Проект на 65 трлн рублей: во сколько может обойтись реновация по всей России
Заявление вице-премьера о намерении масштабировать программу реновации на всю страну прозвучало сенсационно, однако позже в интервью Марат Хуснуллин оговорился, что немедленно запускать дорогостоящую программу по всей России никто не будет. Попробуем предположить, с какими сложностями пришлось бы столкнуться авторам проекта всероссийской реновации. О каких суммах может идти речь?
Как сделать дешевле
В середине 2000-х годов при моем непосредственном участии управление градостроительных программ правительства Москвы проанализировало, какой процент всего жилого фонда столицы нуждается в реновации. Если экстраполировать эти данные на весь жилой фонд страны, получается, что придется снести около 524 млн кв. м. Оценить денежные затраты не так легко: у каждого города и даже у каждого дома есть свои особенности.
Если взять для оценки цифры из московской реновации (125 000 рублей за кв. м), то получится 65 трлн рублей. Это, очевидно, максимальная и завышенная цифра: в Москве было четыре волны реновации («сталинская», «хрущевская», «брежневская», «лужковская»), что тоже привело к удорожанию ресурсов в столице. В других городах, где к реновации не приступали, ресурсы дешевле. В ценах фонда ЖКХ (себестоимость 35 000 рублей за кв. м) на строительство придется потратить 18,3 трлн рублей — это можно принять за минимальную оценку. Очевидно, что реальная цифра лежит где-то посередине, однако в любом случае таких денег в бюджете нет. Поэтому к реновации надо подключать частных инвесторов.
Сделать это можно только с использованием комплексного подхода. Вот простой пример. ДСК-1 в 2003 году выиграл конкурс на реновацию 115-го микрорайона Кузьминок. Предполагалось разместить новые дома между пятиэтажками, которые надо было сносить одновременно, поскольку они «сидели» на общей линии коммуникаций. В результате должна была получиться красивая застройка вдоль шоссе. «Моспроект» с большим трудом, но все-таки составил алгоритм переселения, согласно которому все квартиры из первых трех построенных домов должны были пойти на размещение жителей из восьми пятиэтажек.
Однако исполнитель этот алгоритм не выполнил. Схема предполагала отказ от получения прибыли на первый, второй и третий год, но все три дома застройщик продал, не оставив квартир, чтобы переселить вторую и третью волну. В результате контракт с городом был расторгнут, и исполнитель был вынужден заплатить большие штрафы. Делать реновацию, используя точечную застройку, оказалось невыгодно.
Если создавать всю цепочку сразу — разрабатывать генпланы, проекты планировки на миллион квадратных метров, запускать специализированные производства, — экономия может достигать 50%. Крупные домостроительные комбинаты могут производить универсальный набор изделий, но они несут большие затраты на зарплаты, оборудование, и их продукция оказывается дорогой. Однако под проект реновации на миллион, например, квадратных метров, можно построить специальный ДСК — небольшой, мощностью 100 000 кв. м. Без лишних людей, станков. За десять лет проект может быть реализован, потому что себестоимость будет вдвое ниже и экономика сложится. При таком подходе участвовать в реновации могут не только гигантские ДСК, но и более мобильные средние подрядные организации, которые создают свои производства.
В 2006-2009 годах подобный комплексный подход позволил управлению градостроительных программ Москвы увеличить ввод муниципального жилья вдвое, доведя до 1,9 млн кв. м. Причем это произошло практически без прироста бюджетных расходов — за счет роста конкуренции себестоимость снижалась на 30%. Кроме того, двукратного снижения себестоимости удалось добиться за счет разработки подробных перечней всех строений на территории реновации, включая не только жилые дома, детские сады и школы, но и коммерческие здания. Планирование на десятилетие вперед позволило системно работать с ремонтом и реконструкцией сетей, прогнозировать увеличение сетевых мощностей и необходимость в новых питательных центрах. Увеличение мощности турбины на ТЭЦ — сложный и долгий проект, и чем раньше необходимость в этом будет спрогнозирована, тем дешевле обойдутся работы.
Как распутать запутанное
Процессы, связанные с жилищным строительством, очень сложны и запутанны, схемы разнятся от региона к региону. У такой путаницы есть очевидные бенефициары: руководители местных строительных ведомств. Они платили миллионы долларов за свои посты не для того, чтобы все было просто, прозрачно и ясно.
Госдума сейчас рассматривает законопроект «О реновации». В нем приводится поэтапная инструкция для органов исполнительной власти. Процесс реновации описан от первых шагов (выбор адресов) до заключительных (гарантии жителям домов). Инструкция универсальная. Как бы ни сложилась конфигурация стройкомплекса в том или ином городе, алгоритм сохранит актуальность.
Вся проектная работа в городе, от градостроительной документации до проектной и рабочей, должна быть сосредоточена в одном центре (подобном тому, каким в процессе «лужковской» реновации стал институт «Моспроект»). Когда задача растаскивается как лоскутное одеяло между несколькими организациями, неизбежны ошибки.
В каждом регионе должен появиться девелопер территорий — Фонд реновации. Фонд будет контролировать расход как бюджетных, так и частных инвестиций, направленных на реновацию жилья, заниматься разработкой проектов планировки и другой документации. В фонде будут аккумулироваться знания о реновации, он будет обмениваться информацией с федеральной властью.
С чего можно начать? По программе сноса аварийного жилья в ближайшие пять лет нужно снести 13 млн кв. м, государство выделило на это 400 млрд рублей. А ведь это порядка 200 000 га земли в центрах городов. Это тот стартовый капитал, который нельзя разбазарить. Его нужно сохранить и использовать эти земли для проектирования комплексных застроек, для запуска волнового переселения в каждом городе. Подготовить площадки можно за счет бюджета: это 5% от всех затрат. А на готовые площадки охотно придут частные инвесторы.
Все пройдет нормально, если реновация будет рыночной, то есть чиновники не будут пытаться через свои госконторы, типа АО «Мосинжпроекта», за бюджетные деньги строить для продажи, пытаясь оправдаться, что им надо компенсировать от налогов деньги, вложенные в стройку для муниципальных нужд. Чиновник должен создавать условия для рынка, а не конкурировать с рынком беспроцентными кредитными бюджетами и абсолютным административным ресурсом, когда его ошибки или нарушения закона не ведут к увольнению или наказанию.
Как не разозлить людей
У «всероссийской реновации» есть еще один важный аспект. Как известно, московская реновация была неоднозначно воспринята общественным мнением и породила немало громких скандалов. Разумеется, следует всячески избегать того, чтобы подобные социальные напряжения масштабировались на всю страну.
Проблема в том, что по действующим законам жители участвуют в обсуждении проекта реновации своей территории на самом последнем этапе, когда все проектные работы уже выполнены и прошли согласования. Обратного хода нет. В московском районе Покровское-Стрешнево только ценой громадного скандала удалось изменить проект, уменьшив вдвое этажность башни. Это потребовало переделки всей проектной работы, что означало выброшенные в мусорную корзину деньги и выговоры всем руководителям разного уровня. Чтобы избежать такого поворота событий, чиновники любыми способами продавливают на общественных слушаниях то решение, которое уже нарисовано на бумаге.
Такая ситуация существовала не всегда: до середины 2010-х в документах присутствовала более ранняя стадия «проекта застройки территории». Она была отменена в ходе борьбы за упрощение документации. В тот момент в Москве земля кончилась, застройщики ушли в Московскую область и застраивали поля, где такая детальная документация действительно, казалось бы, была не слишком нужна.
Однако это решение было ошибкой. В результате общественные слушания стали проводиться по очень сложным документам, на которые уже затрачены значительные бюджетные средства, а в процессе слушаний выявлялись и технические ошибки, и решения, выгодные для чиновников, но неприемлемые для жильцов.
В представленном проекте закона о реновации предпринята попытка эту ошибку исправить. Предполагается, что порядок слушаний будет изменен: люди смогут обсудить проект еще на уровне идеи и разговаривать с ними будут не зампрефекты, а архитекторы и разработчики. Справедливо начинать обсуждение проекта реновации территории с жильцами на самой ранней стадии — стадии эскиза мастер-плана. Такая система принята во всем мире: эскиз проекта застройки содержит в себе понятную картинку для инвестора и потребителя, без перегрузки техническими деталями.
Надо сказать, что уже сейчас, до принятия закона, подобная практика применяется некоторыми архитекторами. Так, к примеру, действует архитектор Александр Коллонтай, разрабатывающий генеральный план Воронежа, а также главный архитектор Уфы Олег Байдин. Таким образом, нынешняя чреватая скандалами и социальными напряжениями ситуация уже начинает исправляться, а с принятием закона может окончательно уйти в прошлое.
Реновацию невозможно сделать вопреки желаниям жителей. В конечном итоге именно они первые покупатели квартир, первые инвесторы. С жителями надо обращаться очень вежливо и справедливо.
Примечание редакции: Алексей Шепель с 90-х годов занимается бизнесом в сфере строительства в Москве. С 2003 по 2006 год возглавлял один из московских строительных ГУПов, а в 2006-2009 годах работал в стройкомплексе Владимира Ресина, где руководил Управлением градостроительных программ жилищной политики и курировал то, что сейчас называет «лужковской» реновацией. В 2009 году Шепель вернулся в бизнес: его компания S. Holding строила жилье в Москве и регионах. С 2017 года Шепель стал помощником главы думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской. Является одним из авторов федерального законопроекта о реновации, который Галина Хованская и Сергей Миронов внесли на рассмотрение Госдумы осенью 2018 года. Член совета директоров АО «Моспроект», в котором владеет 18% акций.