Аналитики бюро кредитных историй «Эквифакс» пришли к выводу, что средняя полная стоимость ипотеки в декабре выросла с 8,8% до 13,2% и достигла максимума с 2014 года. Застройщики жилой недвижимости признают, что это существенно снизит спрос на новостройки, но называют происходящее не провалом, а возвращением спроса к нормальным допандемийным значениям. Бороться за покупателя при помощи снижения цен не получится, считают опрошенные Forbes участники рынка.
Покупатели уходят
Игроки рынка сошлись во мнении, что дорожающая ипотека скорректирует спрос на новостройки, однако размер падения оценили по-разному. Катастрофой для рынка это падение не станет, считают эксперты.
«Когда ипотечные ставки по всем программам станут выше 13%, может произойти уменьшение спроса более чем на 5%», — полагает директор по продажам АО «Интеко» Павел Лепиш.
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка ожидает снижения спроса на 8-10%, заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов — на 10-15%. Рост ипотечных ставок до двузначных цифр может сократить число потенциальных покупателей на 10-20%, говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «В связи с ростом ипотечных ставок спрос на рынке новостроек в Московском регионе может просесть на 30%», — прогнозирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Есть среди девелоперов и оптимисты. «Заметной просадки интереса к приобретению недвижимости не произойдет, и текущие темпы продаж это подтверждают», — говорит управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков. Спрос все еще как минимум на 15-20% выше допандемийного уровня, так что нет поводов для паники, добавляет заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба.
Новостройки продолжат дорожать
Чтобы привлечь покупателя, можно снизить цены. В 2021 году они выросли минимум на 26% в Московском регионе. Однако девелоперы не советуют ждать более выгодных предложений. Большинство опрошенных говорят о необходимости повышения цен, уточняя, что это вынужденная мера.
«Цены на новостройки в 2022 году будут расти на уровне второго полугодия прошлого года», — говорит Дзюба из MR Group. Мы предусмотрели минимальный рост стоимости недвижимости, обусловленный только лишь повышением строительной готовности объектов, отмечает Волков из «Самолета».
«Обвала цен ожидать точно не следует», — говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Девелоперы никогда не любят говорить о снижении цен, зато часто используют слово «скидки». «В рамках акций возможны скидки 3-5%, а в самых конкурентных локациях наименее востребованные проекты могут потерять в цене 5-6%», — полагает Нюхалов из «Гранель». Скидки возможны, но их нужно рассматривать как некую уловку, а не как прямое снижение цен, добавляет Колочинский из «ВекторСтройФинанс».
«Те, кому нужна квартира, понимают, что ждать снижения цен неразумно, и будут покупать», — резюмирует директор по маркетингу ГК «3-RED» Мария Хурамшина.
Ипотечные варианты
«Основным инструментом застройщиков в борьбе за спрос будет развитие совместных с банками программ с субсидированной ставкой», — говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. С этим согласны все опрошенные Forbes эксперты.
«Субсидирование ставки в сравнении со скидками сильно выигрывает. Покупатель получает больше выгод, именно поэтому 2022 год на рынке новостроек — год субсидированных программ», — говорит руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
«Скидки интересуют только покупателей с 100%-ной оплатой, а ипотечникам важнее размер платежа», — уточняет Лепиш из «Интеко».
Игроки рынка думают о господдержке. Льготная ипотека позволила рынку не только не упасть в пандемию, но и вырасти, а застройщики показали рекордную выручку. Но в июле 2021 года льготная ипотека в столичном регионе была фактически отменена, а потом ЦБ несколько раз повысил ключевую ставку. Вероятность господдержки опрошенные эксперты оценили по-разному.
Меры господдержки могут включиться при возникновении настоящего кризиса, угрожающего отрасли, полагает руководитель отдела аналитики «Главстрой» Юлия Сапор.
Поддержка если и будет, то точечная, ее направят на определенные социальные группы лиц — военнослужащих, семей с детьми, работников здравоохранения, прогнозирует Лепиш из «Интеко».