Вот моя деревня

Здесь нельзя строить дома выше двух с половиной этажей, а заборы выше полутора метров. нельзя шуметь после 11 вечера. Даже продать собственный дом кому захочется — и то нельзя. Покупатели загородных особняков — состоятельные люди, они не привыкли, что кто-то ограничивает их права, как в каком-нибудь советском дачном кооперативе. Тем не менее они с охотой платят по $2‑млн за коттедж в поселке со странным названием «Резиденции Бенилюкс» на Новорижском шоссе неподалеку от Москвы. И не только платят, а подписывают при покупке документ под названием «Договор совести», добровольно взваливая на себя ограничения в пользовании своим будущим жильем. Что заставляет их так поступать?

В России «квартирный вопрос» для состоятельных людей стоит столь же остро, как и для рядовых покупателей «однушек». Требования, которые предъявляются к дорогим загородным домам, очевидны: престиж, безопасность, комфорт. Но не каждому застройщику удается удовлетворить эти требования одновременно.

Сейчас в Подмосковье «стоят в продаже» около 30‑000 домов и «участков с подрядом», которые продавцы называют элитными, утверждает Павел Здрадовский, гендиректор компании Paul’s Yard. Однако ликвидны из них, по его оценке, не более 10%: в городе строить для состоятельного клиента уже научились, а за городом еще нет. Взыскательный клиент может осмотреть больше 100 поселков, прежде чем остановится на чем-то, рассказывает Forbes один из риэлторов, специализирующихся на загородной недвижимости. Люди тратят на подбор дома по два года. И не найдя ничего подходящего, сами переквалифицируются в застройщики.

Действительно, многие коттеджные поселки непрофильные инвесторы строят только потому, что не подобрали для себя подходящего жилья в уже готовых. Состоящий из деревянных домов поселок «Серебряный век» на Киевском шоссе появился потому, что его владелец искал себе дом в «деревянном» поселке, да не нашел — пришлось строить самому. Бывший рейдер Илья Дыскин, совладелец компании «Ведомство», которой принадлежит примерно 20‑000 га подмосковной земли, стал девелопером случайно: решил купить дом, начал изучать предложение и понял, что есть поле для деятельности. Загородного дома у Дыскина нет до сих пор, зато он строит уже два коттеджных поселка. Да и многие участники «Золотой сотни» Forbes знают о проблемах с загородным жильем не понаслышке. В коттеджные поселки инвестируют братья Гуцериевы, банкиры Ананьевы, металлург Василий Анисимов. Благодаря желанию застройщика поселиться в уютном месте родился и один из самых нашумевших подмосковных проектов — «Резиденции Бенилюкс».

Его автор Михаил Дубинин до «Бенилюкса» был на рынке недвижимости никому не известен. Зато был известен каждому, кто имеет хоть какое-то отношение к производству в России соков и молока. Дубинин — один из основателей «Вимм-Билль-Данна». В компании он прослыл большим оригиналом: в любую минуту мог пересесть из-за рабочего стола за стоящую тут же в кабинете ударную установку. У 36-летнего предпринимателя есть даже собственная рок-группа. Но это раньше он приезжал на работу рано утром, не пропускал ни одного совета директоров и большую часть времени проводил не в роскошно отделанном офисе «Вимм-Билль-Данна» на Бульварном кольце, а на Лианозовском молочном комбинате — крупнейшем предприятии компании. Сейчас владелец 6,5% акций компании, выручка которой в прошлом году составила $1,4 млрд, может позволить себе и хобби, и новый бизнес — загородный поселок, так как от непосредственного участия в управлении продовольственным бизнесом он отошел перед выходом «Вимм-Билль-Данна» на биржу в феврале 2002 года.

На глаза журналистам Дубинин снова показался в 2003 году — вместе с одним из партнеров по «Вимм-Билль-Данну» Александром Орловым он созвал прессу на презентацию коттеджного поселка. Публике был предъявлен довольно нахальный по тем временам замысел: поселок столь же элитарный, как на знаменитой Рублевке, но построенный в 17 км от Москвы по широкому и скоростному Новорижскому шоссе (один из первых рекламных слоганов гласил: «В получасе от Кремля!»). Чтобы окончательно эпатировать журналистов и будущих покупателей, им были обещаны дома с прозрачными стенами.

Сейчас из 250 домов «Бенилюкса» построено больше половины. От Кремля, правда, поселок теперь находится не в получасе. Если в 2000 году на‑Новорижском шоссе строилось всего 6 новых поселков, то сейчас уже 116 (это 27,7% от общего числа загородных строек), так что трасса перестала быть скоростной. «Акционеры «Вимм-Билль-Данна» сделали успешный инвестиционный проект», — оценивают его риэлторы. «Прибыль меня не интересует, зато мне теперь есть где жить», — говорит Дубинин. Он явно скромничает, так как строительство загородного жилья — занятие не только приятное, но и прибыльное: валовая маржа «Вимм-Билль-Данна» составляет около 28%, а успешные загородные поселки приносят до 40% прибыли.

Как Дубинин пришел к новому проекту? Летом 2002 года предприниматель начал объезжать Подмосковье в поисках подходящего коттеджа. Рублево-Успенское шоссе, где высота заборов часто превышает ширину проезжей части, ему не понравилось. «Там ощущаешь себя, как крыса, которую запускают в лабиринт», — жалуется Дубинин. Словосочетание «глухой забор» до сих пор попадается в рекламных объявлениях о продаже домов в «Жуковке-3». Игравшему в юности на гитаре в подземных переходах Дубинину хотелось «цивилизованной деревни», где соседи хорошо друг друга знают, но в душу не лезут.

В результате Дубинин, заразив своей идеей Орлова, решил строить «деревню» сам. Опыта строительства у акционеров «Вимм-Билль-Данна» не было никакого, и они взяли в компаньоны строительную фирму «Магистраль». Ее владелец Петр Ломака уже перевел поле в районе деревни Чесноково неподалеку от Новорижского шоссе в категорию «земли под индивидуальное частное строительство». Место живописное, рядом протекает река, с двух сторон лес. Финансировать проект (примерная смета — $200 млн) решили на паритетных началах.

Новые партнеры строителей сразу начали вносить изменения в проект. Решили, что поселок должен быть большим — не только потому, что это выгоднее, но чтобы у жителей не возникало ощущения замкнутого пространства, докупили окрестные земли, взяли в аренду 30 га леса, 15 га водоохранной зоны на берегу реки. В результате общая площадь будущего поселка превысила 150 га — в полтора раза больше, чем у известного рублевского поселка «Николино», рассчитанного на такое же количество домов. Название «Резиденции Бенилюкс» Дубинин придумал сам, решив разделить будущий поселок на несколько зон с различной архитектурой, дав им названия «Бельгия», «Голландия» и «Люксембург».

[pagebreak]

Сейчас на въезде в строящийся поселок — два шлагбаума и автоматчики. Один въезд — в жилой поселок, другой — на общественную территорию «Амстердам», где строятся магазины, кафе, рестораны, фитнес-клуб и бизнес-центр. В «Амстердам» в отличие от остальной территории могут попасть и неграждане «Бенилюкса».

Участки — от 20 соток до 2 га. Тот, кто не хочет покупать готовый дом, может строить сам. Но только в соответствии с «Договором совести», ограничивающим в том числе цвет и высоту дома и забора. Проект обязательно должен быть согласован с вице-президентом «Бенилюкса» по концептуальному развитию Аленой Мельниковой. Как заставить покупателя соблюдать все этим условия? «Отключим газ», — улыбается хрупкая блондинка Мельникова.

Дубинин уверяет, что принципиально не встречался с потенциальными клиентами: «Я же не работаю в отделе продаж «Бенилюкса». Впрочем, риэлторы уверяют, что первым покупателям Дубинин показывал поселок сам, а среди его будущих соседей — несколько коллег по «Вимм-Билль-Данну». Как бы то ни было, если верить риэлторам, сейчас в «Бенилюксе» ни одного свободного домовладения не осталось.

А Дубинин тем временем ведет переговоры о покупке участка земли поблизости, чтобы построить там ледовый дворец (помимо музыки основатель «Вимм-Билль-Данна» увлекается хоккеем), спортшколу и обычную школу на 500 человек. Почему не сделать этого в самом поселке? «Школа не должна быть карманной, — объясняет бизнесмен. — Когда у детей в 11‑лет все разговоры только о том, сколько за ними машин с мигалками приезжает и с каким подразделением охраны, — это ужасно». Правда, вряд ли в новую школу будут ходить деревенские дети: уже сейчас в окрестностях «Бенилюкса» коттеджных поселков больше, чем деревень.

Строительство концептуальных коттеджных городков пока не стало массовым явлением, но это верный способ выделиться на рынке. Владельцы поселка «Московское море», расположенного на рекордно далеком расстоянии от столицы — на Ленинградской трассе в Тверской области — заманивают покупателей местной природой. Помимо каскада волжских озер, которые так и называются «Московское море», жителям поселка предлагают пользоваться продуктами из принадлежащих застройщику огородов, теплиц и пасеки, достраивается конюшня. Девелоперская компания «Высота», продающая в 20 км от Москвы по Минскому шоссе поселок «20’71», наоборот, снабдила его гоночной трассой для радиоуправляемых автомобилей. В «Клубном манифесте» поселка (аналог «Договора совести» Дубинина) оговорено «полнейшее равенство в правах совершеннолетних и несовершеннолетних членов Клуба в частоте и длительности использования радиоуправляемых автомобилей на клубной гоночной трассе».

Впрочем, удобство удобством, а престиж престижем. Как утверждают риэлторы, среди покупателей загородных домов сохраняется когорта стойких приверженцев Рублевского шоссе. Про основателя издательского дома Independent Media Дерка Сауэра рассказывают, что он осмотрел уже восемь домов в «столице» Рублевского шоссе — знаменитой Жуковке. Архитектура увиденных особняков его пока не устраивает, но желание жить только здесь неизменно.

Интересное место

Российские предприниматели отдыхают на лучших курортах мира. И жить они теперь хотят не хуже, чем в Европе. Вот несколько новых подмосковных поселков, спроектированных в соответствии с новыми представлениями о комфорте. Неизвестно, можно ли построить европейский городок в Центральной России, но за оригинальными идеями разработчики в карман не лезут

ПАВЛОВО

14-й км Новорижского шоссе

ДОМОВ 220

РАЗМЕР УЧАСТКОВ 20–70 соток

ДЕВЕЛОПЕР «Открытые инвестиции»

ПРОЕКТИРОВЩИК архитектурное бюро «АркГрад»

Особенность поселка — крупный торгово-развлекательный комплекс «Павлово Подворье». Он занимает 15 га, на которых расположатся среди прочего открытый рынок и сцены для концертов. В создание комплекса «Открытые инвестиции» (входит в «Интеррос») вложили $50 млн.

M.O.N.A.K.O.V.O.

26-й км Дмитровского шоссе

ДОМОВ 51

РАЗМЕР УЧАСТКОВ 20–55 соток

ДЕВЕЛОПЕР «Миэль-Недвижимость», ООО «Северная лагуна»

ПРОЕКТИРОВЩИК архитектурное бюро «Цимайло и партнеры»

Поселок расположен на берегу Икшинского водохранилища, из‑которого по системе каналов и рек можно добраться хоть до Балтийского, хоть до Черного моря. Это должно понравиться яхтсменам. Предусмотрено сто мест для стоянки гидроциклов и‑яхт длиной до 30 м. Есть собственная плавучая вертолетная площадка.

BARVIKHA HILLS

10-й км Рублево-Успенского шоссе

ДОМОВ 100

РАЗМЕР УЧАСТКОВ 2–12 соток

ДЕВЕЛОПЕР «Капитал Груп»
ПРОЕКТИРОВЩИК архитектурное бюро «Воротниковский»

В этом поселке под землю будут упрятаны не только гаражи, но и‑дороги. Дома спроектированы в стиле хай-тек. Шесть из них будут «врастать» в искусственно насыпанные холмы. Недалеко находится огромный комплекс бутиков «Барвиха Luxury Village», спроектированный архитектором Юрием Григоряном в‑стиле эко-тек.

X-PARK

16-й км Рублево-Успенского шоссе

ДОМОВ 7

РАЗМЕР УЧАСТКОВ 35–50 соток

ДЕВЕЛОПЕР Rose Group

ПРОЕКТИРОВЩИК архитектурное бюро «Проект Меганом»

Этот поселок — первый загородный проект известного застройщика Остоженки Бориса Кузинеца. Каждый из семи домов спроектирован в форме буквы X, то есть гостиная и спальня, гараж и столовая оказываются в четырех противоположных частях дома.