Законное место: где можно получить ВНЖ за покупку недвижимости стоимостью до $250 000

Долгосрочную визу разных типов или ВНЖ при покупке недвижимости россияне все еще могут получить в некоторых странах или регионах. Но стран с возможностью получения гражданства становится все меньше. Например, с октября 2023 года программа золотых виз больше недоступна для россиян в Португалии, хотя в стране появилась хорошая возможность получить визу цифрового кочевника.

Рассказываем об оставшихся странах, в которых долгосрочную визу, ВНЖ или гражданство можно получить при покупке недвижимости до $250 000, а сама инвестиция выглядит хоть сколько-нибудь интересной.

Северный Кипр

Порог входа: официального нет
Доходность от аренды: 8–12%
Первичная легализация: ВНЖ на год

Рынок недвижимости Северного Кипра выглядит перспективным на фоне других курортов Средиземноморья: как отмечают наши партнеры из турецкого агентства Uptrend Homes, в регионе пока достаточно много свободных земель, которые активно осваивают застройщики. Цены на недвижимость на Северном Кипре растут на 15–20% в год, а в туристических районах стоимость объекта может вырастать как минимум на 35% от начала и до завершения строительства. Если жилье планируется под сдачу в аренду, то можно рассчитывать на доходность 8–12% в год с окупаемостью около 10 лет. Дополнительно к этой доходности иногда добавляется бонус в виде беспроцентной рассрочки от застройщиков на строящееся жилье со сроками от одного года до пяти-шести лет. Встречаются и предложения беспроцентной рассрочки на уже готовую недвижимость. 

Стоимость квартир в новостройках начинается от 55 000 фунтов стерлингов ($70 000, цены на недвижимость на острове по сложившейся традиции назначаются в британской валюте). А стоимость квартир на вторичном рынке стартует уже от 65 000 фунтов ($81 000), так как спрос на готовое жилье превышает предложение и большой популярностью пользуется аренда. Объект в современном комплексе с охраняемой территорией, бассейном, рестораном и магазином можно купить по цене от 90 000 фунтов стерлингов ($115 000).

Важная особенность покупки недвижимости на Северном Кипре — полная анонимность. Информация о частной собственности на острове конфиденциальна и не передается в третьи страны. При покупке жилья на любую сумму и после его ввода в эксплуатацию иностранец и его семья получают ВНЖ на год с правом ежегодного продления и возможностью податься через 12 лет на гражданство. Правда, для его получения нужно будет показать, что вы отсутствовали на Северном Кипре не более 40 дней ежегодно.

Срок получения ВНЖ составляет от одного до трех месяцев. Для старта процедуры нужно внести первоначальный взнос в размере 30–40% от стоимости жилья, зарегистрировать договор купли-продажи в налоговой и земельном комитете. Позже потребуется предоставить отрицательные анализы крови на ВИЧ, сифилис, гепатит, туберкулез и на другие опасные болезни. В будущем для продления ВНЖ понадобятся паспорт, договор на недвижимость, справка о движении денежных средств из банка и справка от местного старосты.

В остальном ничего особенного в процессе нет. Деньги можно перевести даже криптовалютой, и многие застройщики помогают обналичить средства с небольшой комиссией, как правило в размере 3%. Кстати, они же могут бесплатно предоставить специалиста, который поможет пройти весь процесс с оформлением вида на жительство. По нашим оценкам получить ВНЖ на Северном Кипре проще, чем во многих других странах. Но у медали есть и вторая сторона — ограничения, вызванные статусом международно непризнанной территории. Например, отсутствие прямых рейсов и недоступность международных финансовых операций для местных банков. 

Эквадор

Порог входа: от $45 000
Доходность от аренды: 5–7%
Первичная легализация: виза инвестора на два года

В Эквадоре действует инвестиционная программа. Чтобы получить визу инвестора на два года, нужно вложить в экономику страны сумму не менее 100 минимальных эквадорских зарплат. Инвестиции в недвижимость тоже подходят. Обсуждается, что в 2024 году МРОТ составит $475, поэтому кадастровая стоимость жилья должна быть не менее $47 500, а до тех пор порог составляет $45 000. Впрочем, ту же сумму по правилам программы можно положить и на вклад, и доходность от него на уровне 6–9% годовых может быть соизмерима с доходностью от сдачи жилья в аренду. 

Рынок недвижимости только оправляется после длительного кризиса 2010-х, и прогнозируемый рост жилого сектора составит не более 3% с 2023 по 2028 год. Это релевантно доходности на уровне 5–7% в год от сдачи в аренду и 4–6% годовых при перепродаже, однако маржинальность может быть и выше в случае удачного выбора объекта. Предложение в Эквадоре достаточно велико и даже в наиболее активной локации — городе Куэнка, чья архитектура занесена в список ЮНЕСКО, — большую квартиру в центре можно приобрести в среднем за $120 000, а многокомнатные дома в пригороде за сумму от $50 000 до $300 000. За $47 500, требуемых для получения визы инвестора, можно купить небольшой домик в сельской местности или маленькую квартиру в небольшом городе. После пяти лет проживания в стране можно подаваться на гражданство. 

Эквадор привлекает инвесторов долларовой экономикой, сравнительной дешевизной жизни, прекрасной природой и приятным, разнообразным климатом, испанским языком в качестве государственного. Разумеется, сложно игнорировать непростую политическую ситуацию в стране, но такова специфика латиноамериканского региона в целом. Наши коллеги, живущие в Эквадоре, уверяют, что, несмотря на впечатляющие недавние заголовки, в целом ситуация под контролем государства и больших опасений они не испытывают. Инвесторы могут сами решить, насколько эти риски оправданы.

Колумбия

Порог входа: от $100 000
Доходность от аренды: 5–14%
Первичная легализация: виза инвестора на пять лет

Колумбия предлагает инвесторам несколько визовых программ. Владельцы недвижимости стоимостью не менее $200 000 могут сразу подаваться на резидентскую бессрочную визу типа R. А при покупке недвижимости с кадастровой стоимостью в 350 минимальных окладов (примерно $100 000 в 2023 году) — на миграционную визу типа М, которую выдают на пять лет. После пяти лет жизни в стране и при соответствии условиям, которые, впрочем, часто меняются (например, знание испанского языка для этого то требуется, то нет), можно подавать документы на гражданство.

Политическая обстановка в Колумбии уже давно не похожа на времена Пабло Эскобара, а Медельин и Богота считаются достаточно спокойными по меркам Латинской Америки городами. Впрочем, борьба с военизированными группировками все еще ведется, этот фактор стоит учитывать. 

В остальном ситуация на рынке Колумбии скорее привлекает, чем отталкивает инвесторов. Благодаря укреплению доллара и евро по отношению к колумбийскому песо иностранцы с доходами в более сильной валюте могут экономить на приобретении недвижимости до 30% по сравнению с прошлыми периодами, а за счет невысокой стоимости жизни еще и на обслуживании сдаваемого жилья. Средняя стоимость метра здесь составляет $400 на вторичном рынке и $600 в новостройке. Новый таунхаус можно приобрести за $50 000, а новую, но небольшую квартиру в центре — примерно за $77 000. Доходность от сдачи квартиры в среднем составляет 5–8% в год, а в некоторых регионах, например в туристическом городе Медельин, она может достигать 14%, что необычайно много не только для Колумбии, но и для мирового рынка недвижимости.

Грузия

Порог входа: от $100 000
Доходность от аренды: 8–12%
Первичная легализация: ВНЖ

Инвестиционная обстановка Грузии оценивается как одна из самых привлекательных в мире, а туристический поток растет с темпами 20–30% год от года. По оценкам нескольких наших партнеров, средний рост капитализации недвижимости тоже очень высокий и составляет 12% в год, доход от сдачи в аренду может доходить до тех же 12% при грамотном выборе объекта инвестирования. Особенно часто инвесторы выбирают Батуми, так как он привлекает туристов, любителей казино и горнолыжных курортов.

Получить вид на жительство в Грузии можно за покупку недвижимости стоимостью в эквиваленте от $100 000. После ввода объекта в эксплуатацию такое приобретение открывает возможность податься на ВНЖ на год с неограниченным правом продления. 

На гражданство можно подаваться уже через 10 лет, при этом сейчас обсуждается законопроект о снижении срока до пяти лет. Для инвесторов, покупающих недвижимость под сдачу или организацию отеля, действует программа «Разрешение на проживание в инвестиционных целях». Здесь порог входа начинается от $300 000, а ВНЖ сроком на пять лет с правом продления может получить не только инвестор, но и члены его семьи — супруг, несовершеннолетние дети, иждивенцы. 

Правда, в последнее время участились случаи, когда в ВНЖ по необъяснимым причинам отказывали даже при покупке недвижимости. Однако в большинстве случаев этого все же не происходит.

Доминиканская Республика

Порог входа: от $200 000
Доходность от аренды: 6–8%
Первичная легализация: ВНЖ на год

В Доминикане за инвестиции в экономику или при покупке недвижимости стоимостью от $200 000 можно получить ВНЖ на один год с возможностью продления, а через год — и при соответствии всем условиям — подаваться на ПМЖ. По нашему опыту, за упомянутые $200 000 можно купить роскошную квартиру с видом на океан, а за $250 000 уже виллу вблизи пляжа. Впрочем, средняя цена квартир стартует ниже отметки $100 000, и при грамотном оформлении и сопровождении специалиста можно купить для инвестиций сразу два объекта. 

За последний год продажи на рынке Доминиканы существенно выросли, в том числе потому, что на него вернулись иностранные инвесторы. Сейчас объем жилого сектора оценивается почти в $566 млрд с перспективой роста на уровне 2,74% в ближайшие пять лет. При этом ценность сделок с недвижимостью составляет чуть более $4 млрд, а прогнозы ежегодной доходности от перепродажи находятся на отметке почти в 30%. Доходность от сдачи сильно зависит от города и сезона, но в среднем составляет от 6% до 8% в год. Наиболее привлекательными с этой точки зрения выглядят Пунта-Кана, Сосуа и Пуэрто-Плата. 

Турция

Порог входа: от $200 000
Доходность от аренды: 5–7%
Первичная легализация: ВНЖ на два года или гражданство

Турция предлагает сразу две программы легализации через недвижимость: за покупку объекта стоимостью от $200 000 — ВНЖ на два года, а за покупку стоимостью от $400 000 — гражданство. Прошлой осенью в турецких медиа появилась волна сообщений о том, что с 2024 года порог повысят до $600 000, но на текущий момент официальных подтверждений этому мы с турецкими партнерами не видим.

При покупке важно, чтобы жилье находилось в «открытых для ВНЖ районах», которые определены государством в 58 городах страны в рамках политики по сдерживанию миграции, и было оформлено по официальной процедуре. На почве этого, как отмечают наши партнеры из агентства недвижимости Liga Real Estate, иногда возникают сложности с экспертной оценкой квартир, которые состоят из одной комнаты и кухни. Их стоимость всегда определяется на уровне менее $200 000, и потенциальному инвестору нужно об этом знать. 

Средний рост капитализации недвижимости в год составляет в среднем 20%, а при инвестициях с арендной схемой можно рассчитывать на доход в среднем от $7000 в год в зависимости от локации и объекта. Но, возможно, цифры изменятся после принятия нового закона: согласно ему владельцам жилья, которые хотят сдавать квартиру не в долгосрочную аренду, а на сроки менее 100 дней в году, придется получать на эту деятельность лицензию и согласие других жильцов дома, при этом сдача в субаренду будет запрещена. 

Дубай

Порог входа: от $205 000
Доходность от аренды: 7–15%
Первичная легализация: виза инвестора на два года или 10 лет

Дубай привлекает инвесторов не только устойчивым и рекордным ростом цен на недвижимость, который в 2023 году составил не менее 13%, но и возможностью комфортно легализоваться в стране. Владелец объекта недвижимости получает привилегии, которыми пользуются и граждане: возможность официально устраиваться на работу, получать образование и медицинскую помощь, использовать упрощенную схему налогообложения для бизнеса. Отдельный плюс — отсутствие налогов на недвижимость и доходы от нее.

В Дубае есть два вида легализации. Первый — через золотую визу, которая дается на 10 лет за инвестиции, в том числе в недвижимость, от $545 000. Второй — виза инвестора на два года с правом безлимитного продления, что по сути делает ее обладателя пожизненным резидентом. Для получения такой визы нужно купить объект стоимостью от $205 000. Эта цифра попадает в диапазон средних цен на студии (от $106 000 до $207 000), но наша практика показывает, что большая часть объектов, в том числе апартаментов, продается по цене от $380 000.

Рентабельность инвестиций по стране оценивается в 8%, что довольно высоко для схемы со сдачей под аренду. А при определенных локациях, сезоне и формате цифры могут быть и выше. Например, долгосрочная аренда в среднем приносит 7–9%, среднесрочная — 9–12%, а посуточная может давать и вовсе 15% в год. Перепродажа способна приносить от 30% до 50% прибыли на вложенные деньги, правда, при этой схеме инвестор теряет право на продление визы. Из России оплатить выбранный объект недвижимости можно SWIFT-переводом из отдельных банков, со счета брокера или агентства недвижимости, криптовалютой с обналичиванием.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора