ЦБ ужесточит правила выдачи ипотеки второй раз в этом году

Банк России с 1 октября повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, сообщается на сайте регулятора. Таким образом Центробанк планирует ограничить риски заемщиков и банков. По мнению регулятора, повышение надбавок позволит предотвратить ухудшение стандартов кредитования, которые выражаются в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН).

ЦБ последовательно ужесточает правила выдачи ипотеки:  с декабря 2022 года по кредитам на приобретение строящегося жилья с первоначальным взносом не более 10% установлена запретительная надбавка в размере 200%. С мая были повышены макропруденциальные требования к капиталу уже по большей части ипотечных кредитов на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 30%. Но тех надбавок к коэффициентам риска, которые ЦБ ввел в мае, оказалось недостаточно, отметил регулятор. По данным Банка России, рост ипотечного кредитования существенно ускорился: с марта месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп вырос до 2,5%. На 1 июля прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%.

Ускорение происходит из-за того, что ипотеку берут более рискованные группы клиентов, и это отражается в ухудшении стандартов кредитования, пояснил ЦБ. За два года доля выдач с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% в кредитах на финансирование по договору долевого участия (ДДУ) выросла на 18 п. п., до 39% во втором квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п. п., до 43%. Доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) также существенно увеличилась: в кредитах на ДДУ — на 15 п. п., до 63%, в кредитах на готовое жилье — на 10 п. п., до 44%.

У Центробанка нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов, пояснил регулятор. Поэтому ЦБ с 1 октября установит в отношении подобных кредитов надбавки на запретительном уровне, также небольшие надбавки установят в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья. По данным ЦБ, практики завышения цен в основном свернуты, средняя сумма выдаваемого кредита на первичном рынке снизилась с 6 млн рублей в середине 2022 года до 4,9 млн во втором квартале 2023-го. Тем не менее сохраняется разрыв цен между первичным и вторичным рынком: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%, сообщил ЦБ.

Если сохранить структуру кредитования на текущем уровне, то банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в 600 млрд рублей, или 4% портфеля ипотеки, отметил Банк России. При этом регулятор ожидает, что кредитование сместится в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Также повышение надбавок позволит сбалансировать темпы роста ипотечного кредитования. Если ситуация стабилизируется, а банки вернутся к более консервативным стандартам кредитования, Центробанк будет готов смягчить требования по ипотечным надбавкам.