За МКАД нашлись деньги: зачем крупные застройщики идут на региональные рынки
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, сразу восемь крупных столичных застройщиков реализуют проекты на периферии. «Крупными» в данном случае названы компании, имеющие в портфеле более 500 000 кв. м жилья, а «столичными» — те, у которых основная часть проектов реализуется в Москве и Санкт-Петербурге с областями. Компании хорошо известны в обеих столицах: ПИК, «Кортрос», «Интеко», ЛСР, Setl Group, ФСК и «Инград». Последний, по сведениям ДОМ.РФ, оказался в списке благодаря одному проекту в Новороссийске.
По данным bnMap.pro, за 10 лет только 17 московских застройщиков реализовали проекты за пределами столичного региона. Четверо ограничились выходом в Санкт-Петербург.
Прочь из Москвы
В 2021 году региональные рынки неожиданно оказались в эпицентре внимания столичных девелоперов. Вице-президент по региональному девелопменту ПИК Алексей Алмазов в интервью «РИА Новости» объявил развитие в регионах стратегией компании: ПИК уже работает в 13 городах, на очереди еще два — Казань и Нижний Новгород, а также ряд городов на Дальнем Востоке.
«Самолет» анонсировал выход на Дальний Восток, купил компанию «СПб Реновация» для закрепления на рынке Петербурга, озвучил планы строительства в Краснодарском крае и Екатеринбурге.
Другие крупные застройщики тоже так или иначе демонстрировали интерес к региональному развитию. «Эталон» отправился покорять Омск и Новосибирск, ФСК увеличил количество проектов в Петербурге, а «Кортрос» — в Екатеринбурге.
Биржевой фактор
Участники рынка назвали несколько разных причин, которые сподвигли крупный столичный девелопмент идти на региональные рынки. Одна из них — желание понравиться инвесторам.
Для публичных компаний диверсифицированный не только по цене предложения, но еще и географии проектов портфель будет положительным фактором при их рейтинговании, полагает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. В регионы идут в основном те девелоперские компании, которые являются публичными, а региональная экспансия всегда очень хорошо отражается на стоимости акций, отмечает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
«Московский рынок не резиновый, поэтому для активно растущих девелоперов, прошедших IPO, выход в регионы неизбежен», — резюмирует руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Ряд региональных проектов ПИК анонсировал незадолго перед SPO.
Москва заканчивается
Одной из ключевых причин для выхода в новые регионы сами девелоперы называют усложнившуюся ситуацию на столичном рынке. В Московском регионе земельный банк ограничен, в перспективе десятилетий здесь не так много свободных ресурсов для новых проектов, говорит член совета директоров группы «Самолет» Александр Прыгунков.
«Региональным драйвером» является дефицит качественных земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге», — комментирует президент группы «Эталон» Геннадий Щербина. — Многие земельные участки, которые сегодня есть на открытом рынке, имеют только часть необходимой разрешительной документации, зачастую они требуют значительных усилий и ресурсов на перепроектирование».
«Цены на земельные участки в Москве выросли до заградительного уровня, а в Петербурге очень сложный процесс документальной фазы девелопмента», — добавляет руководитель департамента продаж РАД Наталья Круглова.
Клуб стотысячников
По оценке GMK, топ-10 лучших городов для развития девелопмента — это Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Уфа, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Пермь, Хабаровск и Иркутск. Одним из главных критериев этой оценки была стоимость квадратного метра на первичном рынке. В указанных городах она близка или превышает 100 000 рублей (по данным Циан).
Именно ценник в 100 000 рублей за квадратный метр большинство опрошенных экспертов указали как повод для выхода столичного девелопера в регион.
«Московские девелоперы просто не понимали, как и из чего нужно строить, чтобы продавать квартиры по 50 000-70 000 за квадратный метр, — говорит коммерческий директор «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. — Но когда цена начала увеличиваться, когда, например, в Твери и Пензе «квадрат» подорожал до 100 000, в Анапе — до 200 000, а в Сочи — до 300 000, они поняли, как можно зарабатывать на региональных рынках».
Выросшие цены делают выход в регионы рентабельным, говорит заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
По его словам, федеральным игрокам интересны проекты с рентабельностью не ниже 20%. «Следовательно, они должны выбирать проекты, где стоимость квадратного метра не ниже 120 000 рублей. При этом их прибыль составит порядка 24 000 рублей с квадратного метра», — подсчитал Юсупов.
«Потенциал для экспансии имеют почти все регионы России, — полагает основатель архитектурно-брендинговой компании DeVision Илья Пискулин. — Это доказал выход «Брусники» в Курган. Считалось, что там никто ничего не покупает, а цены были едва ли больше 30 000 за метр. «Брусника» вышла и перевыполнила все планы, продаваясь чуть ли ни в два раза дороже рынка».
Фактор господдержки
В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» для каждого региона установлены свои KPI по вводу жилья, поэтому местные власти заинтересованы в активизации строительных процессов и упрощении согласовательных процедур застройщикам, отмечает генеральный директор ООО «ПроГород» (ВЭБ.РФ) Александр Чеботарев.
По его словам, поводом для региональной экспансии является запуск государственных программ поддержки жилищного рынка, например, дальневосточной ипотеки со ставкой от 0,1% до 2%.
В целом в субъектах России сейчас действует более 280 программ льготной ипотеки, уточнил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Он тоже связывает интерес девелоперов к регионам с господдержкой.
Гольдберг акцентирует внимание на возможностях Дальнего Востока, открытых господдержкой. В регионе действует программа «Дальневосточный квартал», в рамках которой субъекты берут на себя обеспечение строительных площадок необходимой инфраструктурой. В числе преференций для девелоперов — предоставление статуса резидентов территорий опережающего развития (ТОР), налоговые льготы и так далее.
«За последние несколько лет маржинальность строительного бизнеса на Дальнем Востоке выросла в разы, — объясняет Зайцев из «Этажей». — На фоне действия дальневосточной ипотеки с ее рекордно низкой ставкой спрос на жилье вырос, а следом за ним и цены».
В результате средняя маржа девелопера на Дальнем Востоке составляет более 40%. Для сравнения, средняя маржа застройщиков в Перми — не выше 20%, а в Республике Коми она отрицательная, подсчитали аналитики застройщика «Талан».
«Чувствуют себя крутыми»
В новых регионах столичных девелоперов ждут не только возможности, но и риски, один из главных — отсутствие понимания местных реалий, отмечают опрошенные эксперты. «Все московские девелоперы считают себя очень крутыми, сильными, продвинутыми, и это так. В Москве. А в регионах уровень узнаваемости московских девелоперов несопоставим со столичным, — рассказывает Разуваев из GMK. — Многие не понимают особенностей рынка и спроса».
Например, когда казанский застройщик «Унистрой» выходил в Тольятти, жители города долго не могли принять отсутствие мусоропроводов в доме. А вот в Setl Group из Санкт-Петербурга, напротив, услышали жителей и добавили в проект домов в Калининграде кладовки — сразу продажи пошли в гору, приводит примеры Разуваев.
«Поэтому часто мы наблюдаем провалы федералов в первые периоды продаж. Позже они наверстывают», — добавляет Пискулин.
Но самое сложное — это вопросы выстраивания взаимодействия на уровне GR, решение вопросов с земельными участками. Плюс в каждом регионе есть свои специфические особенности в законодательстве, в котором необходимо разбираться, уверен Зайцев из «Этажей». С этим согласились все опрошенные эксперты.
Самым сложным регионом в плане контактов с администрацией двое консультантов и один девелопер назвали Татарстан.