Новая родина: в каких странах россияне могут купить жилье прямо сейчас
Граждане России стали часто попадать в новости в качестве самых активных покупателей недвижимости в трех странах — Турции, ОАЭ и Таиланде. По словам опрошенных Forbes экспертов, эти три направления остаются самыми востребованными у россиян, однако есть и другие. Растет спрос на недвижимость в ряде стран ближнего зарубежья, Латинской Америки и Ближнего Востока. Отдельные сделки продолжают проходить даже в Западной Европе.
«Покупают везде, где есть хоть какой-то способ купить, но эти способы, лазейки и уловки меняются каждую неделю. Лазейки закрывают и здесь, и там», — описывает ситуацию брокер, сопровождающий сделки с европейской недвижимостью.
Forbes разбирался, в каких странах россияне имеют возможность приобрести жилье прямо сейчас и как это сделать.
Место под солнцем
В топ-3 стран по спросу среди российских покупателей недвижимости входят курортные Турция, Дубай и набирающий популярность Таиланд, говорят эксперты. Причина популярности — возможность получения ВНЖ, относительная простота перевода средств, а также уже успевшие сформироваться русскоязычные сообщества, говорят опрошенные эксперты.
«С февраля спрос на покупку недвижимости за рубежом вырос почти в два раза, однако изменились страны, куда можно отправлять платежи из России и где эти платежи беспрепятственно принимают. Основные направления для россиян сейчас — Турция, ОАЭ, Таиланд и еще несколько стран», — говорит основатель компаний по зарубежной недвижимости «Никитина эксперт» и NEV REAL ESTATE Екатерина Никитина.
По данным портала Thailand-real.estate, уже в I квартале этого года россияне занимали вторую строчку среди иностранных покупателей недвижимости в Таиланде — они приобрели 134 объекта (доля 6,4%). Инфоцентр недвижимости Таиланда (REIC) подсчитал, что за период с начала 2018 года по июнь 2022 года иностранцы купили 47 288 единиц недвижимости в стране, доля россиян среди них составила порядка 3%. Данные за II и III кварталы пока не публиковались, но опрошенные Forbes эксперты говорят, что спрос продолжает расти. «В Таиланде спрос вырос более чем в четыре раза», — говорит президент AREA Николай Винидиктов.
«В Таиланде действует виза инвестора — Long-Term Resident Visa, порог вложений эквивалентен примерно $250 000, — объясняет партнер Intermark Real Estate (ранее Savills) Ирина Мошева. — С нею можно жить в Таиланде, пересекать границу на въезд и на выезд в любое время».
По данным Tranio (имеются в распоряжении Forbes), средний чек при приобретении недвижимости в Таиланде составляет €348 000. «Если не претендовать на ВНЖ, то в Таиланде и Индонезии можно уложиться в $100 000 при покупке жилья», — уточняет директор по развитию международных отношений холдинга OXE GROUP Евгения Плохих.
В Турции россияне и вовсе стали лидерами среди иностранных покупателей недвижимости: они заключили 1238 сделок только в августе и 8115 — с начала года, по данным Турецкого института статистики. «В Турции при покупке недвижимости от $75 000 можно оформить ВНЖ, а за инвестиции от $400 000 покупатель может претендовать на гражданство», — отмечает Мошева из Intermark Real Estate.
«В некоторых регионах Турции ВНЖ сейчас не выдается из-за превышения квот: например, в популярном у россиян Махмутларе прием заявок приостановлен, — уточняет коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. — Некоторые клиенты покупают недвижимость в одном районе, а арендуют жилье и оформляют ВНЖ — в другом. Это актуально для инвесторов, которые выбрали новостройки в развивающихся районах, где неудобно жить самим, но недвижимость приносит хороший доход».
В Дубае россияне вошли в тройку лидеров среди иностранных покупателей недвижимости (по оценке Metropolitan Group). «На долю ОАЭ приходится 20% российского спроса на зарубежную недвижимость», — отмечает старший партнер и совладелец Propriete Generale Group Иван Яринковский. Милишенкова оценивает долю спроса на Дубай в 25%. «В ОАЭ минимальный объем инвестиций, который интересует клиентов из России, — $205 000, так как он позволяет получить резидентскую визу (аналог ВНЖ). Средний бюджет российских покупателей недвижимости — $300 000-$600 000», — говорит Никитина из NEV REAL ESTATE.
«По-прежнему самый сложный момент приобретения недвижимости в Дубае — успеть купить лот, потому что даже внесение платной брони, а сумма нередко достигает $25 000, не гарантирует, что вам достанется юнит в нужном проекте, — предупреждает Плохих. — Так происходит из-за оптовых покупателей, которые забирают площади в новых проектах этажами: застройщики отдают им приоритет, а одиночным клиентам бывает сложно получить то, что они хотят».
Приоткрытая Европа
23 сентября стало известно, что в восьмой пакет европейских санкций может войти запрет на приобретение недвижимости в Европе физическими и юридическими лицами из России. Пока россияне продолжают приобретать недвижимость в странах Европы, такая возможность все еще есть, хотя и приходится идти на ухищрения, говорят опрошенные эксперты.
По статистике Tranio (имеется в распоряжении Forbes), из сделок с зарубежной недвижимостью, совершенных во II и III кварталах 2022 года, 11% пришлось на Грецию, 10% — на Черногорию, по 4% — на Францию и Кипр, 3% — на Германию, 2% — на Португалию и примерно по 1% — на Венгрию и Италию. «Получать доход от недвижимости россиянам удается, так что если люди не планируют в ближайшее время приезжать и жить, а приобретают недвижимость с целью сдачи в аренду, то это возможно», — отмечает региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia Марина Шалаева.
«Нельзя сказать, что европейское направление стало совсем недоступно россиянам. Хотя определенные сложности присутствуют, они могут возникать при проведении транзакций и дополнительных проверок», — добавляет Мошева из Intermark Real Estate. По ее словам, спрос сейчас есть на Кипре, в Италии, Франции и Испании, а также в Великобритании.
Сразу несколько опрошенных экспертов отмечают, что активны на европейских рынках только граждане России с паспортом какой-либо нейтральной страны. «В Греции подать заявку на «золотую визу» с российским паспортом сейчас нельзя, но на практике были случаи, когда клиенты оформляли ВНЖ по своему второму гражданству — например, на паспорт карибской страны», — уточняет Милашенкова из Tranio.
Служба по делам иностранцев и пограничников Португалии (SEF) стала отказывать россиянам в выдаче «золотых виз». «Недавние новости касательно ВНЖ Португалии не вполне соответствуют действительности. SEF не работал на прием заявок по техническим причинам с января по июнь. Именно с этим связано снижение активности клиентов по данной программе», — уточняет Мошева.
Только для упертых
В некоторых странах все же невозможно купить недвижимость, а у тех, кто купил, возникают проблемы, говорят эксперты. Речь идет о странах Прибалтики, Северной Европы и части стран Восточной Европы.
«В Прибалтике россияне испытывают проблемы и с продлением ВНЖ, и с оплатой счетов за коммунальные услуги, и даже с продажей недвижимости из-за того, что [с продавцами ] с российскими паспортами и без счета в прибалтийском банке сделки не проводят, — рассказывает Мошева. — В некоторых случаях накопленные долги за услуги ЖКХ могут привести к потере собственности. Поэтому к нам стали обращаться граждане России, живущие в Прибалтике уже много лет на основании ВНЖ и желающие оформить второй паспорт Гренады, Вануату, Турции или Черногории. Это дает возможность открыть счет в балтийском государстве, а также свободно перемещаться по европейским странам».
«Сложности с продажей объектов возникают у тех, кто попал в санкционные черные списки, а также в странах, которые заняли жесткую позицию по отношению к России, — Бельгии, Латвии, Литве, Эстонии, Чехии», — добавляет Яринковский из Propriete Generale Group.
«В Восточной Европе отношение к конфликту и русским более жесткое. Поэтому там спрос нулевой. Не лучше ситуация с Центральной Европой, причем риторика становится все жестче, и обратных трендов никто не ждет», — говорит Винидиктов из AREA. «Как сказал один из наших партнеров, сегодня покупка недвижимости для русских в Европе — это [упражнение] «только для упертых, бесстрашных и с большими деньгами», — иронизирует Плохих из OXE GROUP.
При этом, по словам экспертов, запросов на продажу пока немного. «Чтобы быстро продать недвижимость, придется потерять 10-20% от рыночной стоимости, а на такое люди пока не идут», — говорит Винидиктов. «Мы тоже не наблюдаем какого-то ажиотажного спроса на продажу недвижимости за рубежом гражданами России», — добавляет Никитина из NEV REAL ESTATE.
Но количество желающих продать иностранные активы все же выросло. «Количество запросов на продажу недвижимости увеличилось за счет тех россиян, которые проживают в России и не имеют возможности платить за ипотеку, коммунальные услуги и налоги, а также следить за сохранностью своего имущества. Неуверенность на рынке создает движение сквоттеров, которые самовольно заселяются в пустующие дома», — объясняет представитель портала SPAIN-REAL.ESTATE Ален Еремеев. По его словам, попавшие в такую сложную ситуацию собственники уже готовы на скидки 10-15%.
«В Прибалтике и Финляндии «распродажа» начинается, там у многих тяжелая ситуация из-за ограничений», — делится наблюдениями основатель Alexey Shvyrkov Realty Алексей Швырков. О проблемах российских собственников прибалтийской недвижимости ранее писал Forbes.
«Если собственники все же решают продавать недвижимость в странах ЕС, то зачастую ищут покупателя-россиянина, чтобы было проще провести платеж по сделке», — отмечает Милишенкова из Tranio.
«А еще появилось много предложений по международному обмену недвижимостью, — рассказывает Плохих. — Например, когда прекрасную виллу на Лазурке хотят обменять на квартиру в центре Москвы. И наоборот, есть кейс, когда загородный дом на Рублевке собственник хочет обменять на недвижимость в Европе».
Новые горизонты
2022 год сделал популярными для приобретения недвижимости совершенно новые локации, в первую очередь страны ближнего зарубежья. По словам опрошенных экспертов, спрос на жилье там растет.
«Среди таких стран можно назвать Армению и Грузию. По данным рейтингового агентства Fitch Ratings, в первом полугодии 2022 года в Армению въехало на 515% больше граждан России, Украины и Белоруссии, чем за тот же период 2021 года. Только IT-специалистов из России в Армению приехало порядка 50 000», — рассказывает Мошева из Intermark Real Estate.
Она также цитирует данные Агентства развития государственных услуг Грузии, согласно которым в 2022 году в Грузии россиянам было одобрено 1988 видов на жительство. «По данным Национального статистического управления Грузии, за период с 1 марта по 1 августа в стране зарегистрировали деятельность 7459 российских предприятий, только в июле граждане России купили в Грузии 3200 квартир. Россияне в основном покупают готовые квартиры в Тбилиси, а также в Батуми, на берегу Черного моря», — уточняет Мошева.
«Среди стран ближнего зарубежья сейчас наиболее популярна Грузия. По статистике Tranio, в апреле — сентябре она поднялась на пятое место по числу заявок среди всех направлений, представленных в нашем онлайн-каталоге (в настоящее время это 140 стран). Доля заявок на объекты в Грузии во II и III кварталах этого года составила 8%, а за аналогичный период прошлого года — всего 3%. Средний чек заявки с апреля по 20 сентября текущего года составил €135 000», — добавляет Милишенкова из Tranio.
«Высокий спрос на недвижимость со стороны россиян наблюдается в Узбекистане: плюс 30% к показателям 2021 года, — говорит генеральный директор Orient Group Андрей Сафронюк. — Прежде всего популярностью пользуется Ташкент. Средний бюджет сделок российских покупателей с недвижимостью Узбекистана для проживания составляет $50 000. Чаще всего покупают студии или 1-комнатные квартиры площадью от 25 кв. м или 3-комнатные площадью до 60 кв. м с отделкой в проектах комфорт-класса».
По словам Сафронюка, с начала этого года стало значительно больше сделок в бюджете $150 000. «Это обусловлено законодательными инициативами, в соответствии с которыми покупатель имеет право оформить приобретенную недвижимость в собственность, не имея гражданства Узбекистана. Если же иностранец приобретает недвижимость на сумму $300 000 и более, он может получить вид на жительство», — уточняет Сафронюк.