Страшный сон московского рантье: почему цены на аренду квартир не спешат расти
В прошлом году пандемия обрушила рынок аренды жилья в Москве. Иногородние работники уехали домой, сделок было мало, много квартир вышло на рынок. «Ставки в 2020 году снизились очень сильно и продолжают оставаться на этом уровне, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — Если до пандемии однокомнатная квартира в спальном районе Москвы с приличным ремонтом возле метро сдавалась за 35-40 000 рублей, то сейчас аналогичное предложение выставляется уже в пределах 30 000 рублей (разница порядка 17-25%. — Forbes). Двухкомнатные квартиры с ремонтом рядом с метро ранее сдавались за 37 000-45 000 рублей, сегодня — за 32 000-35 000 рублей».
По данным «Миэль», разрыв не такой большой: цены на однокомнатные квартиры в мае 2019 года в большинстве административных округов столицы были на 1-10% выше, чем сейчас.
Спрос так и не вернулся к допандемийному уровню. По словам заместителя директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксаны Поляковой, спрос на аренду жилья в Москве сейчас на 12% ниже, чем в мае 2019 года. «По отношению к аналогичному периоду прошлого года в мае-июне 2021 года спрос на съемное жилье понизился в среднем на 7%, а к марту-апрелю текущего периода — на 1%», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
«Предложение превышает спрос»
Москва и Санкт-Петербург затоварены. По данным Циан, текущий объем предложения в столице на 20% выше, чем год назад, в области — на 40%, в Санкт-Петербурге — на 32%. «На рынок продолжают выходить лоты, купленные в прошлом году в инвестиционных целях, что также способствует росту конкуренции за счет большего объема», — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости» замечает, что пока рынок еще не существенно пополнился предложением по отношению к предыдущим месяцам — в вузах еще не закончились экзамены. «Но предложение по-прежнему значительно превышает спрос в виду того, что многие работодатели по-прежнему используют дистанционный вариант трудоустройства и не возвращают региональных специалистов в офисы. К тому же, на фоне сниженных ипотечных ставок и нестабильной экономической обстановки многие, кто ранее снимал квартиру в аренду, вложились в собственное жилье», — говорит она.
«Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции — она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», — говорит Полякова из «Инком».
«Дополнительное давление на рынок оказывает не только удаленная работа, но и выход на рынок квартир от собственников, которых сдают подобные объекты только в теплое время года, проживая при этом на даче. Это отдельная категория арендодателей, которые экспонируют объекты по более низкой стоимости», — подытоживает Попов.
Все в Сочи
По данным Циан, сейчас квартиры в Москве сдаются на 9,2% дороже, чем в период жесткого карантина в прошлом году, аналитики «Этажей» говорят о росте цен на однокомнатные квартиры на 10%.
Но куда более впечатляющую динамику показывает рынок главного российского курорта. По данным Авито-Недвижимости, в мае средняя цена на квартиры в Сочи увеличилась в 2,6 раза год к году и достигла 65 000 рублей (для сравнения, сейчас в Москве средняя ставка, по данным «Авито», составила 45 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 22 000 рублей).
Это подтверждают некоторые риелторы. «Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Сочи с июня 2020 по июнь 2021 года выросла почти в 2,4 раза с 615 до 1476 рублей за квадратный метр, то есть студию 30 квадратных метров можно было снять в прошлом году в районе 18-20 000 рублей, теперь ее стоимость около 40 000-45 000 рублей», — говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Эксперты Циан и ГК «Миэль» подтверждают, что рост цен в Сочи был наиболее сильным, но дают более скромные цифры. По словам Попова и генерального директора офиса МИЭЛЬ «В Сочи» Ислама Казакова, цены в городе-курорте выросли на 30%. «Это связано с рекордным ростом спроса и цен на недвижимость Краснодарского края. А также с распространением удаленной работы, многие переехали в регион с более благоприятным климатом и поближе к морю», — подытоживает Попов.
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Что дальше
По данным Циан, спрос на московском рынке стагнирует. В мае-июне в сравнении с мартом-серединой апреля спрос в столице оказался ниже на 3%.
По мнению опрошенных Forbes экспертов, летом продолжится и снижение цен. «Прирост новых объектов опережает количество сделок. В такой ситуации одним из немногочисленных способов уменьшить простой является снижение цены. Ожидать массовых изменений цен на все объекты не стоит, так как рынок аренды управляется преимущественно частными лицами, а значит менее активно реагирует на рыночные тенденции. При этом возможностей «поймать» хороший объект по цене ниже рынка станет больше как минимум до августа, когда начинается новый сезонный пик спроса», — заявляет руководитель коммерческого департамента «Яндекс. Недвижимость» Евгений Белокуров.
«Рост спроса на долгосрочную аренду возможен ближе к осени — началу делового сезона, когда в крупные города возвращаются студенты, и завершается сезон отпусков. В то же время восстановление рынка осложняется популяризацией удаленной работы, что снижает потребность в жилье рядом с бизнес-центром, а это — традиционно более дорогие варианты, расположенные обычно в центре города», — замечает Попов.
Роскошь в центре Москвы: экскурсия по особняку с лифтом для автомобилей
«Если арендатору необходимо сменить жилье, лето вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий (при невысоком спросе), и жилье сдается по стандартным рыночным ценам. В период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5-10%», — подытоживает Полякова.