От хрущевок до премиум-класса: как изменились московские дворы за последние 70 лет
«Прямо все в Москву лезут, будто она резиновая», — фраза из культового фильма «Москва слезам не верит» уже давно стала крылатой. Плотность застройки столицы в 1950-60-х годах прошлого века была очень низкой: около 180 человек на один гектар. Причина тому — избыток свободной земли на момент постройки и отсутствие нормативов. Для сравнения, по внутренней экспертной оценке плотность застройки отдельных девелоперов достигает 1000 человек на один гектар — в 5,5 раз выше. В целом за последние 50 лет плотность населения в столице России выросла в пять раз. Такой бурный рост, сопровождаемый технологическими прорывами и ускорением темпа жизни, повлек за собой и большие изменения в стандартах жилья и благоустройства. С технической точки зрения примерно за 30 лет Россия пережила переход от плановой экономики к рыночной, а также эволюцию на рынке строительных и декоративных материалов — от крайней ограниченности до избытка.
Все это, казалось бы, неизбежно должно было привести к росту качества жилья и придомовых территорий. Но парадокс заключается в том, что во дворе хрущевки человеку может быть более комфортно, чем на территории современного ЖК премиум-класса. Попробуем разобраться, почему так происходит.
Как все начиналось
Бурное развитие индустриального домостроения и массовая застройка типовыми многоэтажками новых районов началась в 1950-е годы. Символ эпохи — хрущевка — был призван подарить гражданам СССР свободу от тесноты коммунальной квартиры. Первым районом с домами типа «хрущевка» в Москве стали Новые Черемушки. Хрущевки строились за несколько недель — буквально собирались на месте из крупных панелей. Процесс был максимально прост, а бюрократия не создавала помех: в этот период и собственником земли, и заказчиком, и проектировщиком, и подрядчиком выступало государство. Более того, до 1955 года, когда вступили в силу первые строительные нормы и правила (СНиП), регулирования градостроительной деятельности на законодательном уровне не было вообще — а значит, еще одним этапом согласования было меньше. Сейчас пятиэтажки 50-60 годов составляют 27% от всех жилых зданий в стране.
Премиум-жилье от создателей хрущевок
«Окна на парк, пешеходная среда, рядом школа»: в рекламных кампаниях элитных ЖК инфраструктура и окружение дома — ключевые преимущества, которые подаются как эксклюзивные. А в 1950-х все эти параметры по умолчанию соблюдались при застройке: именно при проектировании хрущевок впервые была применена стратегия планировать не только отдельные дома, но и сам тип застройки — то, что будет называться «микрорайоном». Архитекторы планировали и просчитывали, как будут расположены школы, детские сады, магазины, спортивные объекты — вся инфраструктура — заранее. Данный подход распространялся на всю страну: подобные районы есть практически в каждом городе России.
В связи с малой автомобилизацией парковочных мест требовалось немного, так что среда была проницаемая и ориентированная на пешеходов. Очень часто во дворах можно было встретить так называемые коробки — спортивные площадки для командных игр: хоккея — зимой, футбола — летом. По соседству с каждым микрорайоном был парк или небольшая зеленая роща, в шаговой доступности — инфраструктура для детей: школа, детский сад.
Для того времени эти решения были прорывными и, безусловно, являются примером времени и предметом изучения всех градостроителей. Однако к текущему моменту большая их часть находится в аварийном состоянии: именно на такие здания и ориентирована программа реновации старого жилого фонда. Вместе с реновацией зданий проводится благоустройство придомовых территорий, но теперь уже по современным стандартам благоустройства. По предварительным оценкам, плотность в московских районах после реновации растет в среднем в 2,5 раза и составляет примерно 350-400 человек на гектар. Хорошая новость для жителей хрущевок, попавших под реновацию, — такая плотность населения все еще ниже, чем в поздних массовых застройках 70-х—80-х годов, и уж тем более ниже, чем в современных стандартных кварталах: там плотность населения почти в 2,5 раза выше.
Развитие панелек
После удачного эксперимента с хрущевками в 70-е годы прошлого века появилось понятие спальных районов с панельными 9-12 этажными домами, а в 1975 появился СНиП «Благоустройство территорий». Именно тогда Москва стала застраиваться массово в том виде, который характерен для районов Западное и Восточное Дегунино, Бирюлево, Лианозово, Бибирево, Митино, Медведково, Строгино, Чертаново, Ховрино, Алтуфьевский, Братеево, Солнцево, Коньково, Вешняки, Раменки, Новогиреево, Орехово-Борисово, Ясенево.
Высотность домов в ранних 80-х увеличилась в 2— 2,5 раза, а плотность, с учетом внутриквартальных проездов, детских садов и школ, возросла на четверть по сравнению с хрущевками и составила 450-500 человек на гектар. Затем появились 17-этажные дома, плотность населения в районах с такой высотностью доходит до 600 человек на гектар. При этом во всех этих форматах сохраняется главное преимущество старых дворов над современными: наличие дворов с развитой спортивной инфраструктурой. Здесь, помимо «коробок», появляются уже и открытые беговые стадионы, и футбольные поля. Такие объекты на территории сейчас не встретишь и в ЖК премиум-сегменте.
Микрорайоны 70-х—80-х годов сейчас составляют 22% от всех жилых зданий в стране. К сожалению, к 2025 году их уровень комфорта значительно снизился по сравнению с тем, что был на момент постройки. Произошло это не только из-за физического и морального устаревания, но и из-за возросшего уровня автомобилизации в городах. Например, в Москве на 1000 человек приходится 300 автомобилей, а каждый автомобиль с учетом необходимости проезда требует примерно 30 кв м. Путем несложных вычислений получаем, что половину от каждого свободного гектара необходимо отдать парковкам для машин. Это значительно снижает комфорт и пешеходов, и автомобилистов.
Хаос 90-х
В 1990-е инфраструктура общественных пространств оказалась вне фокуса градостроителей: наследие советской эпохи разрушалось, дворы и городские пространства приходили в упадок, а страна находилась в зоне турбулентности. Произошел переход к застройке без планирования, которая увеличивала нагрузку на существующую улично-дорожную сеть и социальные объекты, и это самое грустное наследство периода 1990-х в больших городах.
Именно тогда образовался новый тип элитной недвижимости — с очень размытыми требованиями к архитектуре, внешнему виду и функциональному наполнению придомовых территорий. Наиболее яркими примерами такого свободного стиля, в котором девелоперы не жалели места для дворов и инфраструктуры, является ЖК «Золотые ключи», расположенный на берегу рек Раменка и Сетунь. На его территории есть и футбольные поля, и теннисные корты. Но это все же, скорее, исключение, чем правило. Другие примеры ЖК с нехарактерно большой благоустроенной территорией и развитой спортивной инфраструктурой — ЖК «Эдельвейс», «Алые Паруса», «Воробьевы горы». Еще одна характерная черта объектов того времени — избыточный функционал и декоративность решений: например, статуи в позолоте, фонтаны.
Важно отметить, что проекты благоустройства территорий в эти годы не разрабатывались. В проектной документации можно увидеть ссылки на Генплан, согласно нормам которого располагались функциональные зоны и определились основные технико-экономические показатели застройки.
Само понятие «концепция благоустройства» появилось только в середине 2000-х годов, а еще позже, в 2016 году, был принят обновленный СНиП «Благоустройство территорий». Но и это не изменило ситуацию в лучшую сторону. Новый документ фактически повторял положения предыдущего нормативного акта 1975 года, что только усложнило процессы: образ современного города невозможно воплощать с учетом инсоляционных ограничений, требований к пожарным проездам и количеству парковочных мест, которые характерны для советского микрорайона.
К чему мы пришли
Многие неоднозначно относились к программе «Моя улица», которая запустилась в Москве в 2015 году, но есть подтвержденный факт: уровень благоустройства после ее внедрения вырос. В какой-то момент среди девелоперов наблюдалось негласное соревнование: кто реализует самую интересную, насыщенную, уникальную концепцию благоустройства внутридворовых территорий. Именно тогда появились огромные плей-хабы в центре дворов, дизайн-элементы на заказ, и в целом функциональных зон стало излишне много.
К началу 2020-х годов внутри крупных девелоперских компаний появились собственные стандарты благоустройства, помогающие оптимизировать затраты и при этом использовать проверенные временем удачные решения. Вопрос о том, какую роль в комфорте жителей играет зеленый двор, остро прозвучал в пандемию. Погулять в городе без пропуска стало невозможно, так что современные кварталы замкнутого периметра оказались в выигрыше. Но именно там обнаруживался перекос в сторону игровых зон — недостаток рекреационных мест для взрослых. Именно поэтому сейчас площадь детских площадок во дворах стала меньше, а площадь озеленения достигает в некоторых случаях до 55% площади дворового пространства. Это пространство включает в себя места для работы, отдыха на воздухе, места для компаний и индивидуального отдыха.
Согласно исследованиям, в 2022-2023 годах доля покупателей недвижимости, для которых благоустроенный двор входит в топ-10 критериев при выборе жилья, выросла до 30%, для сравнения в 2021 году она составляла 10%. При этом затраты на благоустройство, согласно исследованию российской гильдии управляющих и девелоперов, составляют от 2% до 10% от всех инвестиций в проект. Как показывает практика, эти инвестиции напрямую влияют на прибыльность: в пересчете на квадратный метр стоимость застройки составляет до 45% от выручки с продажи квартир, расходы на благоустройство — 1,8% из них. При этом, если увеличить затраты на благоустройство до уровня 4,5% от выручки, то стоимость квадратного метра (и выручка) растет на 8-10%.
Эконом и премиум: в чем реальные отличия дворов
Сейчас на рынке недвижимости есть четыре основных класса застройки — эконом, комфорт, бизнес и премиум. Разделение на классы происходит по многим параметрам, в том числе по средней площади квартир, внешнему виду фасада, высоте потолков, инженерным решениям. Дворы — значимый параметр. В проектах комфорт-класса можно увидеть небольшие закрытые внутренние дворы или открытые внешние дворы на весь микрорайон, в сегментах бизнес и премиум — внутренние дворы с замкнутым периметром, а также дополнительные общественные пространства во дворе, которые реализуются с помощью кровли.
В премиум-сегменте сейчас, как правило, используется более разнообразный ассортимент растений: взрослые кустарники, многолетники и крупномеры. Архитектор премиум-сегмента может предлагать более сложные архитектурные решения — радиусную или бионическую структуру планировки, работу с рельефом и геопластикой, уникальные элементы среды (навесы, перголы, фонтаны), многосценарное освещение, детские тематические площадки индивидуального изготовления.
Возможность отдыха и работы во дворе — артикулированный запрос рынка в сегменте бизнес и премиум. Если раньше дворовое пространство принадлежало мамам с младенцами и детям школьного возраста, то сейчас взрослая часть населения активно формирует свои запросы: коворкинг на свежем воздухе, зона для воркаута, беговые дорожки. Чем больше мест для уединенного отдыха, работы, отдыха небольшими компаниями, тем выше котируется такое благоустройство среди потенциальных покупателей.
Девелоперы бизнес- и премиум-сегмента в последнее время стали активно сотрудничать с современными художниками и скульпторами. Стратегия внедрения объектов паблик-арта на дворовых территориях, с одной стороны, повышает ценность объекта в глазах покупателей, а с другой — формирует положительный облик застройщика, который поддерживает представителей креативных индустрий и вносит свой вклад в развитие современного искусства.
Что ждет в будущем
Несмотря на цифры, которые свидетельствуют о значении благоустройства в процессе принятия решения человеком о покупке квартиры, по нашим прогнозам, бюджеты благоустройств в ЖК уровней «комфорт» и «бизнес-класса» в текущих экономических реалиях будут сокращаться. В ближайшие годы станут востребованными решения, эксплуатация и содержание которых будут требовать меньших вложений. Уже сейчас мы наблюдаем более внимательную работу с бюджетом, оптимизацию проектных решений на каждом этапе работы со стороны застройщиков и стремление сэкономить, сохраняя привлекательный визуальный облик и качество составляющих проекта.
Не исключено, что решения для планирования дворов будут проектироваться для людей разных возрастов. Раньше все дворы проектировались по принципу «все лучшее — детям». После пандемии запрос стал меняться, и помимо детских площадок, востребованными становятся рекреационные места, точки для работы во дворе, места для встреч с соседями.
Кроме того, на проектирование и планирование дворов обязательно будет оказывать влияние тренд на микромобильность. Например, сейчас ощущается большое влияние развития сервисов доставки, ведь нет никаких предпосылок к тому, что оно прекратится. Пока город не предназначен для того, чтобы выдерживать этот натиск курьеров. Поэтому в будущем при проектировании жилых пространств будет учитываться необходимость избежать пересечения потоков. В ближайшее десятилетие мы увидим появление выделенных маршрутов для спортсменов, для велосипедистов, для служб доставок и даже курьеров-роботов.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора