Программе льготной ипотеки для граждан, имеющих детей, в феврале исполняется месяц. Опубликована она было 9 января, а вступила в силу еще через 7 дней. К 15 февраля кредиторы должны подать заявки на выделение лимита кредитования из общей суммы 600 млрд рублей на 5 лет.
Не дожидаясь утверждения лимитов, некоторые банки объявили о приеме заявок по программе. Произошло это без раскачки, как в предыдущей программе субсидирования кредитов на приобретение новостроек. Даже некоторые шероховатости быстро сделанного постановления правительства не стали помехой. Разъяснения дадут, а новая редакция текста не заставит себя долго ждать.
Даже название документа позволяет порассуждать о выгодах программы. Итак, читаем еще раз: «Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей».
Очевидно, что субсидии выплачиваются кредиторам, что удобно технологически, а нам открывает ключик к пониманию выгод. С кредиторов и начнем.
Выгода банков
Принципиальная выгода коммерческих банков и АО «АИЖК» заключаются в том, что они получают компенсации от ставок, по которым уже и так готовы кредитовать. Расчет компенсации в текущий момент осуществляется от ставки 9,75%, а в январе средняя ставка предложения составила 9,98 % для приобретения новостроек со своим взносом 30% и 9,93 % для кредитов на рефинансирование. В итоге банки за бюджетный счет делают клиентам выгодное предложение по ставке 6%.
С такой ставкой можно уверенно рефинансировать чужих и своих клиентов. Ожидается, что этот продукт получит клиентский приоритет в 2018 году.
С одной стороны программа выравнивает конкуренцию из-за имеющихся ограничений в виде ставки кредитования в 6% и ставки по окончании действия льготы (ключевая ставка на момент выдачи кредита +2 п.п.), которая определяется сейчас в 9,75 %. С другой стороны, сильные игроки найдут способ выделиться. Можно предложить льготную ставку 5,5% для кредита на приобретение новостройки, а по завершении льготного периода предложить фиксированные 8%.
Уже скоро мы увидим такие предложения. Особенно это важно для компенсации страхов заемщика из-за увеличения ставки. Никаких пресловутых ипотечных пузырей банки не боятся. Заемщиков с детьми уже больше половины и кредитный анализ отлажен.
Выгода граждан
Граждане с родившимся вторым или третьим ребенком в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года получают возможность снизить размер ежемесячного платежа. Даже субсидированные кредиты выдавались в 2015-2016 годах по ставке 12 %. Для среднего кредита по стране (1,86 млн рублей) за минимальные три льготных года можно сэкономить около 220 тысяч рублей.
При получении кредита на приобретение новостройки экономия уже меньше. Такие кредиты сегодня без всякого субсидирования предлагаются по ставке ниже 10%, а по совместным программам и 7-8% не редкость. Размер экономии находится в диапазоне 40 000-150 000 за три года.
Отметим изящный пункт, что при рождении третьего ребенка льгота длится пять лет, а при рождении второго и третьего до 31 декабря 2022 года и все 8 лет. Не забудем, что до конца 2021 года продлены выплаты материнского капитала, а это для части семей будет первоначальным взносом.
Выгода правительства
Правительство тоже не в накладе и имеет свои выгоды. Во-первых, в кратчайшие сроки выполнено указание президента и утверждена Программа. Во-вторых, положительная практика работы Минфина по предыдущей льготной программе позволяет утверждать, что средства достоверно выполнят благородную цель поддержки демографии. В-третьих, удовлетворены в определенной степени постоянные призывы строительной отрасли сделать для нее хоть какую-нибудь программу субсидирования кредитов. Все в этой программе про новостройки.
Даже рефинансируются только кредиты на приобретение новостроек. В-четвертых, программа имеет ограниченный лимит кредитования и срок действия, что позволяет обойтись большими, но не одиозными затратами. Например, в прошлой программе было потрачено около 15 млрд рублей, а в строительную отрасль пришло в 100 раз больше. В новой программе большая часть денежных средств уйдет на действительно социальную задачу снижения кредитной нагрузки для семей после рождения второго или третьего ребенка.
Выгода застройщиков
Выгода от программы субсидирования семей с детьми не так велика, как программы субсидирования ипотеки, которая принципиально и целенаправленно поддерживала отрасль. Часть кредитов по новой программе пойдет на приобретение новостройки. Оптимистично — это 300 млрд рублей, но к ним добавятся средства заемщиков и в отрасль поступит около 500 млрд рублей. Но положительный PR эффект участия в госпрограмме застройщиками был успешно использован, пригодится он и в новой. Особенно на фоне болезненной реформы системы продажи квартир в новостройках через эскроу-счета. Поэтому дополнительный признак надежности строительного проекта точно не повредит.
Через месяц после принятия Программы, но все-таки до начала практической реализации она выглядит справедливой и выгодной для всех участников. Банки находятся в стадии консультирования и приема единичных заявок.
Первой точкой проверки справедливости оптимизма будет отчет о подаче заявок на участие в программе. Второй точкой будет 1 июля, когда нужное количество детей родится, чтобы измерить интерес родителей к программе. До этого момента подавляющее преимущество будет иметь часть программы, относящаяся к рефинансированию.