ЦБ взялся за ипотеку: что будет с кредитованием и акциями девелоперов

Что случилось

ЦБ переходит к решительным действиям на ипотечном рынке. С 1 мая Банк России введет повышенные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Регулятор объясняет, что ипотечный сегмент растет высокими темпами, но при этом стандарты кредитования снижаются. 

По данным ЦБ, показатели риска достигли рекордных значений за всю историю. В частности, увеличивается выдача ипотеки уже закредитованным заемщикам, у которых показатель долговой нагрузки (отношение платежей заемщика по всем кредитным обязательствам к среднемесячному доходу) выше 80%. Доля таких получателей ипотеки в IV квартале 2022 года выросла до 44% — это даже выше, чем в потребительском кредитовании. 

В прошлом году ЦБ неоднократно говорил о рисках совместных ипотечных программ застройщиков и банков с заниженной ставкой и объявлял о планах ограничивать такие продукты. Сейчас регулятор констатирует, что на рынке долевого строительства программы «от застройщика» по-прежнему распространены, в декабре средний процент по таким программам составлял 3,5% — вдвое ниже, чем по льготной государственной ипотеке. Однако пониженная ставка компенсируется завышением цен на жилье на 20–30%. По оценке ЦБ, это привело к росту цен на новостройки и увеличению ценового разрыва между первичным и вторичным рынком. По данным Росстата, новостройки сейчас в среднем на треть дороже готовых квартир, это максимальный разрыв за всю историю наблюдений. И если заемщик впоследствии решит продать квартиру, он понесет потери и даже не сможет закрыть долг по ипотеке. 

Ранее ЦБ сообщал, что кредитные организации будут обязаны применять надбавки для кредитов на покупку жилья по договору долевого участия, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию. Надбавки не будут распространяться на кредиты, выданные по программам господдержки с первоначальным взносом не менее 30%. Долговая нагрузка заемщика при этом не должна превышать 60%.

Что это означает

Примерно 70% новостроек на российском рынке продается с ипотекой, говорит ведущий аналитик Frank RG Ирина Зубцова. При этом такая высокая доля достигается за счет распространения льготных программ с госучастием. Что касается программ «от застройщика», с которыми сейчас борется ЦБ, то зачастую они комбинировались с государственными программами. В июне, например, на такие комбинированные программы приходилось две трети выданных кредитов. «Мы анализировали крупнейшие банки и очищали портфели от всех льготных программ, и тогда доля партнерских программ составляла всего 1%. Из-за комбинирования с льготными программами, создается впечатление, что доля партнерских программ такая большая», — говорит Зубцова. 

Предложенные ЦБ меры избавят рынок от «плохих» кредитов с низким первоначальным взносом и высокими рисками, но существенно объем выдач не упадет — его поддержит высокая потребность населения в жилье и сохранение льготных госпрограмм кредитования, считает Зубцова. В конце прошлого года выдачи стали рекордными за всю историю наблюдений — 701,3 млрд рублей за декабрь. Впрочем, банки, вероятно, будут повышать размер минимального первоначального взноса и устанавливать дополнительные требования к заемщикам, чтобы снизить риски, а также чаще отказывать закредитованным клиентам, добавляет эксперт.

Что это означает для застройщиков

На Мосбирже торгуются акции четырех российских застройщиков — ПИК, «Самолета», ЛСР и «Эталона». Первые три компании входят в топ-3 девелоперов по объемам текущего строительства в России.  И для всех этих компаний ипотека выступает значительным драйвером реализации проектов. 

В наибольшей степени от ипотечного кредитования зависит «Самолет», говорит аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева. По итогам прошлого года доля сделок с ипотекой у этого девелопера составила 82%. У ЛСР аналогичный показатель составляет 74%, у «Эталона» на конец года — 79%. ПИК в прошлом году не публиковал отчетность, однако по итогам 2021 года доля ипотечных сделок составляла 76%, и в 2022 году этот показатель, вероятнее всего, вырос, говорит Пырьева. 

Если исходить исключительно из показателя ипотечных сделок, то сильнее всего от ужесточения требований к кредитам могут пострадать «Самолет» и ПИК, работающие в массовом сегменте и имеющие высокую долю продаж с ипотекой, говорит инвестиционный стратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов. 

В то же время в структуре продаж «Самолета» и ПИКа значительная часть приходится именно на льготную ипотеку, и это обеспечит дополнительную устойчивость компаниям, возражает Анна Михайлова из «Ингосстрах-Инвестиций». Два других публичных девелопера — «Эталон» и ЛСР — имеют более высокую долю проектов элитного и бизнес-класса. В этих сегментах в 2022 году произошел более ощутимый спад спроса, чем в массовом, и этот тренд продолжится в 2023 году, добавляет аналитик. 

Акции девелоперов уже в значительной степени учитывают риски и ярко выраженной негативной динамики в котировках, скорее всего, не будет, считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. «Все будет зависеть от динамики цен и объемов продаж. При этом чересчур сильные результаты по ипотечным выдачам могут, напротив, расцениваться как негативный сигнал», — резюмирует эксперт.