«Вирус уйдет, а боязнь города останется»: как пандемия обогатила владельцев подмосковной недвижимости
Пандемия коронавируса больно оттопталась на гостиничном рынке: классические отели терпят убытки и грозятся не пережить еще один месяц карантина. При этом владельцы подмосковных коттеджей и модульных домов подсчитывают сверхприбыль: массовый спрос на самоизоляцию за городом спровоцировал рост их выручки в разы. По данным основателя российского сервиса аренды жилья Tvil Алексея Черепахина, по сравнению с прошлым годом число бронирований домов на майские праздники и лето в Подмосковье выросло на 70%.
Forbes нашел бенефициаров карантина среди загородных рантье и выяснил, сколько они заработали на изолировавшихся москвичах.
Семейный подряд
Основатель сети подмосковных коттеджей Luxury Cottage Константин Курепин познал обе стороны пандемии. Выручка недавно открытого им ресторана Lucos в Лобне после введения карантина упала на 95%. А все 14 коттеджей, которые прежде бронировали только посуточно, заняли до июля. «Я до сих пор не знаю, радоваться или грустить, — признается Курепин. — С рестораном обидно, а с домами прям повезло. Будь у меня отель с номерным фондом и общей для гостей территорией, упали бы в пропасть, как и остальные».
Сеть коттеджей Курепин начал развивать в 2010 году. Стартовый актив — дом с территорией в 15 соток в подмосковной деревне Рыбаки — достался от родителей. По будням он пустовал, но в выходные сдавался и приносил предпринимателю по 10 000 рублей. Сам Курепин, выпускник Военного университета Минобороны, жил в Москве и вместе с женой развивал на тот момент основной семейный бизнес — турагентство «Дрим Тур».
«Начался сумасшедший шквал звонков. Телефон не замолкает, заявки сыплются — люди хотят снять коттедж на долгий срок»
В 2011-м на прибыль от турбизнеса Курепин купил еще один коттедж недалеко от горнолыжного курорта Сорочаны. Трехэтажный дом площадью 250 кв. м с бассейном, сауной и 14 сотками земли друг семьи продал всего за 3,5 млн рублей. Еще порядка 1,5 млн, взятых в кредит, пошло на ремонт. Коттедж предприниматель тоже сдавал посуточно — за выходные тот приносил 20 000 рублей.
Бизнесом коттеджная подработка стала в 2012 году, когда к Курепину обратилась знакомая, которая несколько лет назад построила под Солнечногорском шесть домов для продажи. После кризиса 2008 года спрос на недвижимость упал — коттеджи простаивали. Знакомая предложила Курепину взять их в управление, а прибыль делить пополам. Предприниматель согласился. Полноценную сеть из восьми особняков (двух своих и шести под управлением) назвал Luxury Cottage — «с намеком на то, что коттеджи люксовые — большие, качественные, где-то даже с бассейном».
С тех пор арендное дело стало приносить больше туристического — по несколько миллионов рублей выручки в год. Курепин сам был и сантехником, и грузчиком, и администратором, а жена отвечала за уборку коттеджей. Со временем супруги наняли работников, а сами переключились на управление и развитие сети. «Дрим Тур» Курепин позднее «закрыл для широкой публики»: туры стали бронировать только для друзей. Под юрлицом «Дрим Тур» стала работать Luxury Cottage.
В том же 2012-м Курепины купили еще и 3,5 га земли в деревне Покров под Солнечногорском за 5 млн рублей. Участок также решили застроить собственными коттеджами. Два с половиной года ушло на сбор документов и закладку фундамента. К 2017-му были готовы пять домов и баня, к 2019-му к ним добавился банкетный зал для свадеб и еще один, последний дом.
Стратегическая инвестиция оправдала себя — в 2019 году все объекты принесли супругам, по словам Курепина, 20 млн рублей выручки и 12 млн рублей прибыли (актуальных данных по году в СПАРК нет). 60% средств пришлось на дни рождения и свадьбы летом и в новогодние каникулы. Большинство бронирований поступало через «Циан», «Авито» и собственный сайт. Luxury Cottage также работает с Airbnb, Booking и Tvil.
Резиденция для банкиров
От весны 2020-го Курепин ничего особенного не ждал: февраль, март и апрель — традиционно низкий сезон. В это время команда Luxury Cottage по необходимости ремонтирует дома и готовит банкетный зал к свадьбам. С расчетом на кейтеринг для торжеств 1 февраля Курепин открыл ресторан Lucos в Лобне. За полтора месяца работы заведение выручило около 1 млн рублей, но затем обороты начали снижаться. В конце марта, когда Владимир Путин объявил о начале первой нерабочей недели, ресторан стал работать только на доставку. Выручка сократилась до 50 000 рублей в месяц.
«Буквально в тот же день (25 марта, когда президент выступил с первым обращением к гражданам по поводу коронавируса. — Forbes) ближе к вечеру звонит менеджер по бронированиям и говорит, что начался просто сумасшедший шквал звонков, — вспоминает Курепин. — Телефон не замолкает, заявки сыплются отовсюду, люди хотят снять коттедж на долгий срок». К 28 марта все 14 жилых домов Luxury Cottage разошлись — сначала их бронировали на месяц, потом продлевали».
«Нет смысла самоизолироваться, если к вам будут приезжать гости на шашлыки»
Банкетный зал и баню Курепину, правда, пришлось закрыть. «На территории этих объектов, как и гостиниц, невозможно полностью ограничить контакты посетителей с теми, кто оказывает гостиничные услуги. А коттеджи — жилые помещения, которые предназначены для временного или постоянного проживания. В них самоизоляция человека достижима, поэтому они и продолжили работу», — объясняет Станислав Бородаев, юрист компании Forward Legal.
За один апрель Курепин выручил 1,4 млн рублей и получил порядка 800 000 рублей прибыли. Показателями, впрочем, он не сильно доволен: они всего на 17% превысили прошлогодние и на 7% — показатели марта 2020-го. Дело в том, что посуточные брони для компании выгоднее долгосрочных: клиенты «выходного дня» платят за сутки в среднем в три раза больше, чем долгосрочные жильцы. «[При разовых бронированиях] мы еще получаем доход от дополнительных услуг — например, от минибаров в доме или доставки завтраков. Сейчас все готовят сами, и мы на этом не зарабатываем», — добавляет он. Но плюсы в долгосрочных бронях тоже есть: компания получает гарантированную прибыль и может прогнозировать свой доход. По расчетам предпринимателя, показатели на уровне апреля сохранятся как минимум в мае и июне.
«Если в мае не откроют, народ выйдет на улицу»: что произошло с российским рынком недвижимости
Пандемия изменила не только сроки бронирований, но и целевую аудиторию, говорит Курепин. Если прежде Luxury Cottage ориентировался на «устойчивый средний класс», то сейчас основными клиентами стали «состоятельные люди с квартирами в центре», которые ищут дома в области для самоизоляции. По словам Курепина, среди его нынешних арендаторов есть банкиры, спортсмены, известные врачи и «знаковая телеведущая федерального канала». Все изолировались с семьями до семи человек.
Имена топовых гостей предприниматель назвать отказался, но признался, что в новых условиях чувствует «колоссальную ответственность»: «Мы не имеем права допустить инфекцию на нашу территорию. Если хоть в одном из домов окажется, что гости заболели и каким-то образом инфекция просочилась к нам, это поставит под вопрос всю нашу деятельность».
Чтобы защитить бизнес от такого исхода, он принял целый ряд мер. Всем работникам (по два человека живут в хозяйственных блоках и следят за работой котельной) он приобрел перчатки. Запас масок в компании уже был: «Огромные пакеты с ними гости оставили с флешмоба к какому-то дню рождения». Всем работникам без особой необходимости (например, если гости сами попросили прибраться в доме) Курепин запретил заходить в коттеджи.
Клиентам сразу после въезда стал раздавать на подпись специальные соглашения. В них арендатор перечисляет всех гостей, которые будут проживать в доме, и обязуется соблюдать условия самоизоляции — не допускать на территорию посторонних и без необходимости не выезжать в город. «Ну нет смысла самоизолироваться, если к вам будут приезжать гости на шашлыки», — поясняет Курепин. По его словам, клиенты реагируют адекватно. «Такое соглашение может ограничить только имущественные риски. Оно никак не повлияет на возможности уполномоченного органа выписать [владельцу коттеджа] штраф или привлечь к уголовной ответственности, если кто-то из проживающих нарушит санитарные правила или заразится коронавирусом», — предупреждает Станислав Бородаев из Forward Legal.
Сдача в аренду подмосковных коттеджей сейчас — настоящая золотая жила, потому что хорошие предложения в дефиците, говорит основатель сервиса Tvil Алексей Черепахин: «На нашем сайте многие частные дома и апартаменты забронированы на более длительный срок, чем обычно. Мест там уже нет, а число желающих изолироваться только прибавляется». Самым дальновидным сценарием для игроков этого рынка эксперт считает возведение новых коттеджей в Подмосковье — «чтобы хоть как-то спасти туристический рынок».
Дом из коробки
Зарабатывают на желании горожан изолироваться на природе не только профильные компании, но и частные заказчики со свободными деньгами. С начала апреля они активно заказывают строительство быстровозводимых домов под ключ, чтобы и жить самим, и сдавать их другим желающим. На этом тренде выручка продавца модульных домов «ДубльДом» возросла в три раза. «Люди понимают, что со снятием карантина боязнь толпы и городской жизни не закончится, вот и инвестируют в будущее», — объясняет основатель компании, 39-летний Иван Овчинников.
Его проект разрабатывает и собирает типовые одноэтажные модульные дома из готовых деревянных блоков с утеплителем, панорамными окнами и минималистичным интерьером внутри, а затем либо сдает их в аренду, либо продает частным или корпоративным клиентам. Такие дома по срокам сдачи выигрывают конкуренцию с обычными капитальными — четыре месяца против почти года. Сейчас Овчинников продает по десять домов в неделю — столько же, сколько прежде в месяц.
«Понимал, что меня могут оштрафовать, но иначе не мог — мы бы просто встали и уже не открылись бы»
Иван решил пойти по стопам отца, архитектора и владельца мебельной компании «Пионер» Василия Овчинникова, и поступил на промышленный дизайн в Московский архитектурный институт. Несколько лет проработал архитектором в архбюро Asadov Studio, организовывал архитектурный фестиваль «Города» и творческую резиденцию «АрхФерма» в Тульской области. В 2011-м открыл свое небольшое бюро BIO-architects. Зарабатывать «что-то существенное» удавалось только на производстве мебели, которую Овчинников-младший поначалу собирал на производстве отца. «В 2013 году папа дал мне правильный пинок, сказав: «Хватит делать проекты на моем производстве — запускай свое», — вспоминает предприниматель. — Ну я и стал размышлять, как это провернуть».
Внезапные миллионы: какие компании неожиданно богатеют на пандемии
Открывать конкурирующий с отцовским мебельной завод Овчинников не хотел. Он мечтал наладить быстрое производство домов под ключ. Идея была не нова: российские строительные компании (например, «Теремок» и «Канадская изба») уже вовсю строили каркасные жилища, элементы которых изготавливались на заводах, а затем за три-четыре месяца собирались на участке. Если собирать модули (куски дома размером с фуру с отделкой и мебелью внутри) в цехе под ключ, а затем просто перевозить их на подготовленный участок (фундамент компания-партнер заливает заранее), то можно ускорить процесс сборки до недели, предположил тогда Овчинников. «Конкуренты собирали каркас быстро, а потом очень долго делали всю «внутрянку» под клиента на участке. Моя технология позволяла собирать типовые дома с мебелью и коммуникациями и сразу их устанавливать, — поясняет концепт предприниматель. — Мы зашли на рынок с другой стороны и увидели там вакуум».
Зодчий по франшизе
Первый дом по экспериментальному плану решил собрать для себя. Подготовил проект, купил станок для работы по дереву и оборудовал столярный цех в здании бывшего коровника на «АрхФерме». На производство будущего двухмодульного дома ушло около четырех месяцев. Модули на двух грузовиках перевезли в садовое некоммерческое товарищество рядом с Москвой. Строительство обошлось всего в 500 000 рублей. «Во-первых, многие материалы у меня уже были и часть работы я делал сам. Во-вторых, модульные дома сами по себе получаются дешевле за счет того, что они типовые, и ты закупаешь материалы сразу на несколько штук оптом», — объясняет беспрецедентно низкую стоимость строительства Овчинников.
В первую же зиму в доме проявились недочеты — в трубах, например, замерзла вода. Второй дом в том же 2013-м Овчинников построил с перенесенным ко внутренней стене водопроводом и дополнительным утеплителем. За 820 000 рублей его приобрел профессиональный строитель, которому модульный дом показался интересным экспериментом.
Овчинников понял, что схема работает, и поставил производство на поток. Начал собирать типовой дом площадью от 26 до 80 кв. м раз в три месяца. В основе каждой постройки был деревянный каркас с утеплением из минеральной ваты и ветрозащитным листом. Одна стена — полностью стеклянная. Интерьер оформляли по индивидуальным запросам покупателей. Цена «ДубльДомов» составляла от 990 000 до 2,5 млн рублей. Чаще всего покупателями были молодые семейные пары и предприниматели, которые собирались затем сдавать их в аренду. В 2014-2015 годах на таких заказах Овчинникову удавалось получить несколько десятков миллионов рублей выручки.
«Крутиться, несмотря ни на что»: как сделать бизнес прибыльным в разгар пандемии
Масштабироваться помогла франшиза. В 2015-м предприниматель начал продавать право работать под брендом «ДубльДом» и использовать авторские чертежи архитекторам и строителям из регионов. Предложение привлекло десять партнеров из Подмосковья, Санкт-Петербурга, Казани, Смоленска, Воронежа, Екатеринбурга, Владивостока и Чехии. В 2017 году оборот всех подразделений «ДубльДома», по словам Овчинникова, составил 365 млн рублей, прибыль управляющей компании (ИП Овчинников Иван Васильевич) — 15,7 млн.
«Люди понимают, что со снятием карантина боязнь толпы и городской жизни не уйдет»
Бурный рост вышел боком: среди франчайзи «ДубльДома» оказались мошенники, которые брали предоплату с клиентов и не сдавали дома в срок. Чтобы не потерять лицо, Овчинников взял на себя обязательства по строительству — это обошлось ему в 20-30 млн рублей, управляющая компания в 2018 году зафиксировала 3,5 млн рублей убытка. Судиться с бывшими партнерами предприниматель не собирается — «на счету [обманувшей клиентов] компании ноль, с гендиректора брать нечего».
В 2019 году сеть выручила 366 млн рублей — столько же, сколько до расторжения договоров с шестью недобросовестными филиалами.
Дубль-рост
В марте 2020-го из-за резкого скачка курса доллара поставщики импортных составляющих (саморезов, краски, бойлеров и др.) стали поднимать цены. Овчинников принялся экстренно закупать материалы. А в конце месяца, после объявления нерабочих дней, под постановление о закрытии попал производственный цех под Троицком — деятельность «ДубльДома» по коду ОКВЭД относилась к производству столярных изделий, которые работать в период самоизоляции по закону не могли.
Тем не менее половина штата (другая отказалась работать в общероссийские выходные дни) продолжила собирать дома, соблюдая дистанцию и меры безопасности. «У нас на производстве безопаснее, чем дома: все работают в масках, температуру измеряем инфракрасным термометром, везде стоят антисептики, работают только те, кто может приехать на своём автомобиле или приходит пешком, пожилые сотрудники остаются дома, — уверяет Иван. — Понимал, конечно, что меня могут оштрафовать, но иначе не мог — мы бы просто встали и, может, не открылись бы уже».
Половина рабочих рук справлялась только со сборкой текущих заказов. Прием новых Овчинников возобновил в середине апреля. Цены на дома вслед за удорожанием материалов пришлось поднять в среднем на 15% — самая популярная модель «Кедр 65» (на 65 кв. м, из сосны), которая раньше стоила 2,5 млн рублей, стала стоить 2,9 млн. Несмотря на это, в первые же дни начался «аврал по Москве», вспоминает предприниматель: с запросами на дома пришли и те, кто ждал возобновления работы компании с конца марта, и те, «кто только понял, что сидеть нам еще долго». Всего за апрель и первую неделю мая «ДубльДом» продал порядка 30 построек и выручил больше 80 млн рублей. «Это в два-три раза больше, чем обычно. Такого у нас никогда не было», — говорит Овчинников.
Многие из проданных на фоне пандемии домов покупались для последующей сдачи в аренду, замечает он. Так, например, четыре «Кедра 65» у компании приобрел предприниматель Егор Арсенихин. Еще в 2019-м он открыл загородный клуб Vazuza Country Club с шестью «ДубльДомами» в 220 км от Москвы, а сейчас, заметив скачок спроса, решил повторить инвестицию. «В карантин большинство городских жителей уже испытали потребность в загородной жизни, особенно семьи с детьми. Но не все смогут купить жилье: у кого-то пока нет средств, кто-то решает вопрос с кредитом. Отсюда и спрос на аренду — у нас забронировано все до июля», — уверяет он. Новые дома для клуба Арсенихин рассчитывает получить в июле-августе 2020-го, а окупить вложенные 11,5 млн рублей за пять-шесть лет. «Но расчет окупаемости я делал до коронавируса с учетом заполняемости 65%. Сейчас все заполнено на 100%. Если тенденция сохранится, окупимся за три-четыре года», — уточняет он.
«Мест уже нет, а число желающих изолироваться только прибавляется»
Есть и заказы от «ситуативных дачников», говорит Овчинников. Один из таких — из Московской области — не захотел ждать очереди на доставку и монтажа дома и самостоятельно нанял фуру и рабочих. «Он звонит и говорит: «Все, я готов уже сам смонтировать, сам привезу, увезу, сам все сделаю, но я хочу изоляцию провести в своем доме!» Ну мы не отказали», — смеется предприниматель. По его словам, сейчас в очереди на производство 63 дома. «Часто нам предлагают доплатить, чтобы заселиться не через четыре месяца, а раньше. Но у нас просто нет рук, чтобы сделать раньше — часть сотрудников производства-то до сих пор не работает. Пока еще собираем февральские заказы», — признается предприниматель.
В будущее «ДубльДома» он пока смотрит с опаской: «В моменте спрос возрос, но непонятно, сколько денег у людей останется к лету, когда разрешат выходить на улицу». Овчинников, впрочем, признает, что интерес к загородному жилью после коронавируса в любом случае увеличится: «Раньше мы всех убеждали: «Ребята, выезжайте из города, живите в своих домах». А сейчас все это и сами понимают — за городом безопаснее».