Активное снижение ставок по ипотечному кредитованию в следующем году может привести к значительному росту доли рефинансируемых кредитов в общем объеме ипотечных сделок. По нашим оценкам, она превысит уровень 30% от всех выдаваемых кредитов, что почти в полтора раза выше текущих показателей. В настоящее время за кредитом на рефинансирование ипотеки обращается каждый пятый заемщик.
Удешевлению ипотеки будет способствовать ряд факторов, таких как снижение ключевой ставки, введение электронного документооборота при регистрации ипотечных сделок и высококонкурентная среда среди основных игроков рынка ипотеки. Дополнительно на величину процентной ставки повлияют и регулярно проводимые банками акции по ипотеке (совместно с партнерами). В подобной ситуации усиливается миграция ипотечных заемщиков из одних банков в другие. В прошлом году эта тенденция стала настолько заметной, что банки были вынуждены реагировать и принимать меры для сохранения качественных заемщиков по собственным ипотечным кредитам.
Зачем это банкам
Рефинансирование заемщика стороннего банка — это всегда обоюдно выгодная сделка. Банки заинтересованы в получении качественных заемщиков, которые уже доказали свою платеже- и кредитоспособность в процессе выплаты действующего ипотечного кредита. Большинство программ рефинансирования предусматривает жесткие требования к истории платежей по рефинансируемому кредиту (отсутствие просрочек в течение определенного времени). Таким образом, при кредитовании на погашение действующих кредитов банки получают платежеспособных и дисциплинированных заемщиков, что благоприятно сказывается на качестве их портфелей.
С учетом снижения ставки по ипотеке нагрузка на заемщиков в большинстве случаев уменьшается, что дополнительно сокращает риски выхода на просрочку по этим кредитам. Кроме того, дополнительной гарантией служит то, что ранее предмет залога был аккредитован (проверен) другим банком. Сам процесс оформления кредита на рефинансирование для банка более простой и быстрый, чем оформление сделки купли-продажи с использованием ипотеки, ведь при рефинансировании единственным участником сделки выступает заемщик, что сокращает время на проведение операции.
Если говорить о рефинансировании ипотечных валютных кредитов, оформленных в сторонних банках, то банк-кредитор, выдавая такой кредит, рассматривает заемщика на общих принципах. При рефинансировании валютной ипотеки сумма остатка основного долга пересчитывается в рубли, исходя из этого банк определяет достаточность дохода заемщика для погашения нового займа.
При этом процентная ставка по рублевому кредиту на рефинансирование иногда даже выше ставки по действующему валютному кредиту, что влечет за собой более высокую платежную нагрузку на заемщика при обслуживании нового займа. Тем не менее перекредитование в рубли имеет и неоспоримые преимущества, например исчезают возможные валютные риски: при повышении курса валюты сумма ежемесячного платежа по рублевому кредиту не изменится, в то время как по валютному кредиту сумма платежа в рублевом эквиваленте вырастет.
Если же говорить о рефинансировании банком валютных кредитов, выданных им самим, то, как правило, этот процесс определяется банками в индивидуальном порядке. Заемщику могут быть предложены различные варианты, например конвертация кредита в рубли по определенному курсу с изменением остальных параметров кредитования либо получение нового, рублевого, кредита, который будет направлен на погашение валютного.
Однозначно можно сказать, что заемщикам при принятии решения о рефинансировании валютного кредита стоит со всей серьезностью подойти к этому вопросу и оценить возможную выгоду от перекредитования с учетом всех возникающих при этом издержек — дополнительных расходов при оформлении кредита, процентной разницы и так далее.
Как рефинансировать кредит
Максимальная экономия при рефинансировании кредита достигается в том случае, если заемщик делает это в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от перекредитования снижается и с течением времени нивелируется.
Предлагаю разобрать на конкретном примере: сумма кредита — 2 млн рублей, срок — 10 лет, действующая ставка — 12% годовых, ежемесячный платеж по кредиту (аннуитет) — 28 947 рублей, расчетная переплата за весь срок кредитования составляет примерно 1,43 млн рублей. Дополнительно оговорим, что досрочных погашений не было и срок нового кредита будет равен оставшемуся сроку погашения действующего кредита. Ставка по кредиту на рефинансирование — 9,5% годовых.
Вариант 1. Кредит рефинансируется через 1 год после выдачи
Срок нового кредита — 9 лет. Сумма нового кредита равна остатку основного долга по действующему кредиту: примерно 1,89 млн рублей. Сумма платежа по новому кредиту составит около 26 510 рублей, в результате чего экономия на процентах составит около 300 000 рублей.
Вариант 2. Кредит рефинансируется через 6 лет после выдачи
Срок нового кредита — 4 года. Сумма нового кредита равна остатку основного долга по действующему кредиту: примерно 1,08 млн рублей. Сумма платежа по новому кредиту составит около 28 160 рублей, в результате чего экономия на процентах составит около 50 000 рублей. Но эта экономия нивелируется за счет необходимости проведения оценки недвижимости, оформления новой страховки и проведения ипотечной сделки.