Турецкий марш

Семнадцать лет назад в одном из кабинетов Мосгорисполкома беседовали двое: руководитель Мосстройкомитета Владимир Ресин и пожилой подтянутый и чуть прихрамывающий турок. «У нас заканчиваются контракты в России, — объяснял по-русски гость, — и мы скоро не сможем здесь работать. А мне бы хотелось: я испытываю славянскую привязанность к России». Турка звали Шарык Тара, он был владельцем основанной им еще в середине столетия строительной компании Enka. В Советском Союзе незадолго до этого разрешили создавать совместные предприятия с иностранными фирмами, и Тара пришел к Ресину с предложением создать СП. Он пообещал на первых порах финансировать строительство из своего кармана и реинвестировать прибыль в Москве.

Тара добился своего: вскоре Enka и Мосгорисполком создали СП «Мосэнка», которое за несколько лет построило в столице шесть офисных зданий общей площадью 30 000 кв. м. И сама Enka надолго закрепилась здесь. Сейчас турецкая компания занимает третье место в рейтинге владельцев российской коммерческой недвижимости Forbes, сдавая в аренду около 450 000 кв. м помещений различного назначения. Enka не только сдает в России недвижимость, она работает и по «основной специальности»: ее строительными услугами пользуются по всей стране, компания выиграла тендер на сооружение «Шереметьево-3» и строит энергетические объекты на Сахалине. Годовая выручка турецкой фирмы в России превышает $700 млн.

К моменту создания СП с московскими властями Шарык Тара был уже не новичком на московских стройках: его визитной карточкой стала реконструкция исторического здания «Петровского пассажа». В Российско-турецком деловом союзе утверждают, что в 1987 году, когда несколько иностранных компаний соревновались за заказ на реконструкцию «Пассажа», Тара снизил предлагаемый бюджет проекта буквально в день подачи заявок — и выиграл конкурс. «Петровский пассаж» стал едва ли не первым историческим зданием, реконструированным в Москве после начала перестройки: его заново открыли в 1991-м. Поэтому, кстати, Ресин и принимал у себя в кабинете Шарыка Тара.

Трудно сказать, была ли любовь к славянам, которой так козырял на переговорах Шарык Тара, настоящей. Судя по рассказам знавших его московских строителей, турок был не чужд шумному проявлению чувств. «Увидит русского, обнимает, кричит: мол, мы — славяне! — вспоминает один из собеседников Forbes. — С этими турками, говорит, ничего не построишь, а мы, славяне, умеем работать». Тара объяснял свое поведение тем, что родился он в 1930 году не в Турции, а на Балканах, в Македонии. Это чистая правда, но, как объяснил Forbes бывший гендиректор «Мосэнки» Эрсин Демирделен, на самом деле Тара еще ребенком перевезли в Турцию и воспитывался он в турецкой культуре. В 27 лет вместе с партнером он основал небольшую строительную фирму, которая возвела несколько зерновых элеваторов и завод по производству грузовиков. За 40 лет компания выросла в строительного гиганта с оборотом $3 млрд, работающего, помимо Турции, в Германии, Нидерландах и Восточной Европе.

Русский язык Тара выучил, когда ему было уже за 50 и он приехал покорять Россию. «Просто он очень коммуникабельный», — объясняет Демирделен, который сейчас возглавляет компанию «Делин Девелопмент» (входит в группу «Мосинжстрой»). У бывшего сотрудника ГРУ, а ныне председателя совета директоров «Мосэнки» Александра Хоменко в беседе с корреспондентом Forbes вырвалась профессиональная оценка Шарыка Тара: демонстрация любви к России, по его мнению, помогла турку «внедриться и получить поддержку». Правда, оговаривается Хоменко, «потом было ясно, что это искренние слова».

Турецкий предприниматель впервые появился в Советском Союзе в середине 1980-х, когда было подписано межгосударственное соглашение о поставке в Турцию советского газа в обмен на товары народного потребления и строительство гостиниц на Черноморском побережье. В СССР тогда приехали сразу несколько руководителей крупных турецких строительных фирм. Гостиниц Шарыку Тара не досталось, зато он вовремя узнал о конкурсе на реконструкцию «Петровского пассажа» — и тут уж своего не упустил.

В начале 1990-х в России уже работало немало крупных иностранных строительных компаний. Турецкая Alarco строила в Москве завод медной проволоки для Nokia Cables, итальянская Codest возводила офис компании «Интеко» и строила по заказу Шалвы Чигиринского здание в Никитском переулке, работало СП с американцами «Перестройка». Но по итогам полутора десятилетий крупнейшим иностранным девелопером в России стала именно Enka. По оценке Prime City Properties, ей принадлежит 10% всех офисных площадей класса «A» в Москве. Как удалось добиться такого результата?

Коммуникабельности и знания языка для этого, конечно, было недостаточно. В 1993-м Халюк Герчек, один из топ-менеджеров Enka, сетовал, что для строительства одного объекта в Москве необходимо собрать 14 подписей. Сейчас их требуется около трехсот, но Enka не жалуется: освоилась. Старожилы рынка утверждают, что решающим для Enka стал 1994 год: после «черного вторника» иностранцы перестали вкладывать деньги в столичные стройки и были готовы работать исключительно в качестве подрядчиков, а Тара от инвестиций не отказался. После этого мэр Москвы Юрий Лужков назвал турка «братом, не бросившим в трудную минуту». «В свое время западные компании не воспринимали российский рынок, а у турок предубеждения не было», — вспоминает основатель российской девелоперской компании Mirax Group Сергей Полонский.

Турки быстро приспособились к специфическим московским правилам ведения бизнеса. В 1991 году Тара предложил поделить доли в СП «Мосэнка» пополам с городом, но чиновники, к его удивлению, отдали 25% из доли города столичному предпринимателю Борису Либерману, владельцу компании «Социальные инвестиции», — он был одним из тех, кто располагал деньгами, а деньги нужны были, чтобы начать проектирование зданий, объясняет сейчас Хоменко. Либерман начал заниматься строительством еще во времена кооперативов и незадолго до встречи с Enka участвовал в реконструкции Рижской площади по городскому заказу. «Ресин, видимо, решил посмотреть на героя, который смог реализовать такой проект в рамках кооператива. А поскольку я человек насквозь положительный, он предложил мне поучаствовать в «Мосэнке», — рассказывает Либерман. Он в крупные застройщики не вышел, но до сих пор занимается строительным бизнесом в столице: построил офисный комплекс и многоэтажную стоянку неподалеку от трех вокзалов, инвестировал строительство в Перово, собирается строить гостиницу. «Мосэнка» платила дивиденды как целый Газпром», — с удовольствием вспоминает Либерман, продавший свой пакет туркам в прошлом году. Enka тоже внакладе не осталась: купив пакет Либермана и акции у двух городских структур, она владеет теперь 80% «Мосэнки». Кстати, созданное в начале 1990-х СП Москвы с другой турецкой компанией, Alarko, было построено точно так же, как «Мосэнка»: с московской стороны в число его учредителей вошло несколько предприятий, которые могли делегировать своих представителей в совет директоров и получать дивиденды.

В 1990-х современные технологии домостроения взять было неоткуда, разве что за рубежом. Турки умели строить дома из монолитного железобетона — в России это было в диковинку. А таких элементов отделки, как подвесные потолки или встроенные светильники, просто не существовало.

Впрочем, технологии и материалы могли тогда предложить все иностранцы, а одним из главных козырей турок на российском строительном рынке стала скорость. Они были готовы построить все что угодно, от аэропорта до гигантского офисного здания, максимум за два года. Небоскреб «Башня на набережной» поднялся за два года, «Петровский пассаж» был реконструирован за тот же срок. Россиянам, привыкшим к долгострою, такие темпы казались чудом. Когда в 1994 году Enka согласилась вместе с еще одной строительной компанией за полгода реконструировать расстрелянный при подавлении мятежа Белый дом, Шарык Тара заявил, что справится, если ему позволят привезти из Турции 4000 строителей. За неимением других площадей строителям предоставили номера в гостинице «Россия». Через 10 дней после подписания соглашения они были на месте, на одиннадцатый приступили к работе, через пять месяцев развороченное танковыми снарядами здание было не узнать.

Для того чтобы выдержать темпы, турки и на другие объекты завозили собственных строительных рабочих. Платили им по российским меркам немало, $600–700 в месяц, но за эти деньги они были готовы работать 16 часов в сутки. На койках в общежитиях спали в три смены. Тратить деньги строителям было некогда, и Enka отсылала их в Турцию семьям рабочих, оставляя только мелочь «на сигареты». Стройки и общежития жили замкнутыми мирками: из-за нехватки в Москве мечетей правоверные совершали намаз прямо на объектах, на каждой стройке была столовая для рабочих и ресторан для менеджеров, где турецкие повара готовили из продуктов, привезенных из Турции.

Оперативность достигается и за счет гибкой системы управления. «Менеджер проекта, раз уж его назначили менеджером, может принимать все решения сам, — рассказывает Эрсин Демирделен, — и тратить любые деньги. А материалы можно заказывать напрямую в логистических центрах [компании], без согласования с центральным офисом». Логистические центры Enka расположены во многих странах Европы и Азии. Кроме того, менеджеры Enka, как армейские генералы, могут маневрировать «людскими резервами» — в любой момент снять с одного объекта 200–300 строителей и перебросить их на другой, где сроки поджимают.

До сих пор Enka использует в основном турецких рабочих, а не выходцев из Таджикистана и Узбекистана, как другие компании в Москве. Стоит ли овчинка выделки? Даже конкуренты высоко отзываются о качестве построенных компанией зданий (иногда оговариваясь, что итальянская Codest строит лучше, но без ссылок на конкретные объекты). Вице-президент «Системы-Галс» Евгений Колодкин назвал постройки Enka «продуктом, отвечающим самым высоким международным стандартам», а Сергей Полонский из Mirax Group заметил: «По офисам у них команда номер один в стране».

Впрочем, Enka не пренебрегала и строительством жилых домов. В 1994 году она выставила на продажу квартиры в строящемся доме «Палаццо на Цветном» по $7000 за метр. «Это был даже не потолок, это было выше рынка, — говорит Филипп Богданов, генеральный директор и совладелец компании Kirsanova Realty, которому в середине 1990-х турки предложили реализовать проект. — Хорошую квартиру можно было купить по $2000 за метр. Люди специально приезжали к нам посмотреть на дураков, которые продают эти квартиры». Однако дом был продан полностью, он стал одним из первых элитных зданий в столице.

С офисными зданиями — аналогичная история. «Первая фаза комплекса «Башня на набережной» была полностью сдана в аренду еще до ввода здания в эксплуатацию, — говорит Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties. — Хотя по договорам предварительной аренды сдается значительный объем помещений, все же случаи полной сдачи в аренду еще до ввода здания в эксплуатацию достаточно редки».

Многолетние усилия не пропали даром: сейчас на Россию приходится пятая часть выручки Enka, причем это — единственная страна, где компания, основанная 50 лет назад Шарыком Тара, не только возводит недвижимость, но и эксплуатирует ее. Почему? Вместо обычных для Европы 7% годового дохода в России от сдачи коммерческой недвижимости в аренду легко можно получить 11%, а иногда и все 20%, объясняет Демирделен.

У руля Enka недавно встал сын основателя, Синан Тара. А 77-летний Шарык Тара удалился на покой и живет в Турции на вилле у берега моря. Ему больше не приходится говорить по-русски и рассказывать о славянском братстве.