В новостройках стало тесно: зачем застройщики жилья начали строить склады
Пару лет назад крупнейшие застройщики многоквартирных домов один за другим начали объявлять о выходе на загородный рынок. В 2023-м ситуация повторяется, но теперь новым полем деятельности строительные гиганты выбрали сегмент складской и индустриальной недвижимости. Партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко насчитал более 1,2 млн кв. м индустриальной недвижимости, заявленной к строительству жилыми девелоперами; международный партнер и руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев делится своей оценкой — 1,5 млн кв. м.
«Что касается самих проектов, то это как классические логистические комплексы класса А, так и форматы типа light industrial (производственно-складские здания с офисной частью, реализующиеся небольшими боксами. — Forbes) и многофункциональных центров, включающих не только склады, но и другие форматы коммерческой недвижимости», — уточняет старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Общий объем таких проектов он оценил в 2 млн кв. м. «Всего жилыми девелоперами заявлено строительство более 2 млн кв. м складской недвижимости в Московском регионе, в том числе 550 000 кв. м — это проекты light industrial», — подсчитала руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
Новые герои
О строительстве проектов индустриальной недвижимости заявили сразу несколько жилых девелоперов, причем речь идет о крупных и федеральных компаниях. «[Заявлен] ряд проектов от девелоперской компании Parametr, входящей в структуру ГК ПИК, а также два проекта от таких застройщиков, как «Инград» и «Гранель», — перечисляет Фомиченко из NF Group. «Да, ПИК, «Самолет», «Инград», «Гранель», Capital Group и прочие сейчас имеют складские проекты», — добавляет инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.
Заявленные объемы и стадии реализации у этих проектов сильно расходятся. Parametr анонсировал строительство 1,2 млн кв. м в Москве и Подмосковье. «Инград» лишь недавно приобрел два участка, на которых суммарно можно построить порядка 200 000 кв. м. Участок, купленный застройщиком «Гранель», позволяет построить до 250 000 кв. м. ГК «Основа» объявила о строительстве в Орехове-Зуеве логистического центра на 600 000 контейнеров для товаров из Китая.
«Сейчас мы с китайцами прорабатываем его параметры, — поясняет президент ГК «Основа» Александр Ручьев. — Это крупный логистический центр. Один подобный проект уже есть, это терминально-логистический комплекс «Белый Раст». Но для того, чтобы «переварить» китайский транзит, необходимо еще как минимум два подобных комплекса».
О планах по строительству складов, в том числе формата light industrial, заявили и другие девелоперы. «ГК «Самолет» наряду с другими сегментами недвижимости рассматривает и складские проекты, — подтверждает управляющий партнер группы и глава бизнес-юнита «Фонды» Андрей Сокольский. — Проекты отбираются очень разборчиво, так как возросшая стоимость земли, в частности, в Новой Москве, и высокая стоимость инженерных коммуникаций часто делают проекты экономически нецелесообразными для реализации».
Смысл перемен
Что пробудило у крупных жилых застройщиков интерес к складскому рынку? Собеседники Forbes называют две основные причины: возможность получения льгот за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участка, которые предоставляют власти Москвы, а также востребованность складских площадей.
«Затраты на смену ВРИ определяются в конкретном участке в Москве, где будет строиться жилье: у крупных жилых застройщиков речь идет о десятках миллиардов рублей, у самых крупных — о сотнях миллиардов, — объясняет генеральный директор компании «Ориентир» Андрей Постников. — Льгота при создании рабочих мест зависит в первую очередь от площади создаваемых и предъявляемых мест приложения труда (МПТ) и срока реализации: примерно 75 000–85 000 рублей на каждый квадратный метр. Таким образом, создание 100 000 кв. м складских и производственных помещений позволяет снизить платеж за смену ВРИ на 7,5–8,5 млрд рублей». «Величина льготы варьируется в зависимости от типа объекта и его расположения и может составлять 80 000–90 000 рублей на один квадратный метр строящегося объекта МПТ», — уточняет заместитель генерального директора по инвестициям и развитию Level Group Александр Огнев. «Кроме того, у жилых застройщиков очень дешевое проектное финансирование, которого у складских застройщиков нет», — добавляет партнер компании «Первый Базис» Роман Фотиев.
Девелоперы жилья строят разные типы коммерческой недвижимости ради получения льготы на смену ВРИ, и особой популярностью у них пользуются офисы, о чем ранее писал Forbes. Теперь же некоторые участники рынка полагают, что строить с той же целью склады выгоднее. «Низкая маржинальность офисного сегмента в моменте, отсутствие рыночных драйверов для роста рынка и высокая конкуренция среди профессионалов отрасли делает сегмент не очень привлекательным для новых игроков, — рассуждает партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина. — Девелоперы из других сегментов довольно часто проявляют интерес к складскому рынку в последнее время. Конкуренция в сегменте невысокая, так как сама по себе невысокая маржинальность в 18–20% еще сильнее сжимается под давлением цен на землю и стоимостью финансирования».
«Пока застройщикам жилья выгоднее строить офисы, но это предложение скоро станет сильно профицитным, будут сложности с продажами», — прогнозирует Фотиев. «Мне кажется, с учетом исторически низкой вакансии 1–1,5% в складах класса А и большого спроса на склады сейчас выгоднее строить склад, чем офис», — добавляет управляющий директор и партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
«Компенсация порядка 80 000 рублей на квадратный метр сопоставима как раз с себестоимостью строительства качественного объекта light industrial, а вот построить офисы и торговые помещения стоит существенно дороже», — подсчитал управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Сразу несколько собеседников Forbes подчеркнули, что, когда говорят о складских проектах жилых застройщиков, речь чаще идет именно о light industrial, а не о классических складах big box.
«Жилые девелоперы будут строить и light industrial, и обычные склады класса А, но, по сути, для них экономически больше подходит light industrial, — считает директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский. — Хотя его сложнее реализовать в аренду, но такой формат прибыльнее. Скорее всего, концентрации будут смешанные».
В перспективе формат light industrial может переманить клиентов у 3PL-операторов (компаний, оказывающих комплексные логистические услуги), что потенциально может снизить спрос на big box в будущем, прогнозирует инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. «Несмотря на то, что услугами 3PL-операторов в основном пользуются крупные компании с большими оборотами, существуют категории клиентов, которые арендуют площади вместимостью от нескольких десятков до сотен палето-мест, и таким клиентам вполне может подойти формат light industrial, — соглашается директор по экономике 3PL-оператора NC Logistic Андрей Осипов. — В этом случае плюсом для них будет расположение склада в черте города, а минусом — более высокая стоимость аренды, если сравнивать с традиционными логопарками».
Грандиозные планы
Рынок классического складского девелопмента выиграет от прихода на него новых игроков, они способны занять заметную долю рынка, полагают собеседники Forbes. «Такие новые игроки не могут кардинально изменить складской рынок, но они могут удовлетворить растущий спрос в сегменте складов класса А, — полагает заместитель генерального директора управляющей компании MLP и резидент экспертного клуба ЦСР Глеб Белавин. — На их стороне эффект масштаба: за счет ресурсов, рабочей силы и иных факторов застройщики могут реализовать складской проект где-то чуть дешевле, чем это делают классические складские девелоперы. Будет ли им это интересно? Это отдельный вопрос, но такой вариант возможен».
«В сегменте строительства индустриальной недвижимости вскоре появятся новые сильные игроки, пришедшие с рынка жилой недвижимости», — подтверждает Нумеров из Skladman USG. «В Московском регионе вклад жилых застройщиков в рост складского рынка будет заметным — до 15%», — прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. «Проекты застройщиков жилья составляют значительную долю от общего объема заявленного ввода качественных складских объектов класса А и формата light industrial до конца 2026 года — до 20%», — добавляет Фомиченко из NF Group.
«Конечно, их вклад будет весьма значительным, — резюмирует Алябьев из CORE.XP. — Их потенциальный выход может привести к всплеску предложения, в том числе спекулятивного, в котором рынок сейчас крайне нуждается. Правда, ожидать его стоит скорее на отдельных субрынках, прежде всего на Киевском и Калужском направлениях, а также на территории Новой Москвы».
Всерьез и надолго
Некоторые из жилых застройщиков, штурмующих складской рынок, уточняют, что не намерены ограничиваться Москвой и планируют стать полноценными игроками рынка индустриальной недвижимости. В качестве доказательства своих намерений они приводят проекты, которые строятся или планируются к строительству в Подмосковье, где уже не действуют льготы за смену ВРИ.
«На наш взгляд, выход новых игроков в индустриально-логистический сегмент оправдан, если компании настроены на реализацию рыночных проектов в разных локациях, не ограниченных Новой Москвой, поскольку основной спрос на логистическую недвижимость концентрируется за ее пределами», — подчеркивает управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин. Он напоминает, что его компания анонсировала строительство проекта в Подмосковье. Также в Московской области планирует строить свой логопарк и ГК «Основа».
«Складской рынок Подмосковья имеет гораздо более широкий охват, спрос со стороны арендаторов и покупателей гораздо шире, чем в Новой Москве, — добавляет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. — Тем не менее жилые застройщики могут составить определенную конкуренцию традиционным складским девелоперам по проектам built-to-suite, а также существующим складским комплексам на указанных территориях».
Некоторые из опрошенных экспертов полагают, что спустя несколько лет критически низкая вакансия на складском рынке вырастет до нормальных значений, в том числе и за счет проектов жилых застройщиков. На данный момент доля свободных складов составляет менее 1%. «Сильно на рынок складской недвижимости застройщики жилья не повлияют, но могут сократить имеющийся дефицит складских площадей», — осторожно прогнозирует Ногай из IBC Real Estate.
«Несомненно, жилые застройщики могут повлиять на рынок, причем в достаточно коротком промежутке времени — три-пять лет, — уверен Нумеров из Skladman USG. — У них для этого есть все возможности. Когда поступает запрос купить участок промышленного назначения на 20–40 га в Новой Москве, нам сразу понятно, что это очередной запрос от девелопера жилья».
Однако некоторые собеседники Forbes считают, что «увлечение» жилых девелоперов складским сегментом — это локальное и временное явление и на рынке индустриальной недвижимости они надолго не задержатся. «В текущем моменте строительство проектов складской недвижимости действительно имеет экономический смысл и выгоду, но при таких высоких темпах строительства новых складских объектов экономический смысл в течение двух лет может сойти на нет», — рассуждает Ручьев из «Основы».
«Финансовая модель складского девелопмента навряд ли сможет серьезно увлечь жилищных застройщиков — доходность в этих двух сегментах очень сильно разнится в пользу жилья, — резюмирует Белавин из MLP. — Плюс нужно учитывать рыночную специфику: а вдруг произойдет очередной разворот тренда, и логистические мощности начнут освобождаться? Поэтому важно смотреть на ситуацию не столько с точки зрения технической реализуемости и потенциальной себестоимости, сколько рыночного спроса».