Ипотечное охлаждение: что будет с кредитами на жилье из-за новых мер ЦБ
ЦБ предлагает с 1 июля 2020 года ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с долей первоначального взноса от 20 до 30%, сообщил ЦБ в специальном докладе, опубликованном 17 декабря. Сейчас кредиты с такими первоначальными взносами — один из самых массовых сегментов ипотечного рынка.
Новые меры предполагают ограничение ипотечного кредитования для заемщиков с высокой долговой нагрузкой, тратящих на обслуживание кредитов более 50% своего дохода. Надбавки к риск-коэффициентам будут тем выше, чем выше уровень предельной долговой нагрузки заемщика. Например, для заемщиков с коэффициентом ПДН 50-60% надбавка составит 10 п.п., 60-70% — 20 п.п., 70-80% — 40 п.п., от 80% — 60 п.п. Введение надбавок вынуждает банки больше отчислять в резервы по таким кредитам, поэтому они выдают их менее охотно — в этом состоит механизм регулирования рынка ЦБ.
Ранее Банк России уже предпринимал меры по охлаждению рынка ипотеки, но они касались кредитов с низким первоначальным взносом — до 20%. С 1 января 2019 года регулятор повысил для банков надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам. Сейчас для кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% надбавка составляет 100 п.п., для кредитов с взносом меньше 10% — 200 п.п. на весь срок кредита. В итоге банки повысили ставки по таким кредитам — сейчас ставка по ним выше, чем по другим ипотечным кредитам, разница составляет до 0,7 п.п., говорится в материалах ЦБ. С начала года доля кредитов с низким первоначальным взносом снизилась на 7,6 п.п., до 35,7% в III квартале.
Но риски на рынке ипотечного кредитования все равно сохраняются, следует из документов ЦБ. Темпы роста ипотечного кредитного портфеля на 1 ноября в годовом выражении составили 20,8% — ЦБ называет их высокими. Последние шесть лет объем ипотечного кредитного портфеля банков непрерывно рос — с начала 2013 года по 1 октября 2019 года он увеличился более чем в три с половиной раза до 7,3 трлн рублей. На ипотечные кредиты теперь приходится почти 43% в общем объеме кредитного портфеля физических лиц, в то время как в начале 2013 года не превышало и трети.
При этом сохраняется потенциал для дальнейшего роста ипотеки, говорится в материалах регулятора. Спрос на ипотеку будет расти, и этому есть несколько причин, считает ЦБ: снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, реализация нацпроекта по повышению доступности жилья в рамках майского указа президента Владимира Путина и повышение доступности жилья. На 1 октября в среднем россиянин может купить в ипотеку на первичном рынке, направляя на обслуживание долга половину среднемесячной номинальной заработной платы, 38,4 кв метра. В начале 2013 года — 22,6 кв метра.
Российский финансовый рынок ранее не сталкивался с ипотечными кризисами, но международный опыт свидетельствует о том, что «основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и перегревом на рынке жилой недвижимости».
Уязвимости, пишут эксперты Банка России, нарастают в случае массового ослабления требований к заемщикам со стороны банков: предоставлением кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом.
Перегрев на рынке
«Хотя объем ипотечных кредитов в России по итогам 2019 года не превысит 7% ВВП, этот сегмент рос быстрыми темпами в последние несколько лет и это объясняет логику усиления контроля за качеством заёмщиков. Есть несколько сигналов, которые говорят в пользу такого подхода: например, растет число ипотечных кредитов, для которых первоначальный взнос собственных средств на покупку недвижимости обеспечен средствами, привлеченными в виде неипотечных кредитов от банков. Кроме того, сам темп прироста ипотечного рынка с начала 2019 демонстрирует замедление, что может быть признаком ограничения спроса», — считает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова.
Спрос на ипотечные кредиты и правда упал. Если в 2018 году банки выдали новых ипотечных кредитов примерно на 3 трлн рублей, то в этом году объем кредитования сократится до 2,8-2,9 трлн рублей, говорит глава дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко. Спрос сдерживает рост цен на жилье и слабая динамика реальных располагаемых доходов, объясняет главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.
Пахаленко считает, что признаков перегрева на рынке ипотеки нет, но при этом оценивает меры ЦБ как своевременные и нужные. «Они смягчают последствия будущего кризиса, наступление которого просто вопрос времени. Перегрева на рынке нет, но ввести ограничения — это правильная мысль, и правильно это делать заранее, только так можно подготовиться к кризису», — считает он.
Последствия
Введение заградительных мер приведет к замедлению темпов роста выдачи ипотеки и увеличению ставок, считают опрошенные Forbes эксперты.
Надбавки за риск приводят к большему давлению на капитал банков, и кредитные организации, вероятно, будут эту проблему решать по-разному, объясняет Вадим Пахаленко. Любое регуляторное ограничение банки будут стараться компенсировать повышением процентной ставки, говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Однако рост ставок может сдержать снижение ключевой ставки ЦБ, указывает он.
В целом ставки по ипотеке будут двигаться вслед за ключевой ставкой, которая была понижена 13 декабря, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Балясова. Но по кредитам, которые попадут под введение надбавок при расчете достаточности капитала, будут наблюдаться ставки выше среднерыночных, поскольку банки будут вынуждены компенсировать дополнительное «резервирование» капитала ростом процентных платежей, говорит эксперт.
Общее охлаждение на рынке также отразится на темпах экономического роста, так как снижение темпов ипотечного кредитования обязательно скажется на темпах роста строительства и, таким образом, на росте ВВП, считает Пахаленко. Кроме того, из-за мер ЦБ может оказаться сложнее выполнить план правительства по снижению ставок по ипотеке до 8%, добавляет он.
По мнению управляющего директора по макроэкономическому анализу и прогнозированию «Эксперт РА» Антона Табаха, предложенные ЦБ меры скорее приведут не к росту ставок, а к тому, что банки будут требовать больше подтверждающих доходы документов и созаемщиков по кредиту. «Понятно, что кредитная нагрузка более 50% — это ненормально. Это может быть естественным только в том случае, если заемщика кто-то поддерживает, если есть еще один член семьи с доходами, который становится его созаемщиком», — поясняет он.
Опрошенные Forbes банки из топ-20 по ипотечному кредитованию пока о повышении ставок не говорят. В ВТБ считают преждевременным внедрение дополнительных ограничений в ипотечном кредитовании, сказали в пресс-службе банка в ответ на запрос Forbes. В банке указывают на низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России и высокое качество ипотечного портфеля на банковском рынке. В ВТБ считают, что ужесточение кредитной политики в сфере ипотеки может привести к сокращению объемов кредитования. «В ВТБ уже давно сформированы риск-процедуры, которые не позволяют оформить кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Показатель просрочки по нашему ипотечному портфелю остается на минимальных значениях. Мы также не ожидаем кардинального изменения ситуации» — подчеркнули в банке.
В Росбанке сообщили, что там не выдают ипотечные кредиты в группе клиентов с ПДН больше 80%, для которой предлагается максимальная надбавка. «Вопрос изменения ставок в сегментах, в которых планируется повышение коэффициентов риска, требует дополнительного анализа», — указала главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.
Первый зампред правления Совкомбанка Сергея Хотимский считает, что «ситуации, что в ипотеке растут риски, нет». «Потери в ипотеке у всех мизерные, у нас в том числе. Банкам, которые специализируются на этом бизнесе или у которых очень большой ипотечный портфель, будет тяжело, наверное. А крупному диверсифицированному банку — нет. Мы продолжим выдавать ипотечные кредиты всем, кого считаем нормальным заемщиком. Если нагрузка на капитал вырастет, то, значит, дороже, будем выдавать», — сказал Хотимский Forbes.
В Промсвязьбанке размер ставок по ипотеке будет зависеть от конъюнктуры рынка, рассказала руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. «В целом мы не видим критичности распространения практики расчета ПДН на ипотеку, поскольку банк применяет консервативные подходы к расчетам дохода и долговой нагрузки. Не прогнозируем его существенного влияния на капитал банка», — добавила Заботина.
Надбавки не окажут значимого влияния на объем продаж, сообщили и в банке «ФК Открытие», так как кредитная политика банка не предусматривает выдачу ипотеки заемщикам с высокой кредитной нагрузкой.
Намерения регулятора логичны и последовательны, сообщил зампредправления Альфа-банка Алексей Чухлов. «Альфа-Банк в 2019 году вошел в топ-5 по выдачам ипотеки. Тем не менее, у нас пока еще скромный, но растущий портфель. Мы продолжим рост, учитывая данные требования регулятора». — добавил он.