Евгений Рацкевич, Metropolitan Group: «Спрос на недвижимость в ОАЭ бьет рекорды»
Спрос на недвижимость в ОАЭ среди российских инвесторов вырос за последние пять месяцев как минимум вдвое. По данным Metropolitan Group, входящей в тройку лидеров по объемам продаж недвижимости в ОАЭ, в первом квартале 2022 года россияне были на восьмом–девятом месте среди инвесторов на рынке недвижимости Дубая, а по результатам второго квартала заняли уже четвертое место. При этом рынок в целом бьет рекорды по количеству и объему сделок: во втором квартале зарегистрировано больше 22 000 сделок на сумму $16 млрд (около 1 трлн рублей).
ОАЭ привлекают российских инвесторов лояльной налоговой политикой для иностранцев и простотой ведения бизнеса, считает Евгений Рацкевич, СEO агентства недвижимости Metropolitan Capital Real Estate и партнер Metropolitan Group:
«Процедуры становятся все прозрачнее и технологичнее. Начиная от возможности посмотреть историю абсолютно всех сделок в базе земельного департамента, облегчения процессов онлайн-регистрации доверенностей и проведения онлайн-сделок и заканчивая полным отказом от бумажных свидетельств права собственности и переносом системы этих записей на блокчейн».
В мире с ОАЭ ассоциируется в первую очередь Дубай, где иностранцы получили возможность покупать недвижимость еще в 2006 году. Сейчас 85% его жителей — экспаты. Однако, по мнению Рацкевича, эмират Абу-Даби, столица которого является столицей ОАЭ, незаслуженно остается в тени: «Он занимает 87% всей территории ОАЭ, и это самый богатый из семи эмиратов». Абу-Даби разрешил иностранцам покупать недвижимость только в 2019 году. Сегодня иностранцы составляют около 20% его населения, а важным преимуществом для инвесторов является высокая доходность недвижимости: чистая прибыль от вложенных средств составляет 7–8% годовых.
В Абу-Даби иностранцы могут купить недвижимость только в специальных зонах freehold. В центре деловой активности Reem Island цены на апартаменты с одной спальней варьируются от $2370 до $4110 за кв. м (175 000–303 000 рублей). На искусственном острове Yas Island — главном развлекательном хабе эмирата — стоимость 1 кв. м в апартаментах с одной спальней находится в диапазоне $2040–6655 (150 000–490 000 рублей). Район Saadiyat Island является культурным центром Абу-Даби, где цена 1 кв. м в апартаментах с одной спальней может составлять $3170–5950 (235 000–440 000 руб.). И все эти локации растут в цене.
Вслед за релокацией платежеспособных покупателей в ОАЭ начали открывать офисы российские девелоперы, однако в этой сфере много непривычных особенностей. Так, не все интересные пятна застройки доступны для новых девелоперов. В подборе надежных подрядчиков важную роль играют консалтинговые компании. А в стратегиях продаж важно учитывать, что повышение цен тут происходит не от квартиры к квартире, а от проекта к проекту.
«Если говорить о доходности, то экономические модели нашего агентства говорят о том, что средний IRR на цикл из 36 месяцев составляет около 20%», — отмечает Евгений Рацкевич.
Не только строительство, но и покупка недвижимости в ОАЭ имеет специфику, которую сложно учесть иностранцу. Например, большую долю составляют закрытые продажи (рынок офф-маркет). «Чем крупнее и надежнее компания с локальной экспертизой, в которую обращается клиент, тем выше шансы найти подходящий объект, — говорит эксперт. — Кроме того, покупка недвижимости — лишь одна сторона медали. Если клиенту потребуется управлять ею, зарегистрировать компанию, получить резидентскую визу и даже оформить ипотечный кредит, только крупная локальная компания, работающая по принципу одного окна, может разрешить все вопросы клиента».
Подробнее о возможностях релокации в ОАЭ и особенностях рынка недвижимости этой страны — в видеоинтервью эксперта:
* Информационная поддержка