«Разбирают как горячие пирожки»: московский рынок арендных квартир переживает бум
«Спрос приобрел ажиотажный характер. Выстраивается очередь на просмотр квартир. За неполный август спрос увеличился в два с половиной раза — на 150% — по сравнению с июлем, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Мария Жукова. — По сравнению с августом 2020-го спрос выше на 125%, а по сравнению с августом 2019-го — на 40%».
Ее коллеги подтверждают рост, хоть и более скромный. «Люди возвращаются из отпусков, каникул, приезжают абитуриенты, — рассуждает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — В привычном режиме работают рестораны, кафе, малый бизнес активно нанимает специалистов на постоянную работу. Рост спроса начался уже в конце июля и существенно активизировался в августе. Если сравнивать с предыдущими месяцами текущего года, спрос увеличился на 15-20%». В годовом выражении, по ее словам, рост составил 17-24% в зависимости от локации.
Агрегаторы приводят сопоставимые цифры. По данным Циан (есть в распоряжении Forbes), за три неполные недели августа число просмотров объявлений о долгосрочной аренде в Москве оказалось на 32% выше, чем за тот же период июля, годовая динамика — плюс 31%. «Рынок чувствует себя увереннее, июльская активность потенциальных арендаторов в 2021 году была сопоставимой с августовскими показателями прошлого года, — рассказывает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — А вот число просмотров объявлений об аренде в августе 2021 года оказалось на 28% выше, чем в сентябре 2020 года в те же даты». По данным Авито-Недвижимости (также в распоряжении Forbes), по итогам первых двух недель августа средние показатели спроса на аренду жилья в Москве превысили аналогичные значения июня в два раза, июля — на 40%.
«Второго локдауна не предвидится»
В столицу возвращаются студенты и приезжают абитуриенты. «Сейчас каждый третий звонок — это родители, ищущие квартиру в аренду для детей-студентов, — рассказывает Жукова из МИЭЛЬ. — Как правило, ищут объекты в пешей доступности от вуза, но понятно, что [объектов] на всех не хватает, да и не все собственники хотят брать студентов».
По данным ИНКОМ-недвижимости, с которыми ознакомился Forbes, сейчас 60% спроса приходится на иногородних и иностранных студентов московских вузов, 25% — на граждан стран СНГ (в основном это трудовые мигранты), 10% — на приезжающих из других регионов, 5% — на переезжающих из одних съемных столичных квартир в другие.
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Рынок труда оживился, и это непосредственно влияет на рынок жилья. «За неполный август 2021-го количество открытых вакансий на hh.ru по Москве составляет 183 000 штук, что в ровно в два раза выше, чем в августе 2020 года, и на 91% выше, чем в августе 2019 года, — рассказывает руководитель службы исследования hh.ru Мария Игнатова. — Работодатели поняли, что второго локдауна не предвидится, есть шанс сделать годовые, трехлетние и пятилетние планы компании, поэтому наем ведется очень активно».
«Рекрутинговая активность по итогам полугодия выше, чем в аналогичные периоды 2017—2019 годов, — подтверждает руководитель исследовательского центра SuperJob Наталья Голованова. — В августе 2021 года по сравнению с августом 2020 вакансий в Москве больше на 73%. По отношению к августу 2019 года прирост количества вакансий составил 12%».
Дороже, чем до пандемии
Аренда дорожает, утверждают риелторы. Средняя ставка увеличилось на 10% в годовом выражении, говорит Жукова из МИЭЛЬ. По данным Мищенко из НДВ, рост даже более существенный — на 15-20% в зависимости от локации по отношению к августу прошлого года. «Если в 2020 году однокомнатные квартиры сдавались в среднем за 30 000 рублей, то сейчас разбираются с рынка «как горячие пирожки» уже за 35 000-37 000 рублей, — говорит аналитик. — Еще в июне предложения за 32 000-33 000 рублей простаивали. По сравнению с предыдущими месяцами рост цен составил — 9-12%».
Агрегаторы по-разному оценивают рост. По данным Авито-недвижимости, цены выросли на 25% по сравнению с июлем 2021-го и в полтора раза к августу прошлого, пандемийного, года. Циан более сдержан: «По сравнению с июлем, средняя ставка аренды однокомнатных квартир выросла на 1,1%, что в рублевом выражении — всего 400 рублей. Ставка аренды двухкомнатных квартир выросла на 2,2% (на 1100 рублей)», — приводит данные Циан Алексей Попов. Но относительно допандемийного 2019 года ставки аренды уже выше: основной рост отмечен в сегменте однокомнатных квартир, как более доступных и ликвидных — плюс 8,4%. «Из-за снижения доходов населения, особенно в период локдауна, многие задумались о сокращении расходов, в том числе — путем переезда в более доступные квартиры. Это позволило рантье активнее наращивать стоимость именно по однокомнатным лотам», — говорит Попов.
Страшный сон московского рантье: почему цены на аренду квартир не спешат расти
Заметно цены выросли цены в столице в районах рядом с вузами. «Рядом с МГИМО, МГУ, РАНХИГС что-то приличное меньше 50 000 рублей в месяц найти сложно. Район Бауманки — 45 000-50 000 рублей в месяц», — говорит Мария Жукова.
Вернувшиеся в Москву «удаленщики» приезжают с семьями. «Увеличилось число обращений российских граждан из регионов по квартирам не самым дешевым, в диапазоне 50 000-100 000 рублей в месяц, — говорит Жукова. — Мы это связываем с тем, что отменена обязательная удаленка и люди, которые в прошлом году уехали и освободили квартиры, начали активно возвращаться».
Рост цен и стагнация
В сентябре и октябре продолжится традиционное оживление рынка аренды, поэтому ставки будут расти, считают эксперты. Вслед за спросом, арендные ставки у наиболее ликвидных объектов будут примерно на 5-7% выше, чем весной, летом или зимой, предполагает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Жукова из МИЭЛЬ и Мищенко из НДВ прогнозируют рост цен в пределах 7-10%, но не по всему рынку, а на отдельные востребованные сегменты, например, на однокомнатные квартиры.
По словам Попова, на рынке существуют несколько факторов, которые дают почву для дальнейшего роста цен. Во-первых, пересмотр условий кредитования на фоне рекордно высоких цен на жилье (часть клиентов из потенциальных покупателей станут арендаторами), во-вторых, наплыв студентов, который будет продолжаться и август, и сентябрь.
C другой стороны, признает аналитик, на рынке высокая конкуренция. «Удаленная работа, большое количество инвесторов, завершение сезона краткосрочной аренды «под отпуск» — все это сдерживает ставки аренды. Поэтому существенного роста ставок даже в деловой сезон не произойдет. Однако рынок аренды существенно отстал по темпам роста от сегмента купли-продажи. Если ставка аренды даже однокомнатной квартиры за год выросла на 7,8%, то средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — на 26%. Поэтому в сентябре мы ждем продолжения роста ставок, после чего рынок снова ждет стагнация, которую мы наблюдали в первом полугодии», — подытоживает Попов.