Рынок аренды пополнился рекордным количеством новых квартир. Пополнение произошло главным образом за счет лотов, снятых с продажи, — собственники не готовы к скидкам или боятся остаться «в деньгах», рассказали Forbes участники рынка. По их словам, результатом стало падение ставок и увеличение срока экспозиции квартир. Ситуация должна измениться к сентябрю, когда ожидается традиционный для осени рост спроса на аренду, а также снижение ипотечных ставок, в результате чего часть квартир покинет рынок аренды и будет вновь выставлена на продажу, прогнозируют эксперты.
Рекордный рост предложения
Объем предложения квартир в аренду рос весь март, поскольку собственники квартир, ранее выставленных на продажу, предпочли сдавать их в аренду, говорят опрошенные участники рынка. В результате к середине апреля предложение по аренде в разы превышает спрос.
«На начало апреля объем предложения долгосрочной аренды в Москве составляет чуть более 40 200 объектов. Для сравнения, в феврале мы фиксировали порядка 27 800. Прирост составляет почти 45%, грубо говоря, в полтора раза», — подсчитала главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.
«По нашим данным, в старых границах Москвы предлагается порядка 40 000 квартир. За март объем предложения вырос примерно на 30%», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«В марте объем предложения на рынке аренды жилой недвижимости в Москве и Московской области вырос в среднем на 30-35%, и сейчас представлено более 30 000 вариантов», — говорит эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Милана Овчинникова.
«Во второй половине 2021 года в Москве за месяц создавалось 3100 объявлений по сдаче в аренду однокомнатных квартир и 3200 лотов с двухкомнатными. В марте 2022 года эти показатели выросли до 5400 лотов для обеих групп (рост на 75%). Сохраняется этот тренд и в апреле — за 18 дней месяца число новинок рынка уже превысило показатели всего марта», — делится информацией руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Количество объявлений на портале он не раскрывает.
Откуда столько квартир
Эксперты полагают, что большинство новых лотов пришли со вторичного рынка и собственники предлагают их в аренду, вместо того чтобы продавать. В середине апреля риелторы действительно говорили о сокращении предложения на вторичном рынке квартир и переходе снятых с продажи лотов в аренду. Но у пополнения арендного рынка есть несколько источников.
Например, по данным «Миэль», вторичный рынок за месяц потерял примерно 5% предложения, или примерно 2000 квартир. По их же расчетам, рынок аренды прибавил 12 400 лотов.
Опрошенные участники рынка говорят, что предложение по аренде пополняется и за счет других источников. «Многие собственники решили сдать даже пустующие и никогда не сдававшиеся ранее квартиры. Многие отложили свое заселение в квартиры, приобретенные по ипотеке, с целью снижения собственной долговой нагрузки — они живут в более дешевом арендованном жилье, предпочитая сдавать свою недвижимость по более высокой ставке. Молодые семьи остаются жить в одной квартире с родителями. Все стараются извлечь максимальную прибыль из имеющихся у них активов», —рассуждает Овчинникова из «Этажей».
«Арендное предложение в элитном сегменте увеличивается за счет оттока иностранных нанимателей и собственников, переехавших в другие страны», — отмечает руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Юлия Плюснина.
А еще значительное число собственников отказались от посуточной сдачи в аренду, перешли в долгосрочную, за счет чего предложение также пополнилось, добавляет Дымова из Est-a-Tet.
«Люди, уехавшие за границу, выставляют свое жилье или освобождают арендованное. Другая категория людей покидает арендованное жилье в связи с сокращением на работе. Все это привело к резкому увеличению числа предложений на рынке аренды», — говорит владелец агентства недвижимости «Авеню-Москва» Вадим Богач.
Спрос сжимается
Одновременно с пополнением предложения квартир в аренду участники рынка наблюдают сокращение спроса.
«Как интерпретацию спроса можно рассматривать количество звонков с запросом снять, поступивших в компанию. В марте совокупное количество звонков меньше, чем в феврале, почти на 30%. По итогам апреля мы ожидаем, что уровень спроса сохранится на мартовских значениях или будет чуть выше», — говорит Бережнова из «Миэль».
В марте число целевых действий (звонков, просмотров объявлений) в разделе аренды квартир в Москве было на 15% ниже фоновых значений последних месяцев, отмечает Попов из Циан. «Спрос значительно ниже предложения, срок экспозиции в массовом сегменте составляет примерно три недели, в экономклассе — две недели против стандартных четырех-пяти дней для апреля в обычных условиях», — добавляет заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«Если раньше квартиры в Москве по адекватной рыночной ставке сдавались в течение одного-трех дней, то сейчас до одной-полутора недель. По нашим подсчетам, сейчас соотношение спрос-предложение находится в состоянии один к 10. То есть на каждые 10 экспонируемых квартир по одному арендатору. Поэтому сейчас условия на рынке диктуют арендаторы», — рассказывает Овчинникова из «Этажей».
Аренда дешевеет
Сжатие спроса и рост предложения — это типичный «рынок арендатора», для которого характерно снижение цен. Однако, по мнению опрошенных экспертов, ситуация может измениться довольно скоро, уже к сентябрю, поэтому фатально «обвалиться» рынок жилой аренды вряд ли успеет. По состоянию на апрель цены снижаются. «Если судить по однокомнатным квартирам, как наиболее востребованному жилью, то падение арендных ставок за месяц составляет в среднем 3-4%», — подсчитала Бережнова из «Миэль».
При этом падение ставок все еще не отыграло прошлогодний рост, об этом говорит большинство опрошенных участников рынка.
«По сравнению с прошлым годом средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве выросли на 42%, с 39 000 до 55 400 рублей, двухкомнатных на 22%, с 57 000 до 69 500 рублей. За прошедший месяц средняя ставка аренды однокомнатных квартир снизилась на 2,5%, двухкомнатных — на 1,5%. Но это цена предложения в реальности же, с учетом дисконта при сдаче в аренду ставки аренды однокомнатных квартир, снизились до 35 000-45 000 рублей, двухкомнатных — до 45 000-55 000 рублей», — объясняет Овчинникова из «Этажей». То есть снять квартиру сейчас можно на 20-30% дешевле, чем было написано в объявлениях месяц назад, посчитал Forbes.
«Сейчас однушка в Москве сдается в среднем за 45 000 рублей, двушка — за 76 000 рублей. За последние два месяца этот показатель снизился на 10% и 15% соответственно. Правда, в годовом выражении все еще фиксируется рост — на 17% и 12%. То есть снижение ставок, начавшееся в марте 2022 года, пока не компенсировало их бурный рост прошлой осенью», — говорит Попов из Циан.
«Осенью–зимой 2021 года арендные ставки выросли, а собственники старались держать цены даже после спада активности арендаторов. Поэтому усредненные цены, по нашим данным, не стали заметно ниже сейчас. Хотя коррекция на 5-10% происходит, но уже в индивидуальном порядке в результате торга», — уточняет Полякова из «Инком-Недвижимость».
«Арендодатели активно торгуются под клиента, и поэтому часто мы не видим на агрегаторах реальную арендную плату, а видим цену предложения, которая снижается при реальной встрече с арендатором», — добавляет Дымова из Est-a-Tet.
Сколько продержится «рынок арендатора»
Опрошенные участники рынка прогнозируют, что аренда перестанет дешеветь к сентябрю. «Впереди лето, довольно низкий сезон на рынке долгосрочной аренды. Рост цен может возобновиться в августе», — полагает Бережнова из «Миэль».
«У рынка долгосрочной аренды квартир есть и свои факторы поддержки, — говорит Попов из Циан. — Во-первых, на него будут выходить те покупатели, которые отложили сделку с новостройками или на вторичке (где продолжают расти цены и где ужесточились условия по ипотечным кредитам). Во-вторых, часть компаний после снятия коронавирусных ограничений свернули возможность работать удаленно, что вернет спрос на квартиры рядом с деловыми районами столицы».
Риелторы надеются на сезонность. «Если не произойдут какие-то новые события, способные повлиять на рынок недвижимости, вероятно, осенью новый виток спроса заберет с рынка значительную часть квартир, — рассуждает Полякова из «Инком-Недвижимость». — Плюс возможно, если на вторичном рынке произойдут изменения, способствующие росту спроса, часть квартир из арендной экспозиции перейдет в продажу — ведь на вторичке сейчас наблюдается острый дефицит ликвидного предложения, тогда как в секторе аренды очевидный переизбыток».
«Частично свое падение ставки аренды смогут отыграть на волне спроса осенью», — заключает Овчинникова из «Этажей».