Из 2023-го — с рекордом
Прошедший 2023 год для рынка ипотеки стал самым успешным за всю историю наблюдений. Официальные итоги Банк России опубликует лишь в конце января, но свои оценки уже дали банкиры и аналитики. Так, по подсчетам ПСБ, в 2023 году в России будет выдано ипотеки на 7,6 трлн рублей, по оценке ВТБ — на 7,8 трлн рублей. Аналитики Frank RG и Альфа-банка прогнозируют выдачи в размере 7,9 трлн рублей. Для сравнения, в 2021 году, когда был зафиксирован предыдущий рекорд, банки выдали гражданам всего 5,7 трлн рублей на покупку квартир.
Банкиры довольны своими результатами. «По итогам 11 месяцев мы уже выдали около 220 млрд рублей, это на 20% больше, чем в 2022 году», — рассказывает вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов. Альфа-банк за тот же период выдал ипотеки на 335 млрд рублей, что на 97% больше показателей прошлого года, говорит руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова. ВТБ прогнозирует, что по итогам года объем выдач составит 1,4 трлн рублей — в полтора раза больше, чем в прошлом году, и на 11% — чем в 2021 году, сообщила его пресс-служба.
Рекордные результаты обеспечили прежде всего льготные госпрограммы. Например, по словам Кирилла Варенцова из банка «Дом.РФ», льготные программы ипотеки дали 185 млрд рублей из совокупных 220 млрд рублей, выданных банком в январе — ноябре. «Основной вклад в рост ипотечного рынка внесли госпрограммы, ставки по которым находились ниже уровня доходности по сберегательным продуктам и ниже уровня инфляции, что стимулировало граждан активнее выходить на сделки по покупке недвижимости не только с целью улучшения жилищных условий, но и в инвестиционных целях», — отмечает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич.
Кроме того, решение ЦБ внепланово повысить ставку до 12% в августе спровоцировало дополнительный ажиотаж: заемщики поспешили взять ипотеку «до подорожания», добавил представитель ВТБ.
В 2024-й — за неизвестностью
Вводные данные, с которыми рынок входит в 2024 год, говорят о том, что повторение рекорда и даже выдача сопоставимых объемов жилищных займов едва ли возможны. Во-первых, ключевая ставка Банка России к концу года достигла 16%, и в ее скорое снижение банкиры не верят. «Мы заложили в наш бизнес-план сохранение ключевой ставки на уровне 16% в течение первых двух кварталов 2024 года и снижение до 13% на 31 декабря 2024 года», — заявил журналистам в конце декабря первый зампредседателя правления ВТБ Дмитрий Пьянов. При этом, по его словам, отдельные представители набсовета ВТБ из финансового-экономического блока правительства при обсуждении бизнес-плана предполагали, что банк «достаточно неконсервативно» подошел к прогнозированию периода сохранения высоких ключевых ставок.
В декабре ставки по рыночным программам на первичном и вторичном рынке были выше 16% годовых — в среднем в диапазоне 16,7-17,5%, говорит главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. «В базовом сценарии мы предполагаем, что 16% станет пиком в текущем цикле повышения ключевой ставки», — надеется она.
Всегда повышение ключевой ставки приводило к удорожанию рыночной ипотеки: плюс процентный пункт (п. п.) к ключевой ставке прибавляет минимум 0,5 п. п. к рыночной ставке, объясняет старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова. «После завершения декабрьских акционных предложений по ипотеке в январе мы можем увидеть очередную коррекцию ставок», — предупреждает она. «Все банки корректируют свои ипотечные программы вслед за решениями регулятора не одномоментно. Например, по состоянию на 20 декабря в УБРиР базовая ставка по рыночным программам составляет 16% годовых, а с учетом разнообразных дисконтов она может снизиться до 15%. Конечно, такая ситуация не сохранится на длительный период и базовые ставки по рыночной ипотеке будут традиционно превышать значение ключевой примерно на 2 п. п.», — говорит управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова. Рыночная ставка на ипотеку без господдержки в начале года будет уже около 18-18,5%, прогнозирует директор по кредитованию банка «Тинькофф» Кирилл Григорьев.
Во-вторых, правительство скорректировало параметры ипотечных госпрограмм. Первоначальный взнос по самой популярной из них — льготной ипотеке на новостройки — вырос до 30%, а максимальная сумма кредита для всех регионов, включая столичные, была ограничена 6 млн рублей. Также по всем программам с господдержкой кабмин ввел ограничение на количество кредитов: теперь льготными условиями заемщик может воспользоваться лишь один раз. Исключение — семейная ипотека, которую можно будет взять повторно, если в семье родился еще один ребенок и приобретается жилье большей площади.
«Ограничения коснулись только программы льготной ипотеки. Это — помощь неограниченному кругу лиц только за факт покупки строящегося жилья, поэтому суммарный объем кредитования по льготным программам сохранится на высоком уровне», — считает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Ставки по госпрограммам в начале 2024 года, в отличие от рыночных, останутся однозначными. Например, по льготной ипотеке на новостройки верхняя планка — 8% годовых, по семейной ипотеке — 6%, по льготной программе для IT-специалистов — 5%, по Дальневосточной и Арктической — 2%.
Такой разрыв ставок приведет к еще большему, чем существующий, перекосу в выдачах банков, предупреждают эксперты. Так, у ВТБ доля таких кредитов в декабре приблизилась к 70% от всех выдач, а аналитики сервиса Сбербанка «ДомКлик» отмечали рекордные 56,4% по итогам ноября, а в конце декабря президент Сбербанка Герман Греф сообщил о 70% доли госпрограмм в выдачах. По мнению Анны Земляновой, доля ипотеки с господдержкой на первичном рынке может в 2024 году увеличиться до 100%.
«Теперь кредитование зависит только от бюджетных возможностей», — сетует Сергей Гордейко. Летом 2024 года будет решаться судьба льготной ипотеки на новостройки под 8%, которая доступна широкому кругу лиц, и семейной ипотеки, которая ориентирована на широкий круг семей с детьми. «Безадресную льготную ипотеку, которая запускалась как антикризисная мера, нужно завершать в июле», — заявила 15 декабря глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Семейную ипотеку ЦБ считает адресной программой, но отмечает, что ее параметры «требуют обсуждения». Президент Владимир Путин 14 декабря высказался за продление семейной ипотеки.
«Основной интригой будет судьба госпрограмм — какие из них сохранятся, какие будут скорректированы и насколько резко. Пока можно прогнозировать, что значение семейной ипотеки будет возрастать и поддержит отрасль в первую очередь», — считает представитель ВТБ.
Все опрошенные Forbes банкиры надеются, что на таком фоне вырастут выдачи по адресным госпрограммам, на которые из-за существования льготной ипотеки заемщики обращали меньше внимания. «В следующем году прогнозируем рост по дальневосточной ипотеке на фоне распространения программы на арктические зоны и увеличения максимальной суммы кредита. Востребованными будут семейная и IT-ипотека — условия обеих программ улучшались в 2023 году», — говорит Кирилл Варенцов.
На таком фоне банкиры от 2024 года ждут значительного спада. По оценкам ВТБ и ПСБ, годовой объем выдач сократится на 30% к 2023 году. По оценке Сергея Гордейко, сокращение выдач жилищных кредитов по сравнению с 2023 годом может достигнуть 50%.
Новые реалии заемщиков
В новом году ипотечным заемщикам предстоит решать новые проблемы. Например, покупатели квартир в кредит начнут копить на первоначальный взнос, дожидаясь окончания сроков депозитов с повышенными ставками, считает представитель ВТБ.
В 2024 году размер первоначального взноса будет не ниже 20% по рыночным программам и 30% по госпрограммам, отмечает Ольга Филиппова. В некоторых банках первоначальный взнос может быть еще выше. Например, Совкомбанк поднял до 50% первый взнос по ипотеке для новостроек под 8%, семейной ипотеке, IT-ипотеке и Дальневосточной ипотеке. Программа «Ипотека с первоначальным взносом 50%» появилась и в Росбанке.
Также может сократиться выбор новостроек, на покупку квартир в которых банк согласится выдать льготный кредит по госпрограмме. Так, крупнейший игрок на рынке ипотеки — Сбербанк — с 11 января будет выдавать кредит по программам «Господдержка», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Арктическая ипотека», «Ипотека для IT» лишь при условии субсидирования аккредитованным партнером. Если новостройки нет в списке жилых комплексов, которые включены в программу субсидирования, клиент сможет взять ипотеку по рыночным условиям.
Кроме того, клиентам придется доплачивать банкам за более низкую ставку и в дальнейшем надеяться на рефинансирование после завершения цикла жесткой монетарной политики. «Сейчас средняя ставка по выданным кредитам в Абсолют-банке составляет 15%. Значение ставки ниже уровня ключевой связано с применением опции по снижению ставки. При оплате единовременной комиссии заемщик получает возможность снизить ставку по кредиту на 4,3-6,7%. Сейчас большая часть кредитов выдается именно с таким условием, так как клиент получает возможность существенно сократить кредитную нагрузку и оплаченная комиссия компенсируется в среднем в течение года», — говорит Виталий Костюкевич. По его словам, заемщики оформляют кредиты по текущим ставкам из-за значительной разницы в стоимости недвижимости на первичном и вторичном рынках, и разница в ставках компенсируется разницей в стоимости квадратного метра, а клиенты рассчитывают в перспективе рефинансировать кредит по более низкой ставке.
Не все клиенты будут готовы к таким реалиям. По оценке руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, с рынка может уйти 25-30% потенциальных покупателей. «При этом в краткосрочной перспективе возможен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока «все не отменили», — допускает он.
Что будут покупать
До появления льготной ипотеки на новостройки стоимость квадратного метра в строящемся жилье была ниже, чем на вторичном рынке. Например, до 2020 года в 51 из 70 крупных городов цены на «вторичке» превалировали над ценами нового жилья, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. В 2023 году ситуация обратная: в 62 из 70 крупных городов России новостройки стоят дороже готового жилья. «Прирост квадратного метра строящейся недвижимости за последние 11 месяцев составил 14,7%, в то время как квадрат «вторички» подорожал всего на 10,9%. Это объясняется более дешевой ипотекой за счет льготных программ на первичном рынке, которая привлекла больше спроса и выше подняла цены», — объясняет эксперт. По оценке ЦБ, разница между ценами на первичном и вторичном рынке превышает 40%.
Однако 2024 год может снизить этот разрыв из-за того, что снижение доступности ипотеки сузит круг потенциальных покупателей жилья, считают эксперты. По мнению Алексея Попова, уход покупателей заставит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций и околонулевой динамике номинальных цен предложения. «Цены на жилье, правда, они повышаются. Опять-таки это связано с тем, что сегодня более 70% ипотеки — это субсидируемая ипотека со стороны государства… Как только субсидии будут сокращены, а они постепенно сокращаются, то и цены будут постепенно падать», — прогнозирует президент Сбербанка Герман Греф.
Ужесточение условий программы с господдержкой должно охладить рынок, но потребуется минимум три-четыре месяца для корректировки цен на жилье, говорит управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Ипотека на вторичном рынке на какое-то время будет востребована теми покупателями, у которых или большой размер первоначального взноса, или есть понимание, что существенную часть кредита они смогут погасить в обозримом будущем, убеждена эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. «Спрос на рынке снизится, будет и дальше перетекать в смежные сегменты (рынок аренды), а цены будут стагнировать или медленно сокращаться», — предполагает она. Эксперт отмечает, что ипотека — важный, но не решающий фактор для вторичного рынка. «На нем традиционно много альтернативных сделок, часть сделок на нем не зависит от экономической конъюнктуры или ключевой ставки, а связана с естественным и миграционным движением населения», — заключает она.