ЦБ предложил обновленные критерии оценки девелоперских проектов

Центробанк подготовил проект новых критериев оценки рисков девелоперских проектов, рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики регулятора Александр Данилов в ходе Финансового конгресса Банка России, передает корреспондент Forbes. В соответствии с новыми критериями такие проекты будут оцениваться не на этапе строительства, а на стадии покупки земли, пояснил он. 

По словам Данилова, нынешние критерии нуждаются в доработке. «Сейчас все проекты либо хорошие, либо они становятся плохими, уже когда все потеряно», — пояснил он. В ЦБ ожидают, что реформа позволит сделать оценку качества проекта более диверсифицированной. 

В частности регулятор планирует включить в подход к оценке строительного проекта степень «проданности» жилья — как на этапе строительства, так и на этапе ввода в эксплуатацию. «Если продано мало, значит, скорее всего, есть какие-то проблемы с проектом», — объяснил Данилов. 

Кроме того, ЦБ собирается включить в подход к оценке риски группы застройщика в целом. «Может быть так, что проект реализуется как отдельная SPV-компания, но при этом есть крупная родительская структура, которая обеспечивает всю инфраструктуру, логистику, материалы. И если с ней что-то случается, это может влиять на вероятность реализации проекта», — указал Данилов.

Он добавил, что у каждого фактора будет свой вес. Сейчас это просто набор факторов, и, если «набирается больше половины хороших, проект хороший», сказал глава департамента ЦБ. Работу над соответствующим нормативным актов ЦБ планирует завершить в 2024 году.

В марте Банк России рассказал о появлении новых рискованных схем, связанных с размещением средств заемщиков на аккредитивах вместо счетов эскроу. «Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж», — говорилось в сообщении.

ЦБ тогда пояснил, что средства, размещенные на аккредитивах, не застрахованы, и в случае отзыва лицензии у банка человек может их лишиться. Помимо потери денег, человек, подписавший договор участия в долевом строительстве, может также остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ фактически не был оплачен, уточнили в Центробанке. 

С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу, выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.