Скидка за свой счет: стоит ли доплачивать за снижение ставки по ипотеке
Российские банки с июля все чаще предлагают заемщикам самим субсидировать себе ставки по ипотеке — заплатить единоразовую комиссию за их снижение, рассказали Forbes представители крупных агентств недвижимости. По их словам, подобная услуга существует на рынке не один год, но именно с июля 2024 года они видят всплеск интереса к ней как у кредиторов, так и у покупателей.
«Сама опция существует с 2015 года. Изначально подобную услугу предлагал банк «Дельта Кредит» (позже он стал частью Росбанка)», — вспоминает директор ипотечного центра «Миэль» Юлия Ибрагимова. Однако с появлением льготных ипотечных госпрограмм со ставками, которые субсидировались из федерального бюджета, банки об этой комиссии забыли. Такую опцию сохраняли лишь три-четыре банка, продолжает эксперт по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимости» Елена Санникова. В 2022 году, когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, некоторые банки стали возвращать плату за снижение ставки по ипотеке в свои тарифные сетки. Однако настоящий ренессанс продукта состоялся этим летом. В июле завершилась самая массовая ипотечная госпрограмма — льготная ипотека на новостройки. Также ужесточились условия семейной ипотеки. По IT-ипотеке у многих банков закончились лимиты, а затем из программы исключили обе столицы — Москву и Санкт-Петербург.
Кроме того, ЦБ в июле поднял ключевую ставку с 16% до 18% и не раз указывал на возможное дальнейшее ужесточение монетарной политики. В результате средние ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья уже в июле подскочили до новой «психологической» отметки — 20% годовых, подсчитали аналитики Frank RG. Месяцем ранее речь шла о 18,5-18,7%, а за год до этого — об 11-11,2% соответственно. По данным отчета «Дом.РФ» на 6 сентября, ипотечные средневзвешенные ставки в топ-20 банков достигли новых максимумов — 20,88% годовых для новостроек и 20,84% для готового жилья.
Это и создало для банков благоприятную почву для активного предложения заемщиков разовых комиссий за снижение рыночной ставки. Сейчас такая опция в том или ином виде есть у всех крупных игроков рынка ипотеки: Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка, Совкомбанка, банка «Дом.РФ» и т. д., указывают собеседники Forbes.
Для покупателей комиссия также интересна, утверждают риелторы. «Мы действительно наблюдаем рост спроса на эту опцию после изменений на рынке, когда льготные программы стали менее доступными. Покупатели все чаще рассматривают возможность снизить ставку за комиссию как альтернативу льготной ипотеке, особенно при покупке вторичной недвижимости», — считает Юлия Ибрагимова.
Что предлагают банки
Альфа-банк с 22 августа запустил опцию с гарантией снижения ставки по ипотеке с привязкой к ключевой ставке ЦБ. Клиенты банка могут включить такой пункт в договор и применить его один раз в течение срока его действия. Опция бесплатна и не предполагает переход на плавающую ставку по ипотеке, подчеркивает пресс-служба банка.
Однако чаще опция снижения ставки предполагает, что клиент единоразово заплатит банку. Например, в Сбербанке есть возможность снизить ставку по ипотеке за счет единоразового платежа, подтверждает его пресс-служба. Опция называется «Своя ставка» и была запущена на «Домклике» в апреле 2022 года. В рамках базовых ипотечных программ можно снизить ставку на 0,5-10 процентных пунктов (п. п.).
У ВТБ есть опция «Хочу свою ставку по ипотеке», которая распространяется на вторичное жилье и новостройки. Банк готов снизить ставку на 0,5-2,5 п. п. на срок от одного года до семи лет либо на весь срок кредитования в обмен на единовременный платеж. Дополнительные скидки к ставке полагаются зарплатным клиентам, тем, кто может официально подтвердить свой доход и кто будет использовать цифровые сервисы банка. «ВТБ в данном случае следует за общей конъюнктурой, предлагая подобные опции партнерам и клиентам и работая в соответствии с требованиями ЦБ», — говорит представитель банка. По его словам, сейчас эта опция востребована клиентами.
У банка «Дом.РФ» в рамках программы «Ставка ниже» можно приобрести дисконт от 0,5 до 6 п. п. на разные сроки кредитования. «При условии закрепления на весь срок кредита скидки 2 п. п. нужно внести 8% от его суммы или 6,8% от стоимости недвижимости. При скидке к ставке 0,5 п. п. на срок 12 месяцев нужно внести всего 0,4% от суммы кредита или 0,3%», — значится в условиях программы. В действующих тарифах Совкомбанка говорится о возможности снизить ставку на 4,75-9,25 п. п., заплатив за это от 11 до 20% от первоначальной суммы кредита. Оба банка на запрос Forbes не ответили.
По словам исполнительного директора федеральной компании «Этажи» Регины Дыдалиной, еще никогда тарифная сетка банков в части комиссий за снижение рыночной ставки по ипотеке не была такой вариативной. «Сейчас дисконт может быть с шагом хоть от 0,01 п. п., предлагается выбор сроков действия дисконта — год, два, три, четыре, пять, 10 лет или весь срок кредита. Появилось возможность суммировать дисконты. Например, можно купить дисконт 5 п. п. на весь срок и еще 5 п. п. на первый год — в итоге ставка на первый год будет на 10% ниже стандартной, а далее — ниже на 5 п. п.», — перечисляет она. Опцию снижения ставки банки могут применять даже к госпрограммам, но в текущих рыночных реалиях это редкая практика, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Мало того что это набрало популярность на первичном рынке, сейчас все активнее такой возможностью снижения ставок стали пользоваться и продавцы вторичного жилья, предлагая потенциальным покупателям вместо дисконта оплатить комиссию за снижение ставки по ипотеке», — продолжает Регина Дыдалина.
По словам старшего проектного лидера Frank RG Ольги Филипповой, сейчас практически все крупные застройщики предлагают покупателям либо субсидированную ставку, либо комиссию по снижению ставки по рыночным кредитам и могут дать скидку тем, кто воспользуется этими опциями.
Как работает комиссия
В общем виде действует правило: чем ниже ставка, тем выше будет комиссия. По типичной рыночной программе средняя ставка составит 21%, объясняет Елена Санникова. Предположим, у клиента есть 10 млн рублей на первоначальный взнос, а нужная ему квартира стоит 15 млн рублей. Тогда платеж по кредиту в размере 5 млн рублей на 30 лет будет чуть больше 89 000 рублей в месяц. С опцией снижения ставки на 10 п. п. платеж упадет до 47 600 рублей, но банк запросит комиссию в размере 29% от суммы кредита. То есть клиенту потребуется еще 1,46 млн рублей. По расчетам Елены Санниковой, эти траты окупятся после трех лет выплат кредита.
По оценке «Инком-Недвижимости», сейчас размер комиссионного вознаграждения составляет от 1,2% до 29% от суммы кредита. По оценке «Метриума», за существенное снижение ставки банки могут запросить до 39%.
По состоянию на лето 2024 года клиенты не всегда находили дополнительные средства на оплату комиссий и чаще предпочитали уменьшить первоначальный взнос и увеличить срок кредита, признают риелторы. Выбор в пользу комиссии «доступен тем, у кого имеется большой первоначальный взнос, порядка 40% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости — в этом случае уже возможно часть первоначального взноса направить на покупку комиссии, а не в оплату стоимости», говорит Регина Дыдалина. Об этой проблеме кредиторы тоже подумали. «Какие-то банки предлагают, чтобы комиссия за снижение ставки была оплачена из собственных средств заемщика, другие готовы включать ее в сумму кредита. Вариаций очень много», — отмечает Юлия Ибрагимова.
Стоит ли тратиться на комиссию?
Опрошенные Forbes эксперты разошлись во мнениях о выгоде покупки дисконта. «С точки зрения снижения ежемесячных платежей выгода есть. Но итоговая переплата оказывается выше. То есть эта опция подходит только для тех клиентов, которые не рассчитывают на досрочное погашение займа, а их очень немного», — считает Руслан Сырцов из «Метриума».
Для тех, кто берет ипотеку по стандартным условиям кредитования, такая опция позволяет снизить платежи на первые годы пользования кредитом, говорит Регина Дыдалина из «Этажей». По ее мнению, это актуально, так как около трети покупателей рассчитывают в течение года-двух рефинансировать ипотеку под более низкую процентную ставку.
«Если смотреть на ситуацию в разрезе «здесь и сейчас», то инструмент кажется рабочим и даже выгодным клиенту. Но в перспективе, при снижении ключевой ставки, клиент может рефинансировать кредит под более низкую ставку. А при наличии уже уменьшенной ставки и оплаченной комиссии за снижение клиенту будет невыгодно рефинансировать кредит, пока не окупится комиссия», — не согласна Елена Санникова.
Все случаи индивидуальны, но возможность купить скидку к ставке может быть актуальна для тех, кто планирует большие траты в предстоящие годы, например ремонт, также это может быть важно тем, кто будет снимать жилье в первые годы ипотечных выплат, предполагает Ольга Филиппова.
ЦБ не ответил на запрос Forbes о платных комиссиях за снижение ставки, сославшись на неделю тишины перед заседанием по ключевой ставке. Однако ранее Банк России высказывал недовольство тем, что банки продолжают выдавать кредиты по нерыночным ставкам. В частности, критике регулятора неоднократно подвергалась практика субсидирования ставок застройщиками — когда банки взимают с застройщиков комиссии, чтобы сохранить более низкий уровень ставок. Банк России видит риски в том, что такие практики ведут к удорожанию стоимости жилья для конечного покупателя. «Если кто-то хочет что-то субсидировать — дайте скидку, в чем проблема. А в итоге (при покупке жилья с использованием субсидированного кредита. — Forbes) стоимость жилья увеличивается. В реальности продать недвижимость потом за эти деньги может быть невозможно», — говорил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. В начале июля он отмечал, что регулятор намерен прописать в стандарте ипотечного кредитования запрет на взимание таких комиссий, которые увеличивают цену квартиры и сумму ипотечного кредита для заемщика.
Банкиры не согласны с такой оценкой ЦБ. Представитель одного из крупных банков в разговоре Forbes заявил, что дополнительных рисков такие схемы не несут, но в некоторых случаях расходы застройщика на субсидирование ставки могут перекладываться на итоговую стоимость квартиры. «Если такой вариант потенциальному заемщику не подходит, он может воспользоваться господдержкой или базовыми продуктами, рассчитывая на рефинансирование кредита в дальнейшем», — резюмировал собеседник Forbes.