Пустые магазины в Москве продаются дороже помещений с арендаторами

Стоимость готового арендного бизнеса (помещения с арендатором, ГАБ) в объектах площадью до 300 кв. м за III квартал 2024 года снизилась на 1% и составила 426 000 рублей, подсчитали аналитики инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate (данные исследования есть у Forbes). За тот же период пустые помещения стрит-ретейла подорожали на 2%, до 437 000 рублей, и стали на 2,6% дороже ГАБов.

«Частично данный феномен объясняется тем, что среди пустых помещений существенную часть занимают дорогие новостройки в различных ЖК класса «бизнес» и выше, — поясняют аналитики SimpleEstate. — Однако ключевые причины — неадекватно высокий уровень цен на коммерческую недвижимость со стороны застройщиков и готовность частных инвесторов заключать сделки по этим ценам».

Разрыв цен между пустующими и арендованными помещениями площадью от 300 кв. м еще больше. ГАБы данного сегмента за квартал подорожали на 4% — до 271 000 рублей за квадратный метр, а пустующие помещения — до 334 000 рублей (+4% за квартал).

«Покупатели не проводят анализ приобретаемых помещений и продолжают ошибочно верить в то, что смогут сдать такие объекты по нереалистично высоким ставкам аренды, которые обещают им девелоперы, и получить 8–10 лет окупаемости, — сетуют аналитики SimpleEstate. — В итоге после сдачи ЖК в эксплуатацию покупатели либо надолго остаются с пустым помещением без арендатора, либо сдают его по рыночным ставкам аренды и получают окупаемость 12–15 лет».

По оценке SimpleEstate, средний срок окупаемости ГАБа площадью до 300 кв. м сейчас составляет 12 лет (-0,1% за год), 11,1 года (+3%) для ГАБа от 300 кв. м и 11,1 года (+5%) для ГАБа с супермаркетом в качестве арендатора, которые компания выделяет в отдельную категорию арендного бизнеса.

Ставка аренды помещения с супермаркетом на конец III квартала составила 2021 рубль за квадратный метр в месяц (+3% за квартал, +8% за год). Аренда помещений площадью от 300 кв. м достигла стоимости 1923 рубля за «квадрат» в месяц (+3% за квартал и за год), помещений до 300 кв. м — 2947 рублей (+0,2% за квартал, - 10% за год). «Несмотря на высокую инфляцию, ставки аренды и цены на недвижимость в данном сегменте, в отличие от крупных объектов свыше 300 кв. м, не демонстрируют роста в связи с изначально перегретым рынком», — комментируют динамику аналитики SimpleEstate.