В январе-ноябре 2017 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам снизились на 1,9 п.п. на первичном рынке и на 2,9 п.п. — на вторичном, сровнявшись на уровне 9,5% годовых. За последние годы ипотечное кредитование пережило существенную трансформацию, отмечает руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко.
«Еще несколько лет назад кредиты на приобретение новостроек были существенно дороже, чем на квартиру на вторичном рынке. Разница могла составлять 2 п.п. В период 2015-2016 года субсидировались кредиты на новостройку, что внесло свой вклад в развитие этого сегмента кредитования. В 2017 году ставки сравнялись, но зачастую предложение для приобретения новостроек в кредит имело более низкую ставку», — объясняет эксперт.
Участники ипотечного рынка ожидают дальнейшего снижения ставок в этом году. «На горизонте полугода-года мы вполне можем увидеть уменьшение средней ставки до значений 8,5-9%», — прогнозирует директор Азиатско-Тихоокеанского банка по розничному бизнесу Александр Парамонов.
Время ипотеки
В ноябре 2017 ЦБ зафиксировал новый рекорд выдачи ипотечных кредитов — 232,6 млрд рублей. Это положительно сказалось на покупательском спросе и рынке недвижимости в целом, а также вызвало ассоциации с «ипотечным пузырем» на рынке США в 2008 году.
В агентстве «Эксперт РА» и ИК «Фридом Финанс» отмечают, что в этому году прирост ипотечного рынка с высокой долей вероятности составит в среднем 20%.
По словам генерального директора Frank Research Group Юрия Грибанова, не меньше 10-20% в общей структуре ипотечного рынка приходится на рефинансирование, поэтому говорить об «ипотечном пузыре» пока рано. «Прогноз роста ипотечного рынка в 2017-2020 варьируется от 1,3 до 2 раз. Также будет расти и доля рефинансируемых кредитов благодаря ведущейся работе над упрощением процедуры», — комментирует эксперт.
Дополнительный позитивный фактор, способный подхлестнуть рост ипотеки, — вступление с 1 июля 2018 года закона об электронной закладной, что позволит отказаться от части бумагооборота и ускорит регистрацию сделок, говорит эксперт группы банковских рейтингов АКРА Михаил Доронкин.
«По нашим оценкам, позитивный эффект может быть растянут на весь первый квартал текущего года по мере адаптации кредитных программ ведущими ипотечными банками», — подчеркивает он.
Что предлагает «первичка»
Субсидирование ипотеки со стороны застройщиков сделало ипотеку на недвижимость первичного рынка более привлекательной в сравнении с квартирами на вторичном рынке — правда, не для всех категорий заемщиков, считают опрошенные Forbes эксперты.
Существует несколько видов программы субсидирования ставки застройщиком. «Например, застройщик компенсирует 1-2% ипотечной ставки в течение первых нескольких лет либо весь период кредитования. Существуют программы рассрочки непосредственно от застройщика, ставка при этом может составлять от 1% до 6%, в зависимости от первоначального взноса и периода рассрочки», — перечисляет директор департамента оценки «Инвест-аудит» Евгений Железнов.
Есть и программы с господдержкой. Так, в конце 2017 года правительство утвердило ипотеку на первичном рынке для многодетных семей по льготной ставке 6%. Программа действует с 2018 по 2022, второй и/или третий ребенок должны быть рождены в тот же период.
«Программа предполагает компенсацию банкам ставки свыше 6% годовых в течение 3 или 5 лет соответственно. При этом если в период действия трехлетней субсидии за второго ребенка в семье появится третий, то срок ее действия продлится еще на пять лет после окончания первого льготного периода», — поясняет ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Впрочем, по словам генерального директора агентства недвижимости «Квадраты» Екатерины Сивовой, на ликвидные объекты акции застройщиков и банков распространяются достаточно редко, поскольку нет необходимости в дополнительном стимулировании покупательского спроса. Директор по развитию программ кредитования Связь-Банка Андрей Точеный отмечает, что реальная ставка без субсидирования по факту может колебаться в диапазоне 9-10%.
Нивелировать выгоды ипотеки на первичном рынке может и вероятный рост цен на квадратный метр в новостройках. Уже во втором квартале 2018 года они могут повыситься на 3-7% в зависимости от региона, отмечает член Совета директоров «РКС Девелопмент» Арсен Бадырханов.
В связи с ужесточением правил для застройщиков и переходом на новую схему взаимодействия с дольщиками количество вводимых объектов будет сокращаться, а цены на них — расти, добавляет руководитель коммуникационного направления корпорации «Баркли» Анастасия Колупаева. Правда, это случится не так скоро.
«Повышение цен, которое будет связано в первую очередь с отказом от долевого строительства — перспектива 2019-2020 годов, что отразится на ценах недвижимости на территории всей страны», — подчеркивает аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Александра Мартьянова.
В свою очередь, партнер Международной юридической группы KDS Legal Юля Сорокина полагает, что в первой половине года цены на недвижимость все еще будут снижаться. Она не исключает, что на волне роста спроса на ипотечные займы девелоперы и инвесторы будут стараться продать уже построенное жилье. Cейчас превышение предложения над спросом на рынке недвижимости на оценивается примерно в 2,5-3 раза.
Квартиры от хозяев
Программ с существенными выгодами при оформлении ипотеки на вторичном рынке банковский сектор не предлагает. Тем не менее, при условно равнозначной средней ставке по ипотеке на вторичном и первичном рынках, итоговая ставка при покупке в кредит вторичного жилья далеко не всегда будет выше.
«Выгода зависит от многих факторов, в том числе от суммы первоначального взноса (чем она больше, тем ниже ставка и проще получить кредит), от суммы кредита, от самого объекта ипотеки, от срока кредита, стоимости страховки и прочего», — комментирует управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Росгосстрах» Елена Веревочкина.
Прогнозы опрошенных экспертов касательно цен на недвижимость на вторичном рынке неоднозначны: их может ожидать как стагнация на фоне роста предложений в новостройках, так и небольшие колебания. По словам Екатерины Щурихиной, стоимость квадратного метра на вторичном рынке продолжает падать, сейчас цены находятся ниже уровня 2012 года.
«Повышать цены на квартиры на вторичном рынке в условиях, когда застройщики проводят активные рекламные кампании новых проектов, предлагают скидки и акции, собственникам крайне затруднительно», — комментирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По данным «Инком-Недвижимость», средняя скидка на рынке вторичного жилья составляет 8,3%. Но значительно уступать в цене владельцы вторичной недвижимости пока не готовы. Кроме того, Арсен Бадырханов допускает возможность небольшого роста цен на вторичном рынке – до 6-10%. «Собственники недвижимости могут опять перейти в режим ожидания лучших цен, подняв их с «опережением», — объясняет он.
Евгений Железнов из «Инвест-аудит» также считает, что рынок недвижимости в 2018 году оживет и продавцы попробуют «подзаработать» на этом, подняв цены либо уменьшив допустимую скидку.
Старший аналитик QBF Роман Кузнецов прогнозирует дальнейшее снижение цен на вторичном рынке в пределах 10% за 2018 год, что, в первую очередь, обусловлено текущей экономической ситуации в стране.
«Учитывая, что государство и сами девелоперы принимают активные действия для повышения привлекательности первичного рынка, «вторичка» остается аутсайдером. К тому же продавцы квартир не обладают возможностью использовать скидки и акции, как это делают девелоперы», — говорит Кузнецов.
Выгода в цифрах
Эксперты рекомендуют смотреть не на то, на каком рынке — первичном или вторичном — ипотека выгоднее, а как срочно требуется жилье, и уже с этой точки зрения оценивать риски его приобретения.
Согласно исследованию RDI, к концу 2017 года доля квартир с отделкой в общем объеме реализованных квартир составила 47%. Таким образом, как минимум половине будущих владельцев первичной недвижимости важно учесть затраты на ремонт, а также решить вопрос с жильем до его окончания.
По наблюдениям эксперта по недвижимости Тамерлана Скяева, сегодня хит-парад рейтингов столичной недвижимости уверенно возглавляют Северный, Восточный, Северо-Западный округа —«демократичные» районы, застроенные кирпичными пятиэтажками и «сталинками».
Для примера расчетов Скяев привел расценки на жилье в западных районах Москвы: «У станции метро «Международная» стоимость «вторички» около 6,5-7 млн рублей за 1-комнатную квартиру. Новостройки здесь же продаются от 7,5-8 млн рублей за 1-комн квартиру 35 кв.м».
По словам коммерческого директора RDI Юрия Лакеева, именно на малогабаритные 1-комн квартиры до 30 кв.м в Московской области с 2014 года спрос увеличился в 10,5 раз.
Если разбирать на конкретных примерах, то при сроке кредитования 15 лет, первоначальном взносе 20% и выборе аннуитетных платежей в ипотечном калькуляторе IRN мы получаем следующее: при сумме кредита 6,5 млн и ставке 9,5% ежемесячный платеж составит 54 299,68 рублей. Величина переплаты: 4 573 943,71 рублей. Итоговая стоимость квартиры с учетом кредита — 11 млн рублей.
При сумме кредита 7,5 млн и минимально возможной ставке для первичного жилья в 6% ежемесячный платеж составит 50 631,41 руб. Величина переплаты: 3 113 653,76 рублей. Итоговая стоимость квартиры с учетом кредита — 10,6 млн рублей.
В итоге переплата за весь срок кредитования составит 70,4% от стоимости квартиры в первом случае и 41,5% от стоимости квартиры — во втором, но только при условии сниженной ставки на «первичку». С учетом прогнозируемого роста стоимости квадратного метра в новостройке и погашения займа согласно графику, не добавляет выгоды даже субсидированная ставка.
Кроме того, как отмечает начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин, без учета госпрограмм и специальных программ банков на конкретные объекты процентная ставка по ипотеке на период строительства дома, как правило, на 1 п.п. выше ставки того же банка по ипотеке для вторичного жилья.