Заброшенные миллиарды: 7 самых дорогих пустырей и недостроев в центре Москвы
«Центр Москвы очень рыхлый», — рассуждал архитектор Сергей Скуратов на Московском урбанистическом форуме в 2019 году. Его коллега, гендиректор компании «Яузапроект» Илья Заливухин подсчитал, что потенциально в пределах Садового кольца, где сейчас живут около 400 000 человек, могли бы разместиться до 2 млн москвичей и гостей столицы. Для такого уплотнения нужно всего лишь застроить жильем территориальные лакуны центра города. Действительно, даже в самых привлекательных уголках Москвы немало пустырей, заброшенных недостроев и других пока не освоенных участков (не факт, что все они обязательно должны или будут застроены жильем). Под ногами у владельцев и арендаторов земель — миллиарды рублей. Но заработать их не всегда просто: коммерческое освоение осложняют юридические споры, бюрократические проволочки, нехватка денег или даже смерть собственника актива. Forbes изучил девелоперские проекты внутри Садового кольца и с помощью экспертов составил рейтинг самых дорогих пустырей и недостроев в центре Москвы.
1. «Женский центр» Элины Быстрицкой на Цветном бульваре
Адрес: Цветной бульвар, вл. 30-32-34 (пересечение Цветного бульвара и Садового)
Площадь: 0,42 га
Стоимость: 3-4 млрд рублей (данные Knight Frank)
Собственность/аренда: договор аренды на 49 лет ООО «Женский центр»
Действующие лица: актриса Элина Быстрицкая, основатель компании «Социальная инициатива» Николай Карасев
История. Во времена Юрия Лужкова деятелям искусства нередко выделяли участки или недвижимость для строительства театров, культурных центров и других «профильных» объектов. ООО «Женский центр» знаменитой актрисы Элины Быстрицкой получило участок площадью 0,42 га в аренду еще в 1993 году. По планам там должен был появиться Центр физического и духовного совершенствования женщин «Эллина» общей площадью 24 017 кв. м и стоянка на 167 машиномест. Оставалось лишь найти того, кто бы профинансировал проект.
«Инвесторов для строительства не могли найти восемь лет», — вспоминает руководитель департамента земельных отношений Cushman & Wakefield Диана Мирзоян. Потом за него взялось коммандитное товарищество «Социальная инициатива» Николая Карасева – крушение этой компании после кризиса 2008 года породило огромное количество обманутых дольщиков.
Лишилась доли в «Женском центре» и Быстрицкая. Покупатель, как писал «Интерфакс», заплатил ей только 10% от обещанных $30 млн. Здание не достроили и даже не законсервировали. При этом Карасев успел привлечь деньги дольщиков. Среди них были как физические, так и юридические лица.
Разбирательства между дольщиками, «Социальной инициативой» и другими участниками стройки продолжаются по сей день. Стороны обвиняли друг друга в рейдерских захватах и даже вывешивали на недострой плакат с призывом «Собянин, помоги!».
В перспективе наиболее вероятное использование объекта на Цветном — бизнес-центр, говорит директор направления консультационных услуг CBRE Александр Копылов. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что эффективнее использовать участок под строительство нового жилого комплекса класса премиум или выше. Правда, нынешнее здание для этого необходимо будет снести.
«Помимо плохого состояния — здание не было законсервировано, когда стройку забросили, — оно не может быть эффективно использовано ни под современное жилье, ни под торговую или офисную недвижимость. При площади участка в 0,4 га и этажностью до 9 этажей здесь можно будет возвести элитный комплекс площадью порядка 25 000-30 000 кв. м, а цены возможны на уровне 500 000-600 000 рублей за кв. м», — объясняет Широкова.
Обременение. Арест в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве на совершение любых регистрационных действий и внесение записей в ЕГРП в отношении участка.
2. Пустырь в километре от Кремля
Адрес: Соймоновский проезд, вл. 3
Площадь: 0,9 га
Стоимость: 1,7 млрд рублей (кадастровая стоимость, данные Cushman & Wakefield)
Собственность/аренда: собственность ООО «Соймоновский»
Вид разрешенного использования: для многоквартирной застройки
Действующие лица: по данным газеты «Коммерсантъ», бенефициаром проекта был бизнесмен Владимир Коган
История. Пустырю в Соймоновском проезде, который располагается напротив Храма Христа Спасителя в границах «золотой мили», почти 80 лет. Рядом со знаменитым домом Перцовой, популярном месте жительства столичной творческой интеллигенции в неорусском стиле, до войны стоял еще один дом. До 1918 года он принадлежал некоей Евгении Алексеевне Ковригиной, потом был переоборудован в коммуналку. В 1941-м в дом попала фугасная бомба, восстанавливать здание не стали.
В 2012 году участок приобрело ООО «Соймоновский», а в 2013-м архитектурное бюро Сергея Скуратова разработало проект жилого дома класса de luxe общей площадью 38 200 кв. м с подземной автостоянкой на 197 машиномест. Как сообщал «Коммерсантъ», ООО «Соймоновский» связывают с компанией «Нефтегазиндустрия», бенефициаром которой являлся основной владелец банка «Уралсиб» Владимир Коган. Под проект в «Уралсибе» 7 июля 2017 года даже была открыта кредитная линия. Но строительство до сих пор не начато. 20 июня 2019 года после продолжительной болезни Коган, состояние которого Forbes оценивал $750 млн, скончался.
3. Второй корпус бассейна «Чайка» на Остоженке
Адрес: Турчанинов пер., вл.3, стр.1
Площадь: 0,4 га
Стоимость: 0,8-1,3 млрд рублей (только за землю без учета построенного, оценка CBRE)
Собственность/аренда: договор аренды ОАО «Чайка» на три года с 30 октября 2017 года
Действующие лица: ВТБ, Банк Москвы, «Союз Маринс Групп» Александра Куликова
История. Построенный в 1957 году ко Всемирному фестивалю молодежи и студентов бассейн «Чайка» принадлежал правительству Москвы. В 2000-х объект перешел Банку Москвы, а в 2012-м — к ВТБ, поглотившему опорный банк столичных властей после смены мэра города.
Компания «БМ проект», которая была создана ВТБ для возвращения активов, выведенных из Банка Москвы, в 2016-м продала на аукционе 100% ОАО «Чайка» за 2 млрд рублей (при стартовой цене 4,2 млрд рублей) ООО «Перспектива». Позднее журнал «Коммерсантъ-Деньги» выяснил, что за «Перспективой» стоит «Союз Маринс Групп» Александра Куликова. Куликов был продюсером и солистом группы «Черные береты», а также кинопродюсером. При этом его кинокомпания одновременно управляла большим количеством коммерческой недвижимости.
В нагрузку к легендарному бассейну новый владелец объекта получил и недострой — по соседству с «Чайкой» с 2000-х возводился физкультурно-оздоровительный центр площадью 17 212 кв. м. Строители успели сконструировать надземную часть здания, закрыли тепловой контур и даже подали тепло. Но — якобы из-за ряда технологических нарушений — проект пришлось законсервировать. Оперативно завершить строительство не удалось и новому владельцу – в ноябре 2016-го Куликов вместе с еще двумя людьми погиб в Крыму при крушении вертолета. На данный момент на информационном щите рядом с объектом указано, что возведение здания должно быть завершено в четвертом квартале 2019 года.
4. Участок под гостиницу возле Павелецкого вокзала
Адрес: Кожевническая ул., вл. 2 – 4
Площадь: 0,2 га
Собственность/аренда: аренда ООО «Платто»
Стоимость: от 0,224 млрд рублей (кадастровая стоимость; данные Cushman & Wakefield) до 0,6-0,8 млрд рублей (данные Knight Frank)
Действующие лица: гендиректор ООО «Платто» Александр Дубровский
История. Участок возле Павелецкого вокзала находится в аренде у компании «Платто» с 2002 года. Создателями «Платто» РБК называл выходца из Абхазии Владимира Бигваву, сына бывшего вице-мэра Москвы Валерия Шанцева Александра и известного ресторатора Аркадия Новикова. Ныне компания принадлежит гонконгской Dynamic Invest Group Limited, состав ее акционеров не раскрывается. В 2010 году, еще при мэре Юрии Лужкове, департамент земельных отношений столицы пытался взыскать с «Платто» 1,5 млн рублей штрафа за то, что арендатор не приступает к строительству, но проиграл в судах.
Участок, на котором инвестор хочет построить гостиницу Hilton, находится в непосредственной близости от Музея Московской железной дороги. В ноябре 2013 года «Платто» представила на Архитектурный совет столицы разработанный проект отеля площадью 16 200 кв. м с подземной автостоянкой на 99 машиномест. Согласно задумке инвесторов и архитекторов, проход к музею при этом должен был быть оформлен в виде круглого тоннеля, прорубленного прямо в здании. Но Архсовет проект отклонил, рекомендовав разработать дополнительные варианты фасадных решений.
В марте 2016-го гендиректор «Платто» Александр Дубровский заверял, что строить гостиницу начнут в ближайшее время. «Думаю, в течение весны мы уже выйдем на работу на площадке. Что касается сроков строительства, то я думаю, что это будет, наверное, года полтора, ориентировочно конец 2017 года. Мы планируем, что к чемпионату мира по футболу она уже начнет функционировать», — цитировало менеджера агентство городских новостей «Москва». С прогнозом Дубровский поспешил: разрешение на строительство объекта было выдано лишь 27 декабря 2018 года.
5. Пустырь на месте снесенного общежития Краснохолмского камвольного комбината
Адрес: Садовническая ул., вл. 82 стр. 11
Площадь: 1,3 га
Стоимость: 0,4-1 млрд рублей (данные CBRE)
Собственность/аренда: с 7 октября 2016 года собственность компании «Аврасис Лимитед»
Действующие лица: Борис Минц, Александр Несис, Владимир Зубрилин, Андрей Баринский
История. На этом месте раньше стояло общежитие, которое снаружи выглядело как добротный сталинский дом, а внутри представляло коммуналку коридорного типа, где справа и слева располагались комнаты, а в конце коридора общие кухни и туалеты. Его снесли, а в 2017 году градостроительный план земельного участка, дающий право на «освоение» территории, получила компания «Аврасис». Она входила в O1 Properties Бориса Минца и его партнеров. Новый владелец планировал построить многофункциональный комплекс A-Residence: 5 000 кв. м офисных площадей и 181 апартамент общей площадью 15 000 кв. м.
«Все в порядке, проект действительно неплохой», — говорил на заседании Архсовета главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Однако неприятности начались у Минца: в сентябре 2018 года он продал доли в своих компаниях кипрскому офшору Riverstretch Traiding & Investment (RT&I; «Ведомости» называли конечными бенефициарами RT&I Валерия Михайлова и Павла Ващенко) и уехал из страны.
Правда, проект на Садовнической в периметр сделки с RT&I не вошел: незадолго до этого он был продан компании Cesium. Кому она принадлежит, точно неизвестно, но в эмиссионных документах в числе акционеров назывались бывшие партнеры Минца Андрей Баринский, Владимир Зубрилин и Александр Несис. Согласно информационному щиту на объекте, Cesium должен был достроить комплекс во втором квартале 2019 года.
6. Пустырь на Никитском бульваре
Адрес: Никитский бульвар вл. 6 (рядом с домом по адресу Никитский бульвар д.8А/3с1)
Площадь: 0,3 га
Стоимость: 0,4 млрд рублей (кадастровая стоимость; данные Cushman & Wakefield)
Собственность/аренда: договор аренды ООО «КБФ АСТ»
Действующие лица: Тельман Исмаилов, Год Нисанов
История. Один из самых знаменитых пустырей Москвы находится в 600 м от Кремлевской стены. На его месте, на пересечении Никитского бульвара и Воздвиженки, до 1997 года располагался четырехэтажный особняк, известный как Соловьиный дом. В свое время в нем находились репетиционные комнаты Большого и Малого театров, бывали Александр Грибоедов и Александр Пушкин. А «соловьиное» название дом получил в честь композитора Александра Варламова, который создал в его стенах 75 романсов. В 1997 году, накануне 850-летия Москвы, здание, несмотря на историческое значение, снесли. После на территории была устроена автостоянка, какое-то время землю и вовсе занимал рынок.
В 2004 году участок получила в аренду компания КБФ АСТ Тельмана Исмаилова, которая планировала построить здесь гостиницу площадью свыше 23 000 кв. м. После 2009-го, когда Черкизовский рынок был закрыт, Исмаилов постепенно стал терять бизнес и в 2015-м был признан банкротом. «Инвестор пропал. У него сейчас большие финансовые проблемы. Он многим должен денег: Банку Москвы, частным инвесторам, другим структурам. Поэтому мы не знаем, с кем работать», — цитировал РБК Константина Тимофеева, на тот момент главу Москомстройинвеста.
Переговоры о покупке участка на Никитском бульваре пытался вести земляк Исмаилова, совладелец компании «Киевская площадь» Год Нисанов, но успехом его инициатива не увенчалась. В итоге территория до сих пор огорожена забором и свободна от застройки. На информационном щите объекта срок окончания работ не указан.
7. Здание кинотеатра «Форум» (памятник архитектуры)
Адрес: Садовая-Сухаревская улица, 10/12
Площадь: 0,2 га
Стоимость: 0,3-0,5 млрд (только за землю без учета построенного; данные CBRE)
Собственность/аренда: аренда ООО «Динвест» с 5 июня 2008 года по 11 августа 2019 года
Действующие лица: Борис Кузинец, крупнейший застройщик Остоженки
История. Построенный в 1914 году кинотеатр «Форум» — один из трех первых московских электротеатров наряду с «Колизеем» и «Художественным». Последний киносеанс здесь состоялся 24 сентября 1994 года. В том же году «Форум» обанкротился, и правительство Москвы ликвидировало отвечавшее за объект муниципальное предприятие. После этого в здании поочередно располагались театр Аллы Пугачевой, Новый драмтеатр Бориса Львова-Анохина, штаб-квартира оркестра «Виртуозы Москвы» Владимира Спивакова и, наконец, музей Михаила Шемякина.
В 2002 году в бывшем «Форуме» произошел пожар. Здание стало разрушаться. Чтобы сохранить исторический облик электротеатра, в марте 2013-го объект был включен в единый государственный реестр памятников истории и культуры народов России в качестве объекта культурного наследия регионального значения. Предметом охраны признан северный торцевой фасад здания — часть с колоннадой, выходящая на Садовую-Сухаревскую.
В 2013 году власти выдали разрешение на комплексную реконструкцию кинотеатра. Тогда же новым собственником объекта стала компания Rose Group, принадлежащая «отцу Остоженки» Борису Кузинцу. Бюро «Меганом» Юрия Григоряна разработало концепцию многофункционального торгово-развлекательного центра с максимальным сохранением архитектурного наследия. Объем инвестиций оценивался в $15-20 млн, а срок реализации – в четыре года. В том же году Кузинец с дисконтом, но за реальные деньги продал свою долю в Rose Group структурам ВЭБа и вышел из бизнеса.
Работы буксовали. Их запуск, по словам гендиректора Rose Group Андрея Нестеренко, задерживал вопрос согласования парковки. В итоге власти Москвы обвинили собственника в уклонении от реставрационных работ и обратились в суд с требованием изъять здание. Позднее стороны пришли к мировому соглашению.
В январе 2019-го власти согласовали новый проект реставрации кинотеатра, которым предусмотрена разборка поздних перегородок и завалов строительного мусора в подвале и вдоль фасадов, укрепление кирпичной кладки сохранившихся стен, закладка поздних проемов, расчистка вентиляционных каналов, усиление пилонов, поддерживающих перекрытие первого этажа.
На данный момент объект формально принадлежит ООО «Динвест». Учредительная организация этой компании зарегистрирована в оффшоре. При этом на сайте по-прежнему подконтрольной ВЭБу Rose Group объект числится в списке разрабатываемых — как часть девелоперского проекта под названием «Челси». Срок аренды здания «Динвестом» истек в августе 2019 года. Какова дальнейшая судьба проекта, застройщик пока не сообщал.