Как ипотечный стандарт может повлиять на рынок жилищного кредитования
Что запретит стандарт
С 1 января 2025 года все ипотечные кредиты в России должны будут выдаваться в соответствии со специальным стандартом защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Соответствующий документ был согласован с ЦБ и утвержден на заседании Комитета по стандартам деятельности кредитных организаций. Сам документ еще не опубликован, публичны лишь его основные положения.
Новый ипотечный стандарт должен минимизировать практики, которые Банк России считает рискованными при покупке жилья в кредит. В частности, будет запрещено переводить выданные в рамках ипотечной ссуды деньги вместо счета-эскроу на аккредитив. Эта схема выгодна для банка: от использования этих средств он будет получать доход. Кредитор может сделать аккредитивную схему привлекательной для заемщика, поделившись частью своей доходности через скидку по ипотечной ставке на этапе строительства ЦБ. Однако средства граждан на аккредитиве не застрахованы в системе страхования вкладов и в случае отзыва у банка лицензии будут полностью утрачены. При этом заемщик останется должен банку и может потерять квартиру, предупреждал ранее регулятор.
Также стандарт пресекает практику ипотеки с кешбеком. В этой механике в составе первоначального взноса может быть учтена сумма, которая возвращается покупателю после совершения сделки. Такая схема рискованна для банков, говорила в интервью Национальному банковскому журналу директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. В этом случае банки выдают кредит заемщику, у которого нет полной суммы для стартового взноса. Более того, заемщики могут взять кредит наличными на стартовый взнос и рассчитываться по нему кешбеком.
Кроме того, стандартом будет запрещена популярная на ипотечном рынке механика субсидирования процентной ставки по кредиту застройщиком, если это приведет к удорожанию жилья для конечных покупателей. Это механизм прост: строительная компания компенсирует банку недополученный процентный доход от низкой процентной ставки по этой программе. Расходы застройщика перекладываются на плечи покупателя — стоимость квадратного метра жилья, купленного с субсидией от застройщика, обычно дороже того, что приобретено за наличные или в классическую ипотеку. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркивала, что в этой схеме есть риски у банков и у покупателей. В случае дефолта заемщик не найдет покупателя по цене, прописанной в договоре, а значит, не сможет погасить кредит и даже останется банковским должником.
Наконец, ЦБ настаивает на полном информировании заемщика обо всех условиях ипотечного договора, в том числе обо всех комиссиях. А сами договоры регулятор рекомендует заключать на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости жилья.
Чего ждут банки
Опрошенные Forbes крупные ипотечные банки уверяют: на их бизнес-модели и выдачи до конца 2024 года и в начале следующего стандарт не повлияет, так как они уже избавились от критикуемых ЦБ практик. По словам директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, на динамику выдач ипотеки в «Сбере» ипотечный стандарт не повлияет, так как его основная цель — сделать механизмы более прозрачными для клиентов. Ценовые и неценовые условия ипотеки на новостройки тоже останутся неизменными. «В целом, сегмент (сделок, которых коснется стандарт. — Forbes) не занимает более 10% рынка, и рынок уже адаптировался к минимизации возможных рисков. Так, завышение стоимости в рамках программ субсидирования контролируется на стороне банков и сейчас, до вступления в силу новых стандартов», — уверяет он.
Широкое предложение специальных акций при выдаче ипотеки банкам уже не выгодно из-за мер ЦБ по охлаждению сегмента, считает начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Кроме того, регулятор достаточно давно обсуждал с участниками рынка введение ипотечного стандарта, рынок подготовился к новому порядку работы, так что в ВТБ не ждут значимого влияния на условия и объемы выдач и после вступления стандарта в силу, добавляет он.
Представители Сбербанка, ВТБ и «Дом.РФ» не ждут всплеска акций и спецпредложений, которые будут задействовать критикуемые ЦБ механики до конца года. «На объемы выдач в значительной мере влияет платежеспособность заемщиков, размер процентной ставки и динамика цен на жилье. Стандарт направлен на регулирование других процессов ипотечного кредитования, в первую очередь на исключение ненадлежащих практик при консультировании потенциальных заемщиков и проведении расчетов по сделкам с жильем», — объясняет управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова.
Кроме того, для стимулирования выдач рыночной ипотеки появились и новые механики, например комиссия за снижение ставки. «Программы снижения ставок за комиссию от заемщика полностью зависят от желания или потребностей клиента, который не изменит решение из-за возможных ограничений со следующего года», — рассуждает Алексей Лейпи.
В релизе не упоминается и траншевая ипотека. Ее суть в том, что сумма кредита делится на две части: некрупную первую, на которую до ввода дома в эксплуатацию начисляются проценты, и большой остаток, который выплачивается застройщику непосредственно перед сдачей объекта. ЦБ также называл ее риски: удорожание проектного финансирования из-за поступления на эскроу-счет только части суммы, введение клиента в заблуждение относительно увеличения платежей в будущем и искусственное повышение спроса на жилье.
Надзорный стандарт, который установит ответственность банков за нарушение ипотечного стандарта, пока не разработан. Однако ЦБ уже дал понять, что сила стандарта не будет просто рекомендательной. «Льготной ипотеки нет почти три месяца, но мы видим, как всегда, начинают возникать схемы, очень креативные: так называемые льготные ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, варианты без первоначального взноса», — отметила на Международном банковском форуме в Сочи глава ЦБ Эльвира Набиуллина 26 сентября. Она подчеркнула, что такие схемы, при внешней привлекательности, сводятся к завышению цен на квартиры. «Если такие схемы будут плодиться, мы будем настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить. То есть смогут выдавать только по тем продуктам, которые прописаны в законе», — предупредила глава ЦБ. Присутствовавший на сессии глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков отметил, что готов рассмотреть такой шаг.
Будет ли всплеск акций
Эксперты тем не менее допускают, что банки и застройщики воспользуются «последней возможностью» задействовать те механизмы выдач жилищных кредитов, которые будут ограничены ипотечным стандартом. «Поскольку вводимый ипотечный стандарт лишит возможности проводить часть спецпредложений, банки и девелоперы будут максимально увеличивать продажи по ним до конца года», — предполагает начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин. В условиях высоких ставок по рыночной ипотеке и существенного сокращения доли льготных программ на банковском рынке застройщики для поддержания продаж, вероятно, сохранят высокую активность и будут предлагать клиентам различные схемы оформления ипотечных кредитов, соглашается управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.
По мнению управляющего директора рейтингового агентства НКР Михаила Доронкина, ипотечный стандарт не окажет заметного влияния на динамику выдачи ипотеки. «Действия Банка России в последние несколько лет существенно снизили процент рискованных ипотечных практик, прежде всего речь об ипотеке с очень низкой, близкой к нулю ставке. Вектор рынка сегодня фактически определяется льготными программами и зависит от размера выделяемых на них лимитов, а не от акций девелоперов», — говорит он.
Банки будут стараться поддерживать объемы выдач в основном не запрещенными стандартом практиками, и в целом к концу года можно ожидать роста портфеля, убежден управляющий директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Константин Бородулин. На объем выдач в 2025 году помимо стандарта будут влиять ряд других существенных факторов — денежно-кредитная политика ЦБ, условия льготных программ, регуляторные ограничения. «В 2025 году стоит ждать адаптации банков и застройщиков к данным стандартам и появления различных вариантов их обхода», — заключает он.
Конец года будет характеризоваться массой акций и ростом ипотечных выдач по сравнению с сентябрем-октябрем, при этом в начале следующего года будет существенное проседание по объему выдаваемой ипотеки, уверена старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Рабочий шлюз закроется в значительной мере, но не полностью, так как банки и застройщики найдут очередную лазейку, которая позволит им поддержать бизнес на какое-то время до следующего регуляторного пресечения», — считает она. По ее мнению, введение ипотечного стандарта приведет к дальнейшему удорожанию ипотеки, т. к. банки переложат значительную часть упускаемой выгоды на плечи заемщика.
Застройщики попытаются поддержать падающие из-за роста ставок и ужесточения госпрограмм продажи до введения ипотечного стандарта, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. «Альтернативой отказу от схем, на фоне крайне высоких ставок, является либо снижение продаж и ужесточение требований к заемщикам, либо снижение цен. С учетом инфляции и роста стоимости строительства застройщики будут идти на это крайне неохотно. Возможно, выходом будет совершенствование субсидированных целевых ипотечных программ: для медиков, учителей, военных и т. д.», — предполагает он.
По мнению старшего проектного лидера Frank RG Ольги Филипповой, многие покупатели не знают об ипотечном стандарте, а названия механик у них не на слуху. «Если маркетологи застройщиков смогут объяснить заемщикам, почему им надо успеть приобрести квартиру в ипотеку до конца 2024 года, тогда можно ждать некоторый всплеск выдач. Но ажиотажа, сопоставимого с закрытием льготной ипотеки на новостройки под 8%, точно не будет», — говорит она. Сейчас на схемные приходится порядка 15% выдач ипотеки на новостройки. В 2025 году выдачи на первичном рынке ипотеки могут упасть на сопоставимое значение, предполагает она.