Долларовые цены на московскую недвижимость упали на 40%, сопоставимо снизился спрос, однако девелоперы продолжают выводить на рынок проекты размером в миллионы квадратных метров. Объем предложения новостроек в Москве в 2016 году вырос до рекордных 7,1 млн кв. м. Найдут ли своего покупателя эти бетонные коробки?
Таиланд
Год кризиса: 1997
Что было сделано: снижение налогов и сборов, связанных с недвижимостью, для стимуляции спроса; передача необслуживаемых кредитов в специально созданное государственное агентство.
Результат: к 2002 году рынок оправился от кризиса.
В 1990-е годы Бангкок, столица Таиланда, переживал настоящий строительный бум. За 10 лет число жилых единиц (квартир в кондоминиумах, отдельно стоящих домах, таунхаусах) в Большом Бангкоке выросло с 1,45 млн до 2,65 млн, то есть почти удвоилось. Население тоже увеличилось, но не так заметно — с 8,58 млн до 10,08 млн человек.
Чем объясняется большая стройка? В начале 1990-х годов Таиланд прошел через финансовую либерализацию и открылся для иностранных инвестиций. Дешевые деньги потекли рекой. Девелоперы получали валютные кредиты и один за другим запускали проекты, жители Бангкока брали ипотеку и покупали квартиры, цены на недвижимость росли, и многие стремились заработать на купле-продаже жилья. «Спекулятивная мания одолела не только частных лиц, спекуляцией занимались банки и девелоперские компании», — пишет в своем исследовании «Уроки жилищной спекуляции в Бангкоке» президент «Фонда оценщиков Таиланда» Сопон Порнчокчай. «В 1994–1997 годах каждый стремился стать участником рынка недвижимости, даже не имея никакого опыта, потому что всем казалось, что там можно заработать деньги», — описывает ситуацию вице-президент Thai Real Estate Association, профессор Университета Таиланда Сонтия Ваничватана в работе, посвященной исследованию кризиса 1997 года.
По оценке Сопона Порнчокчая, общая стоимость 350 000 незанятых жилых единиц составила $12,5 млрд. Девелоперы продолжали запускать новые проекты и активно кредитовались: по данным профессора Кар-Ю Вонга из Университета Вашингтона, совокупный объем долгов девелоперов в 1996 году превысил $31 млрд.
В феврале 1997 года крупный девелопер Somrasong Land Plc допустил дефолт по облигациям на $80 млн. Проблемы начались и у других участников рынка. Грянул азиатский кризис, правительство Таиланда отпустило бат в свободное плавание, курс валюты к доллару упал, что создало колоссальные проблемы для валютных заемщиков. К концу года 56 крупных финансовых компаний, которые кредитовали застройщиков, перестали существовать. Из 2000 девелоперов, которые занимались жилой и коммерческой недвижимостью, на плаву осталось максимум 200.
Чтобы огромные массивы готовой построенной недвижимости нашли покупателя, правительство Таиланда снизило налог на прибыль компаний и подоходный налог для физлиц — из его базы позволили вычитать расходы на покупку жилья и выплату процентов по ипотечному кредиту. Снизились регистрационные пошлины при смене собственника объекта недвижимости. Правительство разрешило пускать средства государственного пенсионного фонда на финансирование доступной ипотеки. Параллельно специально созданное государственное агентство приняло на себя необслуживаемые долги, очистив балансы коммерческих банков. В результате уже в 2002 году рынку недвижимости Таиланда удалось оправиться от последствий кризиса и начать расти.
Ирландия
Год кризиса: 2009
Что было сделано: создание «плохого банка», который выкупал задолженность девелоперов; радикальное сокращение объемов строительства; стимуляция спроса.
Результат: через четыре года после кризиса цены начали расти.
Почти 10 лет жители Дублина могли видеть в районе доков недостроенное массивное здание, которое в докризисную эпоху предназначалось под штаб-квартиру Англо-Ирландского банка. В 2009 году банк был национализирован, позже его председателя Шона Фитцпатрика арестовали за мошенничество, а огромный недострой в доках превратился в своеобразный символ подъема и краха экономики «кельтского тигра».
C 1990 по 2000 год ВВП Ирландии на душу населения увеличился на 58%, цены на недвижимость выросли более чем в два раза. На строительство и девелопмент приходилось, по разным оценкам, от 10% до 20% всего ВВП. Страна все больше зависела от собственных строительных мощностей: в 2004 году 14% всех рабочих мест были непосредственно связаны со строительством.
В 2007 году цены на жилье начали медленно снижаться, а в 2009-м упали на 51% по сравнению с пиковыми значениями. С 2008 года строительство практически остановилось. К 2012 году перестали существовать 230 000 рабочих мест, связанных с этим сектором (это две трети). Объем ввода снизился с 15 домов до 1 дома на 1000 жителей.
Уже в 2009 году Ирландия создала так называемый плохой банк — Национальное агентство по управлению активами (NAMA). За счет выпуска облигаций оно выкупило у коммерческих банков долги номиналом €74 млрд за €32 млрд, правительство национализировало пять из шести банков — крупнейших кредиторов.
quote_block node/319777Кроме того, NAMA подогревало спрос, страхуя новых владельцев недвижимости от падения цены. Покупатели жилья или коммерческих объектов должны были единовременно заплатить только 80% объявленной стоимости и, в случае если с течением времени цена падает, могли вовсе не доплачивать оставшиеся 20%. Некоторую недвижимость продавали с аукционов, какие-то объекты приходилось сносить, потому что содержать их было слишком дорого.
Осенью 2015 года на строительной площадке возле бывшего здания Англо-Ирландского банка появились рабочие, началось остекление бетонного скелета. Средства выделил Центральный банк, который решил использовать здание для своих нужд. До кризиса объем инвестиций в здание оценивался в €140 млн. В итоге Банк Ирландии приобрел его у NAMA за €7 млн.
Испания
Год кризиса: 2007–2008
Что было сделано: большой массив активов в недвижимости долго оставался на балансе банков, которые не распродавали ее, удерживая цены от падения; банки выдавали кредиты на 100% от стоимости жилья.
Результат: падение средних цен почти остановилось в 2014 году, но сейчас они снова снижаются.
С 1997 по 2007 год цены в Испании выросли втрое, в среднем почти до €3000 за квадратный метр. Каждый год в стране строили примерно миллион новых жилых домов — больше, чем в Германии, Франции и Великобритании, вместе взятых. Покупателей этой недвижимости активно кредитовали испанские и иностранные банки. К 2008 году объем задолженности частного сектора в государстве превысил €1 трлн, или 224% ВРП.
В 2012 году по всей Испании было уже более 2 млн пустующих жилых единиц, однако девелоперы продолжали запускать новые проекты (стартовало 50 000 новых домов: это мало по сравнению с 760 000 в 2006 году, но много с учетом накопившегося перепроизводства). «Если строительство продолжится такими темпами, поглощение построенных объемов может растянуться на 30 лет», — писала в 2012 году в своем обзоре «Испанское похмелье» аналитик Центра исследований европейской политики Цинция Альциди.
Из-за падения экономики люди теряли работу и не могли обслуживать взятые на покупку недвижимости кредиты. Квартиры и дома в массовом порядке переходили к банкам, которые не спешили их распродавать. Кроме того, балансы банков были отягощены токсичными ссудами, выданными девелоперам. В результате усилий правительства Испании для спасения банковской системы не хватило, средства выделил Европейский центральный банк. Свой «плохой банк», SAREB, аналог ирландского NAMA, Испания создала только в 2012 году. SAREB национализировал несколько банков и взял на себя их активы, связанные с недвижимостью.
Спрос до сих пор не вернулся к былым значениям, хотя в некоторых регионах, например в Барселоне и Мадриде, цены уже растут. Увеличивается число сделок на рынке дорогой недвижимости на побережье, которая интересна иностранцам. Однако рынок все еще затоварен. «Сотни тысяч построенных жилых домов в Испании должны быть снесены», — категорично утверждает аналитик Борха Матео, автор книги «Вся правда о рынке недвижимости Испании».