Бизнес сговорчивых: за год предложение квартир в аренду удвоилось
Владельцы московских квартир, сдающие их в аренду, заслужили репутацию очень придирчивых: еще совсем недавно была актуальна борьба классифайдов с дискриминационными условиями в объявлениях, цены росли, а предложение вымывалось с рынка рекордными темпами.
За год тенденция развернулась: объем предложения существенно вырос и намного превышает спрос, запрашиваемые ставки в Москве пошли вниз, но потенциальным арендаторам этого мало — они выходят на сделку только если собственник готов предоставить дополнительный дисконт, рассказали эксперты, опрошенные Forbes.
Предложение на максимуме
По данным Циан (есть в распоряжении Forbes), с февраля по май объем предложения квартир в аренду в Москве и Московской области вырос больше чем в два раза и с тех пор особо не менялся.
Аналитики других компаний пришли к схожим выводам. «Объем предложения квартир в долгосрочную аренду существенно увеличился. В декабре 2021 года он составлял около 25 000 объектов, на данный момент мы говорим про 50 000 — в два раза больше», — подсчитала главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«С января по июнь 2022 года предложение увеличилось на 87%, преимущественно оно росло с марта по май: тогда многие собственники переводили квартиры из экспозиции продажи в аренду, кроме того, в базу объектов стали поступать объекты для летнего найма, — напоминает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. — В июне прирост замедлился в два раза по отношению к маю, в июле и первой половине августа на рынке был штиль».
«Предложения на рынке аренды в Москве стало ощутимо больше, чем в прошлом году, на данный момент оно превысило 48 000 квартир, в начале текущего года их было вдвое меньше», — подсчитал эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Никита Налимов.
Собеседники Forbes уточняют, что нынешняя картина рынка сформировалась за счет одновременного спада спроса и роста предложения.
«Летом спрос на аренду жилья пошел вниз из-за оттока людей, рынок ждал осени, но в сентябре была объявлена мобилизация и произошел еще один отток людей», — сетует генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«Сейчас спрос на 50% ниже, чем в ноябре-декабре прошлого года, но нужно учитывать, что осенью 2021 года на рынке был настоящий бум», — добавляет Полякова.
Часть опрошенных участников рынка связали снижение спроса на аренду жилья с приостановкой и полным уходом из России иностранных компаний.
«Посмотрите, сколько брендов прекратили работать в России, — расстраивается основатель компании Zavidov Realty Юрий Завидов. — Каждый второй продавец-консультант, работник склада, кассир в московском ретейле — это возможный арендатор жилья в Москве».
«Раньше в Подмосковье, например, возле завода «Мерседес» квартиры на рынке аренды уходили как горячие пирожки, сейчас завод закрыт и ноль звонков, — приводит пример руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. — Думаю, что если завод кто-то выкупит, то спрос опять вырастет».
Арендуют у сговорчивых
Собственникам квартир приходится проявлять гибкость и соглашаться на условия арендаторов, иначе жилье будет простаивать, говорят собеседники Forbes.
Запрашиваемые ставки удержать не удалось, ценник в объявлениях снизился.
По данным Циан (есть у Forbes), средняя стоимость «однушки» в Москве снизилась относительно февраля на 10% — до 43 900 рублей в месяц.
«Однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом и оснащением недалеко от станции метро сейчас можно снять в среднем за 35 000-45 000 рублей, двухкомнатную — за 50 000-55 000 рублей», — подсчитал Налимов из «Этажей».
По его словам, это значительно меньше, чем год назад.
«По нашим оценкам, реальные ставки сдачи квартир упали на 20-25%, при этом цена в предложении скорректировалась всего на 10%, — уточняет Налимов. — Когда находится реальный арендатор, собственники готовы идти на уступки, в том числе давать скидки и заключать договоры аренды с пересмотром ставок в течение ближайших трех-шести месяцев».
«При невысоком спросе арендаторы всегда настаивают на скидках — в среднем 5–10%», — добавляет Полякова из «Инком-Недвижимости».
«Сейчас лучше опуститься в цене, но сдать квартиру быстро и начать извлекать доход, чем держать высокую цену. Неизвестно, сколько времени ждать случайного арендатора, готового на такие ценовые условия», — резюмирует Завидов из Zavidov Realty.
Чемодан с ручкой
Доходность арендного бизнеса снижается, но жилая недвижимость в Москве все еще остается хорошим активом и источником дохода, считают некоторые собеседники Forbes.
По подсчетам Циан (есть у Forbes), годовая доходность от сдачи в аренду в среднем по крупнейшим городам составляет сейчас 5% при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке и 5,9% — на вторичном, тогда как в начале 2020 года доходность от сдачи в аренду составляла в среднем 7,5%.
«Не надо драматизировать ситуацию, никакого «чемодана без ручки» нет, — настаивает Завидов из Zavidov Realty. — Да, несколько снизилась доходность, но не критично, и деньги сдача недвижимости в аренду приносит стабильно. Здесь главное даже не доходность, а именно стабильность и твердость актива».
«Недвижимость в Москве не станет «чемоданом без ручки», жилье сохранит свою способность генерировать доход», — добавляет Сивова из Garnet.
«Сдача квартир в аренду в Москве все еще приносит деньги собственникам, просто не те, к которым они привыкли», — заключает Налимов из «Этажей».
Что дальше
Опрошенные участники рынка довольно оптимистичны в прогнозах: многие ждут роста спроса и ставок уже к лету следующего года, самые осторожные прогнозируют стагнацию до 2024 года.
«Ситуация на рынке будет сохраняться стабильной до начала весны, потом спрос станет постепенно восстанавливаться, скачка спроса и сокращения объема предложения традиционно ожидаем в конце июля», — говорит Налимов из «Этажей».
«Рост цен маловероятен, как и их снижение, — рассуждает Полякова из «Инком-Недвижимости». — Рынок аренды не показывал значительной ценовой динамики ни в кризисные периоды, ни в 2020–2021 годах, когда на рынке продаж (и первичном, и вторичном) надувался ценовой пузырь. Традиционно при пониженном спросе арендные ставки уменьшаются в среднем на 5–10%, при росте спроса поднимаются на те же 5–10%. Наиболее дешевые объекты могут подорожать сильнее — как самые востребованные у арендаторов».
«По нашим прогнозам, рынок аренды продолжит снижение из-за огромного числа предложений, но к лету возможен небольшой рост ставок», — полагает руководитель отдела продаж инвестиционно-финансовой компании «Сделка» Иван Сухов.
«2023-й — это период без роста, но и без заметного снижения спроса и цен, но в 2024-м начнется постепенный рост», — заключает Завидов.