Домик в деревне: как быстровозводимое жилье за несколько миллионов переживает бум благодаря пандемии
«У нас этой осенью вторая весна началась — переживаем бум, как в самый высокий сезон», — уверяет основатель кировской строительной компании «СтройсяВятка» Михаил Пономарев. По его словам, спрос на каркасные дома, которые можно построить за 2-4 месяца, на фоне желания горожан иметь «бункер» для изоляции вырос в два раза по сравнению с прошлым годом. Пандемия обеспечила небывалый наплыв клиентов не только Пономареву: по данным Ассоциации деревянного домостроения, уже в феврале запросов на покупку и возведение быстровозводимых домов стало на 15% больше, чем за тот же период прошлого года.
Весенний локдаун и осенний рост числа заболевших еще больше подогрели интерес к этому типу жилья: за неполный 2020 год спрос на загородное жилье на первичном рынке, к которому в том числе относится строительство быстровозводимых домов, увеличился на треть, на вторичном — на 50%, говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По данным «Авито Недвижимости», спрос на покупку загородной недвижимости за 2020 год в среднем по стране вырос на 49%. «Нестабильная эпидемиологическая обстановка, удаленный формат работы и дистанционное обучение повысили интерес потребителей к загородному жилью как с точки зрения приобретения в собственность, так и в плане долгосрочной аренды», — объясняет Дмитрий Алексеев, руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости».
«У вас больше нет своих денег»: как новый механизм финансирования строек жилья повлиял на рынок
Forbes поговорил с тремя компаниями, которые сумели заработать на интересе москвичей к загородной жизни.
Квартирный ад
Около 15 лет назад программист Александр Дубовенко (разрабатывал ПО для предприятий ювелирной и алмазно-бриллиантовой отрасли. — Forbes) решил построить себе дом. В процессе успел разобраться в специфике рынка и в 2005 году резко сменил сферу деятельности, основав строительную компанию Good Wood. К 2019 году совокупная выручка юрлиц ООО «Гуд вуд», ООО СТД и ООО «Гуд систем», от имени которых работает проект, по данным СПАРК, превысила 830 млн рублей. Сейчас 60% выручки компании приносят быстровозводимые деревянные дома, остальные 40% приходятся на дома из кирпича, клееного бруса и комбинированные дома.
Дубовенко пережил кризисы 2008 и 2014 годов и, опираясь на печальный опыт, начал готовиться к худшему, как только услышал о карантине в Европе. Разработал план действий для трех негативных сценариев: просадки выручки на четверть, на половину и на 75%. Чтобы сформировать финансовую подушку, сократил зарплаты офисным сотрудникам на 30%.
Еще в конце зимы предприниматель перевел всех офисных сотрудников на удаленку, встречи с клиентами перенес из офиса прямо на участки: «на воздухе легче соблюдать безопасную дистанцию». В феврале и марте работали в штатном режиме, а вот в апреле и мае «пришлось помучаться», вспоминает Дубовенко. Компания продолжила работу как предприятие с непрерывным циклом производства, но бригады часто не могли попасть на объекты из-за технических багов базы mos.ru, говорит предприниматель — например, одно из юрлиц проекта, в котором числятся архитекторы, не признали компанией непрерывного цикла, и сотрудникам заблокировали пропуска.
Вместо падения, к которому готовился Дубовенко, его накрыла волна заказов: к концу весны количество обращений от потенциальных покупателей увеличилось в 3,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. «Мы понять не могли, с чем связан скачок, стали общаться с людьми. Оказалось, это эмоциональное воздействие от введения пропускной системы по QR-кодам — зашатало, заштормило», — рассказывает Дубовенко. Больше всего заказов поступало от москвичей — это предприниматель связывает с особенно жестким контролем самоизоляции в столице и желанием провести остаток карантина комфортно. «Два месяца самоизоляции в квартире — это ад», — считает он.
За время пандемии Good Wood принял заявки на строительство 220 домов. Но удовлетворить спрос полностью не удалось: не выдерживали производственные мощности. «Мы построим и заработаем не столько, сколько у нас купят — с этим вообще сейчас нет проблем, а столько, сколько физически можем построить», — говорит Дубовенко. Сейчас быстровозводимые дома он продает на 15-20% дороже, чем годом ранее, по 7-10 млн рублей за каждый. К концу декабря, по расчетам основателя, они должны принести компании около 1,5 млрд рублей выручки — на 500 млн рублей больше, чем в прошлом году. Еще около 300 млн рублей компания получит в 2021 году, после сдачи всех объектов (часть стоимости дома клиент оплачивает, когда получает ключи). Результатом предприниматель доволен: под Новый год он планирует вернуть к прежнему уровню сокращенные зарплаты сотрудникам и компенсировать недоплату за пандемические месяцы вместе с премией за эффективную работу в условиях кризиса.
Эхо пандемии
Кировскую компанию «СтройсяВятка» тоже зацепило ажиотажным спросом на «бункеры для изоляции» — заказов было столько, что хватило и московским, и региональным игрокам. «СтройсяВятка» и раньше отправляла бригады в Москву из Кирова и контролировала выполнение заказов удаленно, теперь эта схема стала особенно актуальной и помогла не упускать поток столичных заказов, увеличившихся в пандемию. Компанию в 2013 году основали инженеры-строители Михаил Пономарев, Дмитрий Зыков и Филипп Червяков. Начинали со строительства жилых каркасных домов, но к 2019 году этот сегмент, по словам Пономарева, оказался перенасыщен. Компания переключилась на хозяйственные постройки, маржинальность которых в среднем на 20% выше. Выручка компании за 2019 год, по данным компании, составила около 200 млн рублей, прибыль — около 30 млн рублей.
В январе и феврале 2020 года, когда начали появляться первые новости о коронавирусе, спрос на дома никак не изменился, но уже в марте подскочил на 50%, говорит Михаил. «Думаю, люди стали бояться неизвестности и решили вложить накопления в дома», — рассуждает он. Справляться с потоком заказов в новых условиях мешал введенный в Москве режим самоизоляции: заказчики отказывались встречаться с бригадами на участках, обсуждать детали строительства приходилось по Zoom, чертить проекты и согласовывали договоры — тоже онлайн. С «живой» демонстрацией домов помогали прежние клиенты «СтройсяВятки», которые позволяли потенциальным покупателям приезжать на свои участки и осматривать уже возведенные дома.
Игра в чистом поле: сколько можно заработать на элитной загородной недвижимости?
Белая полоса длилась недолго: с апреля спрос просел на 60-70%, падение продолжилось до конца мая. Пономарев связывает это с продлением локдауна, падением реальных доходов и общей тревожностью населения. Продержаться компании эти два месяца помог крупный заказ на постройку сельскохозяйственных зданий в Тверской области стоимостью более 100 млн рублей, говорит Михаил. «Страха, что сейчас все будет печально, не было. Мы ожидали падения доходов, так что у нас был резерв, который позволил какое-то время существовать», — объясняет он. Впрочем, подушка безопасности, рассчитанная на 2-3 месяца, так и не понадобилась.
В мае, когда ограничения начали постепенно снимать, компания снова пережила бум спроса. Но на этот раз не на строительство домов под ключ, а на комплекты, которые позволяют самостоятельно собрать дом на участке, как конструктор. Стоимость такого дома-конструктора в зависимости от комплектации колеблется от 3000 рублей до 11 000 рублей за 1 кв. м. Комплект без отделки, фундамента, канализации и прочих работ обходится покупателю в среднем в 900 000 рублей, говорит Пономарев, в 3-7 раз дешевле, чем такой же вариант «под ключ». Правда, еще несколько миллионов в зависимости от стоимости нанятой клиентом бригады и материалов для отделки уходят на приведение дома в состояние, пригодное для проживания. Существенно сэкономить можно, выполнив часть работ самостоятельно, говорит Пономарев.
«СтройсяВятка» с начала пандемии построила 23 каркасных дома и 7 промышленных объектов — столько, сколько позволяют производственные мощности. Большую часть выручки (80%) принесли те самые комплекты для самостоятельной сборки — их купили 134 раза. Общая выручка «СтройсяВятка» за неполный 2020 год, по словам предпринимателя, составила 350 млн рублей, на 150 млн рублей больше, чем по итогам 2019 года.
Один из клиентов «СтройсяВятки», отец четверых детей и IT-предприниматель из Подмосковья Андрей Виноградов, успел построить первый каркасный дом и переехать из 70 кв. м съемной квартиры в 190 кв. м собственного жилья задолго до пандемии — в августе 2019 года. Домокомплект от «СтройсяВятки» обошелся ему в 2 млн рублей, еще 1 млн рублей он потратил на работы, 3 млн рублей пошли на фундамент, коммуникации и отделку.
Режим самоизоляции и переход на удаленную работу подтолкнули Виноградова построить еще один каркасный дом на давно приобретенном участке на границе Московской и Тульской областей. Дом должен быть сдан в начале 2021 года, после чего Виноградов планирует сдавать его в аренду. «В городе тяжело это все переносить, особенно, если вернут ограничения. Летом все ломанулись на дачи, все хотели снять домик за городом, чтобы переждать то, что происходит в Москве. Поэтому я и решил вложиться», — делится Виноградов. Он понимает, что спрос на загородное жилье не вечен, и после того, как пандемия отступит, планирует поселить туда свою бабушку.
План «Б»
В 2016 году основатель сети антикафе «Циферблат» Иван Митин вместе с владельцем девелоперской компании Uniparx и фермерского кооператива «Марк и Лев» Александром Гончаровым запустили проект «Болотов.Дача». Это отельный комплекс в Тульской области, расположенный в километре от территории усадьбы писателя XVIII века Андрея Болотова. Основатели построили там пять гостевых домов, молочную ферму, пространство для разведения уток и кафе, вложив в проект 70 млн рублей личных накоплений. Через год партнеры решили расширить концепцию: начали продавать участки, на которых покупатели могли бы построить собственный деревянный дом по типовому проекту, вложив в это около 5 млн рублей, а затем сдавать его гостям. Проект назвали «Болотов.Деревня».
«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%
Процесс строительства, содержание дома и привлечение постояльцев основатели брали на себя. Схема, при которой новые дома для сдачи в аренду строятся на деньги инвесторов-жильцов, помогла проекту быстро масштабироваться, поясняет Гончаров. Сейчас аренда дома в «Болотов.Деревне» на выходные, по данным сайта проекта, обходится в среднем в 5000-12 000 рублей, плата за месяц составляет от 180 000 рублей до 350 000 рублей. Владелец дома получает из этой суммы фиксированную плату — в среднем около 50 000 рублей в месяц. Остальное достается основателям.
К ноябрю 2017 года строительство согласовали с руководством музея-усадьбы и местными властями, к 2018 году было готово около 20 дач. В этот момент обнаружилось, что по действующим с советских времен нормативным актам строительство на территории, прилегающей к музею-усадьбе, запрещено. Около двух лет Гончаров и Митин бились за право возобновить стройку, и только в декабре 2019 года получили разрешение.
Все это время проект работал как отель, но прибыли не приносил. По данным СПАРК, выручка ООО «Биг-Дача» за 2018 год составила 32,6 млн рублей, убыток — 300 000 рублей, выручка за 2019 год — 40,8 млн рублей, убыток — 3,2 млн рублей. Предпринимателям приходилось выплачивать обещанную арендную плату первым покупателям домов, несмотря на простой, объясняет такие результаты Гончаров.
В феврале 2020 года «Болотов.Деревня» наконец приступила к продаже участков и строительству домов. Успели заключить две сделки, но началась пандемия, которая снова поставила стройку на паузу. Пережить первые месяцы самоизоляции помогли деньги от покупателей двух домов — в сумме около 11 млн рублей выручки, и поддержка государства. По словам Митина, компания в совокупности получила в виде налоговой, субсидиарной и кредитной помощи около 1,5 млн рублей. Кафе на территории «Болотов.Дача» работало на доставку: еду заказывали жители окрестных дач, которые перебрались за город на время самоизоляции.
В конце весны, после снятия жестких ограничений, возобновились и строительство в «Болотов.Деревне», и сдача готовых домов в аренду в «Болотов.Даче». Заполняемость домов в аренду на фоне пандемии выросла с 70% до 85%. Спрос на строительство нового жилья тоже рос: с апреля по июнь удалось заключить семь сделок, а летом стали продавать по пять домов в месяц, говорит Гончаров. Цену на строительство под ключ подняли до 6 млн рублей.
Парадоксальный кризис: что будет с ценами на жилье после пандемии?
Некоторые покупатели признавались, что впервые остались летом в России, «вынужденно поехали путешествовать по родной стране и сделали для себя открытие: тут есть классные места, где классные люди делают что-то офигенное. Влюбились и купили наш дом», рассказывает Гончаров. Одна из покупательниц — Дарья Волошина, предпринимательница из Москвы — давно планировала вместе с мужем построить дачу, но считала вложение невыгодным: выезжать за город в ритме офисной работы удавалось бы только на выходных, а их Волошины любили проводить в коротких заграничных путешествиях. Взгляд на это изменила пандемия: «Пока никто не знает, когда это все кончится. Возможно, дача вообще будет нашей альтернативой проживанию в Москве. Планом «Б».
Всего за период пандемии «Болотов.Деревня» продала 40 домов — вдвое больше, чем за 2017 и 2018 годы совокупно. Из них треть покупателей приобрели дом, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду (по условиям договора они могут находиться в доме 30 дней в году, все остальное время он сдается), остальные — для себя. Выручка проекта с начала весны составила около 240 млн рублей, прибыль Гончаров не раскрывает. «Спрос до сих пор остается высоким, хотя, конечно, плохая погода всегда немного снижает активность покупателей, связанную с загородными поездками», — отмечает предприниматель.
Без мигрантов и досок
У высокого спроса обнаружилась и оборотная сторона. Ключевые проблемы, с которыми столкнулись строители, — острая нехватка материалов и конфликты с поставщиками. По словам Дубовенко, раньше поставщики давали отсрочки, «а теперь настолько испугались, что всем закрыли кредитные линии и продавали только по предоплате». Ему пришлось сменить около 10% поставщиков, а оставшиеся из-за дефицита сырья и роста курса доллара увеличили цены в среднем на 20%.
Не хватает чаще всего пиломатериалов — продуктов из древесины. «Лес заготавливают зимой, и никто не был готов к такому спросу», — объясняет Гончаров. Кировская «СтройсяВятка» пережила дефицит легче остальных, потому что сама занимается заготовкой леса. «Это действительно спасло: доска на рынке поднялась в цене на треть, ее просто нет», — говорит совладелец компании Михаил Пономарев. Все предыдущие годы «СтройсяВятка» готовила древесину только для себя, но в этом году решила продать часть леса партнерам, заработав на этом около 20 млн рублей.
Пустой дом: как владельцы отелей перестраивают их во время пандемии
Еще одна проблема — дефицит рабочей силы. За период пандемии в Москве число трудовых мигрантов сократилось на 40%, что особенно сильно ударило по сфере строительства. «На разнорабочего была очередь в две недели, просто чтоб он выкопал тебе траншею. Рабочих из союзных государств еще нужно было уговорить поработать три часа за 10 000 рублей. Нанять трактор невозможно, потому что его уже забронировали на три месяца вперед. Везде безумный спрос», — рассказал Forbes один из владельцев строительных компаний, пожелавший остаться анонимным. Дубовенко из Good Wood работает только с гражданами России, но отток рабочей силы из Средней Азии повлиял и на него: чтобы выдержать конкуренцию за бригады, он был вынужден увеличить фонд оплаты труда на 40-50%.
По словам Пономарева из «СтройсяВятка», в оттоке рабочих есть и свои плюсы: это вынудило людей, которые раньше предпочли строить дом самостоятельно, нанимая бригады через доски объявлений и знакомых, обратиться в строительные компании с постоянным пулом рабочих.
Ничто не вечно
По оценкам Пономарева из «СтройсяВятки», несмотря на высокий спрос, от 10% до 30% строительных компаний не пережили пандемию: кто-то не справился с ростом цен на сырье, многим не хватило подушки безопасности, чтобы покрыть кассовые разрывы. «Некоторые компании из-за ажиотажа набирают заказы впрок, берут с покупателей предоплату, обещая постройку дома в будущем. Я очень сомневаюсь, что им хватит мощностей справиться со своими обязательствами, — рассуждает Дубовенко из Good Wood. — Еще будет много веселого, обманов и разорений».
Дмитрий Алексеев из «Авито.Недвижимости» прогнозирует, что спрос на быстровозводимые дома продолжит расти еще несколько лет. «В этом году целый ряд факторов стимулировал спрос на данную категорию на протяжении всего года. Так, запущенная в январе 2020 года программа «Сельская ипотека» и расширение возможностей использования средств материнского капитала для строительства домов на садовых участках спровоцировали ажиотажный спрос на рынке покупки. Кроме того, продление «дачной амнистии» [упрощенный порядок приватизации земельных участков] до 1 марта 2026 года создает все предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в дальнейшем», — рассуждает эксперт.
Как бывший офицер МВД, изобретатель и программист придумали «умные» кафе площадью 2 кв. м
Дмитрий Таганов из «ИНКОМ-Недвижимости» считает, что рост в сегменте продлится еще около двух лет, а затем пойдет на спад. «Этот ажиотаж — исключительно психологический эффект. Не было никаких реальных предпосылок, чтоб люди массово бросились покупать дома на период карантина. Все же понимают, что пандемия — это временно. Даже чума продлилась всего несколько лет», — рассуждает Таганов.
Впрочем, предприниматели верят, что период пандемии навсегда изменил рынок строительства и потребительское поведение. «Если раньше казалось, что в деревне скукотища и в целом нечего делать, то теперь вдруг оказалось наоборот: в деревне, в отличие от закрытого на карантин города, ты можешь пойти куда угодно и делать все, что хочешь. Ценности поменялись», — заключает Гончаров.