позже представителям Ford удалось сбить цену до $10 млн. Из них половина должна пойти на образование и обучение местных жителей, $2,5 млн — в фонд доступного жилья и $2,5 млн на иные районные нужды (благоустройство, ремонт и пр.).
Итоговой версией соглашения остались довольны не все. Многие справедливо посчитали, что сумма непропорционально мала. Особенно если сравнивать ее со стоимостью всего проекта и государственными субсидиями, на которые претендует Ford. Так что, вероятно, уже в этом году детройтцы потребуют внесения изменений в Корктаунский CBA.