Для начала стоит определиться с тем, что же такое коворкинг. Этот сегмент еще очень молодой и сумбурный, так что общепринятого определения и классификации не существует. По своей сути коворкинг — это «гибкое рабочее пространство», это сервисный офис, оборудованный рабочими местами, которые можно снять в краткосрочную аренду (от часа до нескольких месяцев) одному человеку или команде. Здесь можно выбрать любой формат рабочего места — незакрепленное, закрепленное или мини-офис. Вместе с рабочим местом резидентам коворкинга предоставляется определенный набор услуг, включенный в стоимость аренды, — возможность пользоваться общими зонами отдыха, переговорными комнатами, услуги ресепшен, уборка, интернет и др.
Первый коворкинг в мире появился не так давно, в 2005 году, в Россию данный формат пришел чуть позже — в 2008 году. Основной предпосылкой появления формата стало развитие технологий, которое дало возможность удаленной работы с ноутбуков и смартфонов и породило спрос со стороны фрилансеров, независимых работников и стартапов.
Именно эти люди и стали основным костяком при появлении первых коворкингов. Это люди, которые принадлежат к поколению миллениалов, выросшие в период «экономики впечатлений» и «экономики совместного потребления». Для них важно получение эмоций и нового опыта, важна атмосфера места, в котором они находятся и работают. Это все они и находят в коворкингах.
Как коворкинги расширяют горизонты
Гибкие рабочие пространства не только удовлетворяют спрос, но и стимулируют его рост. Раньше у людей, планирующих начать собственный бизнес, не было возможности легко организовать рабочее пространство: приходилось работать из дома, кафе или в низкокачественном офисном помещении (так как в офисных зданиях класса А и Б осуществляется только долгосрочная аренда большими блоками). С появлением коворкингов расширились горизонты — у людей появился дополнительный стимул для начала самостоятельного бизнеса в модном и стильном пространстве.
Сейчас основную долю среди резидентов коворкингов занимают не фрилансеры и индивидуальные работники, а небольшие команды (5-10 человек), чаще всего занятые в сферах IT и консалтинга. Также здесь часто располагаются представительства международных и российских региональных компаний.
Рынок гибкого рабочего пространства растет во всем мире. Лидером по объему площадей является Лондон — здесь коворкинги занимают 4% от всего офисного рынка. В Москве активное развитие формата началось около трех лет назад с появлением крупных сетевых игроков. Сейчас доля гибких рабочих пространств составляет всего 1%, что соответствует среднеевропейскому уровню, однако количество коворкингов растет стремительными темпами — по 20-30% в год.
Основная модель, используемая на рынке в данный момент, — это классическая арендная модель. Оператор коворкинга снимает большое помещение, делает отделку, закупает оборудование и затем сдает на короткий срок отдельные рабочие места. Бурный рост коворкингов в Москве совпал с кризисным 2015 годом: во многих офисных зданиях увеличилась доля свободных площадей, собственники были вынуждены искать новых арендаторов и предлагать значительные скидки на арендную плату. Операторы гибких рабочих пространств получили возможность снять помещения в хорошей локации по сниженной цене.
В среднем рабочее место в коворкинге стоит 17 000 рублей в месяц. При пересчете стоимости рабочего места в стоимость квадратного метра ставка аренды, по которой оператор коворкинга сдает квадратный метр конечному пользователю, почти в два раза больше ставки, по которой он снимает помещение у собственника. Со стороны создается впечатление, что коворкинги — это золотая жила и очень прибыльный бизнес. Однако если добавить в расчеты общие зоны, на которые в гибких рабочих пространствах приходится до 50% площадей, эта разница становится не так значительна.
Секрет успеха
Теперь встает обратный вопрос. Ключевые игроки рынка озвучивают срок окупаемости бизнеса в 2,5-3 года. Как же у них получается быть успешными и иметь столь маленький срок окупаемости, учитывая необходимость первоначальных вложений и текущих расходов на операционную деятельность?
Ответ скрывается в эффективном использовании площадей. В гибких рабочих пространствах на одно рабочее место приходится около 6 кв. м, тогда как в обычном офисе эта цифра составляет 8-10 кв. м. Операторы коворкингов при более высокой стоимости квадратного метра создают большее количество рабочих мест, чем в классическом офисе на той же площади.
За счет наличия общих зон, атмосферы и того, что не все резиденты одновременно находятся в офисе, в коворкингах у пользователя создается ощущение, что он занимает большее пространство, чем в стандартном офисе. Получается, что операторы коворкингов продают ощущение комфорта и атмосферу.
Другими словами, операторы коворкингов продают услугу. Гибкое рабочее пространство конвертирует классические долгосрочные арендные обязательства (отношения между оператором коворкинга и собственником помещения) в краткосрочные, в предоставление услуг (отношения между оператором коворкинга и резидентом). При этом у оператора коворкинга появляются большие риски, так как из договора предоставления услуги любая из сторон может в любой момент выйти без особых последствий, а долгосрочные обязательства перед собственником останутся.
Арендная модель работает хорошо только на низком рынке. Когда рынок начинает расти, операторам коворкингов становится невыгодно снимать помещения по высоким ставкам, и они ищут другие бизнес-модели.
Некоторые операторы налаживают партнерство с собственниками зданий — платят субсидированную арендную ставку, делят капитальные расходы, а потом и прибыль от коворкинга. Моделью мечты для всех операторов является чистая операторская модель — когда оператор не несет никаких капитальных расходов, а осуществляет только управление пространством, за что получает вознаграждение. Такая модель активно используется в гостиничном бизнесе, однако пока не работает на офисном рынке. Спрос на аренду офисов постепенно восстанавливается, и собственники недвижимости не готовы брать на себя риски такой модели, хотя при экономической успешности гибкого рабочего пространства обе стороны получат более высокий доход, чем от классической аренды.
Основа бизнеса
В мире операторы коворкингов смещают свой фокус с небольших компаний на корпоративных клиентов (компании со штатом сотрудников более 100 человек). Например, у крупнейшего в мире оператора гибкого рабочего пространства WeWork они составляют 20% всех арендаторов. Крупные компании сажают в коворкинги проектные команды или используют их в качестве временного офиса.
Глобальные операторы развивают еще одну линейку бизнеса, уходя от классической модели аренды. Имея большой опыт в эффективном использовании рабочего пространства и создании модных офисов, они разрабатывают дизайн и планировки под запрос конкретных клиентов, а затем осуществляют управление пространством. По сути, операторы коворкингов совмещают в себе функции проектировщика, дизайнера и управляющей компании. В России такая схема только начинает зарождаться, однако операторы коворкингов с большим энтузиазмом смотрят на ее появление и развитие, так как при такой модели их риски минимальны.
Понятно, что бизнес по созданию гибких рабочих пространств несет в себе высокие риски как при работе с резидентами, которые платят арендную ставку из венчурных инвестиций, так и при сотрудничестве с крупными компаниями, которые арендуют рабочие места на короткий срок. При этом такой формат организации офисного пространства имеет важную социальную составляющую — создает среду для развития индивидуальных предпринимателей и стартапов, инфраструктуру для развития малого предпринимательства.
Коворкинги предоставляют дополнительные возможности для развития крупного бизнеса, особенно в условиях политических и экономических рисков, влекущих за собой неопределенность в планах роста и сокращения бизнеса, и это направление получит более широкое развитие в ближайшем будущем. Формат имеет потенциал роста на российском рынке и несомненно займет свою нишу, но сегменту еще предстоит найти составляющие для устойчивой бизнес-модели.