Росреестр предложил унифицировать подход к ценам на аренду госземли в регионах
Росреестр предложил унифицировать подход к установлению цены аренды земли у государства в регионах — определять ее, исходя только из кадастровой стоимости. Для федеральной земли такой порядок уже установлен. Новый порядок могут ввести с 1 января 2026 года, пишет РБК
Росреестр подготовил поправки в Земельный кодекс — они устанавливают новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или распоряжении регионов и органов местного самоуправления. Ведомство предложило определять цену, только исходя из кадастровой стоимости земли, как для земли в федеральной собственности, сообщает РБК со ссылкой на текст поправок.
Согласно поправкам, такой подход к определению размера платы за аренду земли станет единственно возможным (кроме случаев, когда земля отдается в аренду на аукционе). Сейчас в регионах есть несколько вариантов исчисления цены аренды земельных участков. В пресс-службе правительства России сообщили, что документ одобрила 18 сентября комиссия кабмина по законопроектной деятельности. Теперь его должен рассмотреть кабмин в целом, после этого законопроект внесут в Госдуму. Ввести новый единый порядок в действие предлагается с 1 января 2026 года — до этого срока потребуется утвердить целый ряд подзаконных актов.
В отзыве на законопроект Минстрой отметил, что новые правила сузят возможности бизнеса в сравнении с более гибким нынешним подходом. Минстрой считает, что действующие правила в том числе «позволяют развивать жилищное строительство и обеспечивать строительство объектов инфраструктуры». Определение платы только по кадастровой стоимости создаст «негативные условия для развития жилищного строительства» в регионах и «решения региональных вопросов», отметили в министерстве. В Минфине опасались снижения доходов региональных бюджетов, поскольку рассчитанная на основе кадастровой стоимости арендная плата может оказаться ниже, чем плата, исчисляемая сейчас другими способами. Замечания обоих ведомств были урегулированы.
В Росреестре изданию сообщили, что расчет арендной платы от кадастровой стоимости обеспечит стабильность в земельных отношениях — «позволит заинтересованным лицам заранее рассчитывать размер арендной платы и прогнозировать доходы и расходы от использования земли». Регионы поддержали инициативу Росреестра, говорится в пояснительной записке к поправкам. В Росреестре объяснили, что положения законопроекта распространятся только на будущие правоотношения; на арендные договоры, заключенные до 1 января 2026 года, новый порядок не повлияет.
Росреестр отметил, что законопроект лишь устанавливает единую основу определения арендной платы — кадастровая стоимость, но не устанавливает конкретные процентные ставки, коэффициенты и т. п. «Сам по себе такой подход не влияет на снижение/рост доходов региональных бюджетов», — заверили в ведомстве. Законопроект призван сформулировать единую нормативную правовую базу, регулирующую установление размера арендной платы на основе «прозрачных механизмов», говорится в материалах к документу.
По общему правилу земельные участки в госсобственности передаются в аренду по результатам торгов, следует из пояснений Росреестра. Существует более 40 оснований, по которым арендовать землю можно без проведения аукциона. Поправки вносятся в статью 39.7 Земельного кодекса. Сейчас плата региональным нормативным актом может устанавливаться на основании кадастровой стоимости земли, но не обязательно: например, может использоваться рыночная стоимость, установленная по результатам акта оценки. В частности, в Москве плата устанавливается по рыночной арендной ставке, установленной независимым оценщиком.
Из-за правовой неопределенности в расчете арендной платы «замедляется вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды, что приводит к неэффективному использованию таких земельных участков», говорится в пояснительной записке. «Процедура определения арендной ставки станет прозрачнее, что повысит привлекательность участия в аренде такой собственности для добросовестных бизнесменов», — считает адвокат, советник BGP Litigation Руслан Петручак. В Институте законодательства и сравнительного правоведения при правительстве (направляет отзывы на все законопроекты) отметили неопределенность действующего подхода в установлении арендной платы, что создает «условия для злоупотреблений и коррупции».
Старший партнер Vinder Law Office, управляющий московского офиса компании Дмитрий Ошивалов предупредил, что процедура оспаривания размера арендной платы может усложниться: сначала необходимо будет оспорить кадастровую стоимость земельного участка и лишь затем предъявлять самостоятельное требование об изменении условий договора аренды или об обязанности произвести перерасчет арендной платы. Для некоторых арендаторов установление платы по кадастру будет невыгодным, поскольку окажется выше стоимости, рассчитанной по прежним правилам. Ошивалов добавил, что может возникнуть риск увеличения арендной платы уже после заключения договора аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по решению органов исполнительной власти.