Крупные инвесторы бегут со столичного рынка жилья. Новых квартир в свободной продаже все меньше. Почему доходный бизнес теряет привлекательность?
За первые пять месяцев 2006 года цены на жилую недвижимость в Москве выросли на 37%. Это уже нельзя назвать «динамично развивающимся рынком», речь скорее идет о нарастающем кризисе. Парадокс, но московские квартиры, как и в советские годы, — дефицитный товар.
В прошлом году в Москве построили 5,2 млн кв. м жилья, на рынок поступило 3,6 млн кв. м (остальное получили очередники, военные, молодые семьи и прочие льготники). Оптимистический прогноз Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы на 2006 год — 4,7 млн кв.‑м. Рынок получит всего 2,9 млн кв.‑м. Падение на 20% — чем не кризис?
Причин, как всегда, множество. Вступивший в силу год назад закон «Об участии в долевом строительстве…» ограничил возможности девелоперов по привлечению денег дольщиков и кредитных организаций — это общая для всей России проблема. Специфика московского рынка: здесь просто заканчиваются участки под строительство. Столичные девелоперы привыкли мыслить районами и кварталами, но Бутово, Марьино, Куркино и даже Ходынское поле уже застроены. «Строить абсолютно негде, земля не резиновая», — сетует председатель правления девелоперской компании «СХолдинг» Алексей Шепель.
При этом столичное правительство берет на себя все больше нерыночных обязательств. Если в 1998 году очередники и бюджетники получили 1,4 млн кв. м столичного жилья, то в 2008-м объем «социалки» вырастет до 2,6 млн кв. м. Все площадки, на которых выгодно строить жилье эконом-класса, город осваивает за свой счет.
Наконец, городская инфраструктура не справляется с увеличивающейся нагрузкой. Новые жилые дома просто уже не к чему «подключать». «Мосэнерго» не вводило в строй новых генерирующих мощностей с 1992 года. Помните морозный январь 2006 года, когда пришлось отключить от питания свыше 300 предприятий столицы? Растет изношенность сетей электропередач. Помните каскадную аварию 24 мая 2005 года, когда почти вся Москва погрузилась во тьму?
Все эти проблемы (как и вообще любые проблемы) можно было бы решить с помощью масштабных инвестиций. Крупный инвестор может потратиться на вывод за пределы столицы промзон, строительство частных электростанций, прокладку новых дорог и канализации. Но большие деньги не любят иметь дело с бюрократией. А в Москве только бумажный этап работы — оформление разрешений на вывод промзон и последующее строительство — занимает 2,5 года. Учтите также размер взяток, которые придется раздать в ходе этой работы. «На московский рынок нужно приходить с двумя чемоданами денег, на подмосковный — с полутора чемоданами. А для регионального достаточно небольшой папки», — поясняет опытный столичный девелопер.
Для тех, кто «в теме», все это давно не новости. Правило любого рынка: если хочешь заранее подготовиться к кризису — следи за действиями инсайдеров. Супруга столичного мэра Елена Батурина вышла из игры на столичном рынке массового строительства еще весной прошлого года, продав цементные заводы и домостроительный комбинат. Теперь компания «Интеко» строит жилье в Большом Сочи и бизнес-центр в Астане (Казахстан).
А что другие? Компания «СУ-155» (в 2002–2004 годах — один из трех крупнейших застройщиков в Москве) до 2010 года построит 1,5 млн кв. м жилья в Нижнем Новгороде, ведет масштабную работу в Иваново, Калининграде и Санкт-Петербурге.
Группа компаний ПИК весной купила компанию «Стройинвестрегион» и теперь имеет площадки под застройку в десятке регионов страны, от Омска до Ярославля и Ростова-на-Дону (объем инвестиционного портфеля — 3,5 млн кв. м). В Сочи, Риге и даже Улан-Баторе строит московская компания «Декра». Известный девелопер Александр Чигиринский создал компанию «СТ-Груп-Регион», инвестирует в жилые проекты в Новосибирске, Ростове-на-Дону.
На привлекательный рынок приходят миллиардеры из первой десятки рейтинга Forbes, но в Москве не видно их миллиардов. Пример — созданная Виктором Вексельбергом компания «Ренова-Девелопмент» строит новый район «Академический» в Екатеринбурге, а также выиграла право быть основным инвестором реконструкции центра Краснодара.
Что из этого следует? Рассмотрим пессимистический вариант. В I квартале 2006 года в базах данных московских риэлторов было на 40% меньше квартир в новостройках (как строящихся, так и уже готовых), чем годом ранее. Спроецируем ситуацию на год — выходит, что анонсированные планы столичного правительства рухнут, за год будет построено лишь около 4 млн кв.‑м жилья. Спроецируем ситуацию дальше: в 2007 году мы получаем 3,5 млн кв.‑м, в 2008-м — 3,3 млн кв.‑м. Столько в столице построили в 1996 году. Причем тогда не раздавали такое количество квартир очередникам — с учетом «социалки» на рынок в 2008 году поступит только 0,7 млн кв.‑м. Это, повторим, «плохой» вариант развития событий. Что можно поменять в сценарии?